Banyak dari kita yang telah melalui proses penyitaan, suatu proses yang memungkinkan pemberi pinjaman untuk memulihkan jumlah hutang pada pinjaman yang gagal bayar dengan menjual atau mengambil kepemilikan properti secara langsung atau mengenal seseorang yang memilikinya.
DALAM GAMBAR: 6 Tips Menjual Rumah Anda Di Pasar Yang Turun
Realty Trac merilis US Foreclosure Market Report pada 15 April 2010 untuk kuartal pertama 2010. Laporan tersebut, yang menghitung pengajuan penyitaan, termasuk pemberitahuan default, lelang yang dijadwalkan, dan penarikan kembali bank, menunjukkan bahwa 932.234 properti terlibat pada kuartal pertama, sebuah Peningkatan 7% dari kuartal terakhir 2009, dan peningkatan 16% dari kuartal pertama 2009. Yang mengejutkan di setiap 138 unit perumahan AS menerima pengajuan penyitaan selama kuartal. Jika Anda (atau orang yang dicintai) menghadapi penyitaan, pastikan Anda memahami prosesnya. Meskipun prosesnya bervariasi dari satu negara bagian ke negara lain, biasanya ada enam fase penyitaan.
Fase 1: Default Pembayaran
Default pembayaran terjadi ketika peminjam melewatkan setidaknya satu pembayaran hipotek. Pemberi pinjaman akan mengirimkan pemberitahuan pembayaran yang terlewat yang menunjukkan bahwa mereka belum menerima pembayaran bulan itu. Biasanya, pembayaran hipotek jatuh tempo pada hari pertama setiap bulan, dan banyak pemberi pinjaman menawarkan masa tenggang sampai tanggal 15 setiap bulan. Setelah itu, kreditur dapat membebankan biaya pembayaran yang terlambat dan mengirim pemberitahuan pembayaran yang tidak terjawab.
Setelah dua pembayaran tidak terjawab, kreditur dapat mengirim Surat Permintaan. Ini lebih serius daripada pemberitahuan pembayaran yang terlewat; namun, pada titik ini pemberi pinjaman mungkin masih bersedia bekerja dengan peminjam untuk membuat pengaturan untuk mengejar pembayaran. Peminjam biasanya harus mengirimkan pembayaran terlambat dalam waktu 30 hari atau menerima surat itu. (Ketika Anda memiliki keputusan keuangan yang sulit untuk dibuat tentang rumah Anda, pastikan Anda memiliki semua informasi. Pelajari lebih lanjut di Fend Off Foreclosure - With Bankruptcy? )
Fase 2: Pemberitahuan Default (NOD)
Pemberitahuan Default dikirim setelah 90 hari pembayaran tidak terjawab. Di beberapa negara bagian, Pemberitahuan Default ditempatkan secara jelas di rumah. Pada titik ini, pinjaman akan diserahkan ke departemen penyitaan pemberi pinjaman di daerah yang sama di mana properti itu berada. Peminjam diberitahu bahwa Pemberitahuan akan dicatat. Pemberi pinjaman biasanya akan memberi peminjam 90 hari lagi untuk menyelesaikan pembayaran dan mengembalikan pinjaman. Ini disebut sebagai periode pemulihan.
Fase 3: Pemberitahuan Penjualan Wali Amanat
Jika pinjaman belum diperbarui dalam 90 hari setelah Pemberitahuan Wanprestasi, Pemberitahuan Penjualan Wali Amanat akan dicatat di negara tempat properti tersebut berada. Pemberi pinjaman juga harus mempublikasikan pemberitahuan di surat kabar lokal selama tiga minggu yang menunjukkan bahwa properti akan tersedia di lelang publik. Semua nama pemilik akan dicetak di Pemberitahuan dan di surat kabar, bersama dengan deskripsi hukum tentang properti, alamat properti, dan kapan dan di mana penjualan akan terjadi.
Fase 4: Penjualan Wali Amanat
Properti ditempatkan untuk pelelangan umum dan akan diberikan kepada penawar tertinggi yang memenuhi semua persyaratan yang diperlukan. Pemberi pinjaman (atau perusahaan yang mewakili pemberi pinjaman) akan menghitung tawaran pembukaan berdasarkan nilai pinjaman yang belum dilunasi, setiap hak gadai dan pajak yang belum dibayar, dan segala biaya yang terkait dengan penjualan. Setelah penawar tertinggi dikonfirmasi dan Penjualan Wali Amanat selesai, Akta Wali Amanat Wali Amanat akan diberikan kepada penawar yang menang. Properti ini kemudian dimiliki oleh pembeli, yang berhak memiliki langsung.
Fase 5: Milik Real Estat (REO)
Jika properti tidak dijual selama pelelangan umum, pemberi pinjaman akan menjadi pemilik dan akan mencoba untuk menjual properti sendiri, melalui broker atau dengan bantuan Manajer Aset REO. Properti ini sering disebut sebagai "milik bank". Pemberi pinjaman dapat menghapus beberapa hak gadai dan biaya lain dalam upaya untuk membuat properti lebih menarik.
Fase 6: Penggusuran
Peminjam sering dapat tinggal di rumah sampai telah dijual baik melalui lelang publik atau nanti sebagai properti REO. Pada titik ini, pemberitahuan pengusiran dikirim menuntut agar setiap orang segera meninggalkan tempat. Beberapa hari dapat disediakan untuk memungkinkan penghuni cukup waktu untuk mengeluarkan barang-barang pribadi, dan kemudian biasanya sheriff setempat akan mengunjungi properti dan memindahkan orang-orang dan barang-barang yang tersisa. Barang-barang apa pun dapat disimpan dan diambil di kemudian hari dengan biaya tambahan. (Itu pilihan yang sulit, tetapi beberapa orang akan dipaksa untuk menyita. Yang lain tidak akan. Cari tahu faktor-faktor mana yang mungkin membuat perbedaan dalam Apakah Anda Akan Pergi Dari Rumah Anda? )
Garis bawah
Selama proses penyitaan, banyak pemberi pinjaman akan berusaha untuk membuat pengaturan bagi peminjam untuk terjebak pada pinjaman dan menghindari penyitaan. Masalah yang jelas adalah bahwa ketika seorang peminjam tidak dapat memenuhi satu pembayaran, menjadi semakin sulit untuk mengejar beberapa pembayaran. Jika ada kemungkinan Anda dapat mengejar pembayaran - misalnya, Anda baru saja memulai pekerjaan baru setelah masa pengangguran - ada baiknya berbicara dengan pemberi pinjaman Anda. Jika penyitaan tidak dapat dihindari, mengetahui apa yang diharapkan selama proses dapat membantu mempersiapkan Anda untuk enam fase penyitaan. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat Menyimpan Rumah Anda Dari Penyitaan .)
Merasa kurang informasi? Baca berita keuangan utama minggu ini di Water Cooler Finance: Buffett's Armed dan Greece Keeps Falling .
