Anda memiliki dua pilihan dasar ketika Anda membiayai kembali hipotek Anda untuk menabung atau mendapatkan uang. Pertama, jika Anda hanya membiayai kembali pinjaman yang ada untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah atau mengubah persyaratan, itu disebut refinance suku bunga dan jangka waktu. Atau, kedua, Anda mungkin ingin mengekstrak sebagian ekuitas di rumah Anda — mungkin untuk melakukan renovasi, membayar utang, atau membantu membayar biaya kuliah — dengan pinjaman tunai. Inilah cara kedua opsi pembiayaan ulang ini dapat memengaruhi posisi keuangan Anda.
Dasar-Dasar Refinancing Hipotek
Pikirkan pembiayaan kembali sebagai penggantian hipotek yang ada dengan yang lain, atau konsolidasi sepasang hipotek menjadi pinjaman tunggal. Keluar dengan yang lama (hipotek) dan dengan yang baru, seperti kata mereka. Setelah pembiayaan kembali, pinjaman lama (atau pinjaman) dilunasi, dan pinjaman baru menggantikannya.
Pengambilan Kunci
- Opsi dasar saat refinancing hipotek adalah cash-out atau refinance rate-and-term. Anda dapat mengekstraksi sebagian ekuitas di rumah Anda dengan refi cash-out. Dalam refinance rate-and-term, peminjam menukar saat ini pinjaman untuk satu dengan syarat yang lebih baik. Pinjaman pembatalan umumnya datang dengan biaya tambahan, poin, atau tingkat bunga yang lebih tinggi karena mereka membawa risiko yang lebih besar kepada pemberi pinjaman. Dimungkinkan untuk mengambil sejumlah uang tunai dari pembiayaan Anda tanpa menimbulkan biaya tambahan pinjaman tunai dengan mengambil keuntungan dari tumpang tindih dana pada akhir satu pinjaman dan awal pinjaman lainnya.
Ada banyak alasan untuk mempertimbangkan pembiayaan kembali. Menyimpan uang adalah yang jelas. Pada bulan Agustus 2008, hipotek tetap rata-rata 30 tahun memiliki tingkat bunga 6, 48%. Setelah krisis keuangan, tarif untuk jenis hipotek yang sama terus menurun. Pada Desember 2012, tingkat hipotek tetap 30 tahun dipangkas hampir setengah dari empat tahun sebelumnya menjadi 3, 35%. Tingkat rata-rata tahunan untuk 2017 naik tipis menjadi 3, 99%. Pada 2018, itu meningkat menjadi 4, 54%, menurut Freddie Mac. Tetapi bahkan tingkat yang lebih tinggi ini bisa lebih rendah dari pada hipotek yang lebih tua yang mungkin Anda miliki.
Pada bulan Maret 2019, suku bunga KPR turun menjadi 4, 27%, terendah dalam 60 minggu. Dalam pekan yang berakhir 29 Maret 2019, aplikasi hipotek naik 18, 6%, menurut Mortgage Bankers Association. Level refinance meningkat 39% menjadi 47, 4% dari total aplikasi, yang merupakan level tertinggi sejak November 2016. (Gelombang terbaru dari refinance hipotek mencapai dari 2011 hingga 2013 dan 2015 hingga 2016, ketika suku bunga mendekati rekor terendah.) Meskipun indeks pembiayaan kembali turun menjadi 44, 1% dari total aplikasi pada minggu berikutnya, biaya pinjaman rendah dan pasar kerja yang kuat terus mendorong aplikasi.
Secara historis, suku bunga masih relatif rendah dan itu adalah alasan penting bagi pemilik rumah dengan hipotek yang lebih tua dan berbunga lebih tinggi (atau mereka yang ekuitas rumahnya telah meningkat, atau yang memiliki peringkat kredit yang jauh lebih baik daripada ketika mereka awalnya membiayai rumah mereka) untuk melihat refinancing sekarang.
Ketika suku bunga bergerak lebih tinggi, refinancing dapat menawarkan kesempatan untuk mengubah hipotek suku bunga yang disesuaikan menjadi yang suku bunga tetap, untuk mengunci pembayaran bunga yang lebih rendah sebelum suku bunga naik lebih tinggi lagi. Namun, seringkali sulit untuk memperkirakan arah suku bunga di masa depan, bahkan untuk para ekonom paling berpengalaman sekalipun.
Cash-Out vs. Refi Tingkat dan Jangka
Ada dua pinjaman dasar pembiayaan kembali. Yang paling sederhana dan paling mudah adalah refinance rate-and-term. Tidak ada uang aktual yang berpindah tangan dalam kasus ini, di luar biaya yang terkait dengan pinjaman. Ukuran hipotek tetap sama; Anda cukup menukarkan persyaratan hipotek saat ini dengan persyaratan yang lebih baru (mungkin lebih baik).
Sebaliknya, dalam pembiayaan kembali tunai, hipotek baru lebih besar daripada yang lama. Seiring dengan persyaratan pinjaman baru, Anda juga mendapat uang muka — secara efektif mengeluarkan ekuitas dari rumah Anda dalam bentuk uang tunai.
Anda dapat memenuhi syarat untuk refinance suku bunga dan jangka waktu dengan rasio pinjaman-terhadap-nilai yang lebih tinggi (jumlah pinjaman dibagi dengan nilai properti yang dinilai). Dengan kata lain, lebih mudah mendapatkan pinjaman, bahkan jika Anda memiliki risiko kredit yang lebih buruk karena Anda meminjam persentase tinggi dari nilai rumah.
Pikirkan baik-baik sebelum memperoleh pinjaman tunai untuk berinvestasi, karena tidak masuk akal untuk memasukkan dana Anda ke dalam CD yang menghasilkan 2, 5% ketika bunga hipotek Anda adalah 5% atau 6%.
Pinjaman tunai datang dengan ketentuan yang lebih keras. Jika Anda ingin mengembalikan sebagian ekuitas yang Anda bangun di rumah Anda dalam bentuk uang tunai, itu mungkin akan membebani Anda — berapa banyak tergantung pada berapa banyak ekuitas yang telah Anda bangun di rumah Anda dan skor kredit Anda.
Jika, misalnya, skor peminjam FICO adalah 700, rasio pinjaman terhadap nilai adalah 76%, dan pinjaman dianggap sebagai uang tunai, pemberi pinjaman dapat menambahkan 0, 750 poin ke biaya pinjaman di muka. Jika jumlah pinjaman $ 200.000, misalnya, pemberi pinjaman akan menambahkan $ 1.500 ke biaya. (Setiap pemberi pinjaman berbeda.) Atau, peminjam dapat membayar tingkat bunga yang lebih tinggi — 0, 125% hingga 0, 250% lebih banyak, tergantung pada kondisi pasar.
Mengapa istilah yang lebih sulit? Karena pinjaman tunai membawa risiko yang lebih tinggi kepada pemberi pinjaman, menurut Casey Fleming, penasihat hipotek, C2 Financial Corporation dan penulis The Loan Guide: Cara Mendapatkan Hipotek Kemungkinan Terbaik . Menurut Fleming,
“Secara statistik, peminjam jauh lebih mungkin untuk meninggalkan rumah jika dia mendapat masalah jika dia telah menarik ekuitas dari itu. Terutama benar jika dia menarik lebih dari yang dia investasikan pada uang muka. Konsekuensinya, setiap pinjaman yang dianggap sebagai penarikan tunai diberi harga lebih tinggi untuk mencerminkan risiko itu, sampai ada begitu banyak ekuitas sehingga peminjam tidak mungkin pergi lagi. ”
Tetapi skor kredit yang lebih tinggi dan rasio pinjaman terhadap nilai yang lebih rendah dapat menggeser angka-angka secara substansial sesuai keinginan Anda. Seorang peminjam dengan skor kredit 750 dan rasio pinjaman terhadap nilai kurang dari 60%, misalnya, tidak akan dikenakan biaya tambahan untuk pinjaman tunai; pemberi pinjaman percaya bahwa dia tidak akan lebih mungkin untuk gagal bayar pinjaman daripada jika melakukan refi rate dan jangka waktu.
Pinjaman Anda mungkin berupa pinjaman tunai, bahkan jika Anda tidak menerima uang tunai. Jika Anda melunasi kartu kredit, pinjaman mobil, atau apa pun yang pada awalnya bukan bagian dari hipotek Anda, pemberi pinjaman mungkin menganggapnya sebagai pinjaman uang tunai. Jika Anda mengkonsolidasikan dua hipotek menjadi satu — dan yang semula pinjaman tunai — pinjaman konsolidasi baru juga akan diklasifikasikan sebagai pembayaran tunai.
Satu lagi alasan untuk berpikir dua kali tentang pembayaran tunai: Melakukan pembayaran tunai kembali dapat mempengaruhi skor FICO Anda secara negatif.
83%
Jumlah pembiayaan hipotek yang merupakan pinjaman tunai pada Q4 tahun 2018.
Lebih Banyak Orang Amerika Memilih Refinance Tunai
Meskipun banyak ahli keuangan pribadi akan menyarankan agar Anda tidak melepas ekuitasnya dalam pembiayaan tunai kembali, data terakhir menunjukkan bahwa banyak orang Amerika memilih jenis pinjaman ini. Statistik refinancing triwulanan Freddie Mac menunjukkan bahwa, pada kuartal keempat 2018 (dirilis pada Maret 2019), peminjam kas keluar mewakili 83% dari semua pinjaman pembiayaan kembali, tertinggi sejak kuartal ketiga 2007.
Banyak refinansi ini bukan untuk penurunan tarif. Penggunaan dana yang paling umum adalah perbaikan rumah atau untuk membayar tagihan dan hutang. Alasan lain dikutip untuk mencairkan termasuk membayar biaya kuliah, pembelian mobil, dan investasi bisnis.
Sebuah Jalan yang Menarik untuk Pembiayaan Kembali Hipotek
Dengan bantuan broker hipotek Anda, Anda mungkin dapat menghasilkan sedikit uang tunai dari pembiayaan kembali tanpa dianggap sebagai pinjaman tunai (dan menghasilkan biaya tambahan yang menyertainya). Pada dasarnya, ini bekerja dengan mengambil keuntungan dari tumpang tindih dana pada akhir satu pinjaman dan awal lainnya. Ini adalah proses rumit yang akan memengaruhi akun escrow mana pun, jadi perhatikan baik-baik bagaimana Fleming menggambarkannya:
“Anda diizinkan untuk membiayai biaya penutupan dalam kurs / term refi. Sebagian besar pemberi pinjaman memungkinkan biaya penutupan untuk memasukkan biaya prabayar, seperti bunga dibayar di muka, bunga yang belum dibayar yang masih harus dibayar atas hipotek Anda yang ada, uang yang diperlukan untuk mendanai awal rekening escrow Anda, dan bahkan pajak properti dan asuransi jika waktu Anda tepat.
“Ketika Anda membiayai kembali, Anda membayar bunga yang masih harus dibayar atas hipotek Anda yang ada sampai hari itu dilunasi. Anda membayar di muka bunga pinjaman baru Anda dari hari Anda mendanai hingga awal bulan berikutnya, dan kemudian Anda tidak melakukan pembayaran bulan berikutnya. Karena itu, Anda telah membiayai bunga satu bulan untuk hipotek Anda dalam pinjaman baru.
“Jika Anda memiliki akun impound (atau escrow) untuk membayar asuransi dan pajak dengan hipotek Anda yang ada, maka kreditor Anda saat ini memegang sebagian uang Anda — setidaknya masing-masing beberapa bulan pajak dan asuransi. Ketika Anda membiayai kembali, kreditur baru Anda akan membutuhkan sejumlah uang saat pajak dan tagihan asuransi Anda jatuh tempo, sehingga mereka akan meminta sejumlah uang di muka. Anda biasanya dapat membiayai ini.
“Kemudian, setelah pinjaman Anda ditutup, kreditur lama Anda — yang memegang sebagian uang Anda — mengirimi Anda cek yang setara dengan saldo rekening escrow Anda ketika Anda melunasi pinjaman itu. Tunai!
“Juga, karena beberapa biaya berubah sedikit hingga pendanaan, sebagian besar pemberi pinjaman mengizinkan sedikit bantal — hingga $ 2.000 dalam bentuk uang tunai kembali dalam escrow tanpa pinjaman dianggap sebagai uang tunai.
“Apa artinya semua ini adalah bahwa Anda dapat membiayai 'biaya' yang sebenarnya bukan biaya untuk memulai pinjaman tetapi lebih merupakan biaya untuk memiliki pinjaman. Pada pinjaman $ 200.000 / term term, akan sangat layak untuk menghasilkan sekitar $ 4.000 tunai - dalam keadaan yang tepat, jika itu disusun dengan hati-hati - tanpa membayar penalti pembayaran tunai. "
Garis bawah
Tanggung jawab Anda sebagai peminjam adalah memiliki pengetahuan yang cukup untuk mendiskusikan opsi dengan pemberi pinjaman Anda. Bagi kebanyakan orang, menghindari biaya tambahan pinjaman tunai adalah langkah finansial terbaik. Jika Anda memiliki alasan khusus untuk mengambil uang tunai dari rumah Anda, pinjaman uang tunai mungkin berharga, tetapi ingatlah bahwa jumlah uang ekstra yang akan Anda bayarkan untuk bunga selama masa pinjaman dapat membuatnya menjadi ide yang buruk.
