Rock real estate harga bawah menarik beberapa investor real estat pemula ke pasar. Tetapi sebelum Anda bergabung dengan jajaran tuan tanah, pastikan Anda memiliki pemahaman yang kuat tentang informasi keuangan yang dapat membuat perbedaan antara menjadi Donald Trump berikutnya dan menemukan diri Anda di pengadilan kebangkrutan. Berikut adalah delapan angka investasi real estat yang perlu Anda ketahui. (Untuk informasi lebih lanjut tentang membeli rumah, lihat: First Time Homebuyer's Guide)
1. Pembayaran Hipotek Anda
Untuk rumah standar yang ditempati pemilik, pemberi pinjaman biasanya lebih suka rasio total utang terhadap pendapatan 36%, tetapi beberapa akan naik hingga 45% tergantung pada faktor kualifikasi lainnya seperti skor kredit dan cadangan tunai Anda. Rasio ini membandingkan total pendapatan bulanan kotor Anda dengan kewajiban pembayaran utang bulanan Anda. Untuk pembayaran rumah, pemberi pinjaman lebih memilih pembayaran rumah dengan pendapatan kotor hingga total 28 hingga 33%, tergantung pada faktor-faktor lain. Untuk properti investasi, pedoman Freddie Mac mengatakan bahwa rasio utang terhadap pendapatan maksimum adalah 45%. (Untuk lebih lanjut lihat Cara Sederhana Untuk Berinvestasi dalam Real Estat. )
2. Persyaratan Uang Muka
Sementara properti yang ditempati pemilik dapat dibiayai dengan hipotek dan sesedikit 3, 5% turun untuk pinjaman FHA, hipotek investor biasanya membutuhkan uang muka 20 hingga 25% atau kadang-kadang sebanyak 40%. Tidak ada uang muka atau biaya penutupan untuk properti investasi yang mungkin berasal dari dana hadiah. Pemberi pinjaman perorangan akan menentukan berapa banyak yang Anda butuhkan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman tergantung pada rasio utang-terhadap-penghasilan Anda, skor kredit, harga properti, dan kemungkinan sewa.
8 Angka Untuk Mengevaluasi Investasi Real Estat
3. Penghasilan Sewa untuk Memenuhi Syarat
Meskipun Anda mungkin berasumsi bahwa, karena pembayaran sewa penyewa Anda akan (semoga) menutupi hipotek Anda, Anda seharusnya tidak memerlukan penghasilan tambahan untuk memenuhi syarat untuk pinjaman rumah. Namun, agar sewa dianggap pendapatan, Anda harus memiliki riwayat pengelolaan properti investasi selama dua tahun, membeli pertanggungan asuransi kerugian sewa setidaknya selama enam bulan sewa bulanan kotor, dan pendapatan sewa negatif dari properti sewaan apa pun harus dianggap sebagai utang dalam rasio utang terhadap pendapatan. (Selain menciptakan pemasukan yang berkelanjutan dan apresiasi modal, real estat menyediakan pengurangan yang dapat mengurangi pajak penghasilan atas laba Anda. Lihat Pengurangan Pajak Untuk Pemilik Properti Sewa .)
TUTORIAL: Menjelajahi Investasi Real Estat
4. Rasio Harga terhadap Pendapatan
Rasio ini membandingkan harga rumah tangga rata-rata di suatu daerah dengan pendapatan rumah tangga rata-rata. Sebelum gelembung perumahan meledak, rasio harga terhadap pendapatan di AS adalah 2, 75, sedangkan pada akhir 2010 rasio adalah 1, 71. Rata-rata antara 1989-2003 adalah 1, 92 menurut Fiserv, Inc., Badan Keuangan Perumahan Federal, Moody's Analytics.
5. Rasio Harga untuk Sewa
Rasio harga terhadap sewa adalah perhitungan yang membandingkan harga rumah rata-rata dan sewa rata-rata di pasar tertentu. Cukup bagi harga rumah rata-rata dengan sewa tahunan rata-rata untuk menghasilkan rasio. Pada puncak pasar AS pada tahun 2006, rasio untuk AS adalah 18, 46. Rasio turun menjadi 11, 34 pada akhir 2010. Rata-rata jangka panjang (dari 1989 hingga 2003) adalah 9, 56. Sebagai aturan umum, konsumen harus mempertimbangkan untuk membeli ketika rasio di bawah 15 dan sewa ketika di atas 20. Pasar dengan rasio harga / sewa yang tinggi biasanya tidak menawarkan peluang investasi yang sama baiknya. (Berpikir untuk membeli rumah? Kami melihat biaya awal dan berkelanjutan serta manfaatnya. Lihat Untuk Menyewa atau Membeli? Masalah Keuangan .)
6. Hasil Sewa Bruto
Hasil sewa kotor untuk properti individu dapat ditemukan dengan membagi sewa tahunan yang dikumpulkan dengan total biaya properti, kemudian mengalikan angka itu dengan 100 untuk mendapatkan persentase. Total biaya properti termasuk harga pembelian, semua biaya penutupan dan biaya renovasi.
7. Tingkat Kapitalisasi
Angka yang lebih berharga daripada hasil sewa bruto adalah tingkat kapitalisasi, juga dikenal sebagai tingkat kapitalisasi atau hasil sewa bersih, karena angka ini termasuk biaya operasi untuk properti. Ini dapat dihitung dengan mulai dengan sewa tahunan dan mengurangi pengeluaran tahunan, kemudian membagi angka itu dengan total biaya properti dan mengalikan angka yang dihasilkan dengan 100 untuk persentase. Total biaya sewa properti termasuk biaya perbaikan, pajak, asuransi pemilik, biaya lowongan dan biaya agen.
8. Arus Kas
Garis bawah
Setelah Anda membuat semua perhitungan ini, Anda dapat membuat keputusan berdasarkan informasi tentang apakah properti tertentu akan menjadi investasi yang berharga.
