Daftar Isi
- Pengembalian Historis dari REIT
- REIT Ritel
- REIT Perumahan
- REIT Kesehatan
- REIT Kantor
- REIT Hipotek
- Menilai REIT Apa Pun
- Intinya
Trust investasi real estat (REIT) adalah pertimbangan utama ketika membangun setiap ekuitas atau portofolio pendapatan tetap. Mereka memberikan diversifikasi yang lebih besar, potensi pengembalian total yang lebih tinggi dan / atau risiko keseluruhan yang lebih rendah. Singkatnya, kemampuan mereka untuk menghasilkan pendapatan dividen bersama dengan apresiasi modal membuat mereka menjadi penyeimbang yang sangat baik untuk saham, obligasi, dan uang tunai.
REIT umumnya memiliki dan / atau mengelola real estat komersial penghasil pendapatan, baik properti itu sendiri atau hipotek properti tersebut. Anda dapat berinvestasi di perusahaan secara individu, melalui dana yang diperdagangkan di bursa, atau dengan reksa dana. Ada banyak jenis REIT yang tersedia.
Di sini kita melihat beberapa kategori utama REIT dan pengembalian historisnya. Pada akhir artikel ini, Anda harus memiliki ide yang lebih baik kapan dan apa yang harus dibeli.
Pengambilan Kunci
- Menggunakan REIT untuk berinvestasi dalam real estat dapat mendiversifikasi portofolio Anda, tetapi tidak semua REIT dibuat sama. Beberapa REIT berinvestasi secara langsung dalam properti, mendapatkan pendapatan sewa dan biaya manajemen. Yang lain berinvestasi dalam utang real estat, yaitu hipotek dan sekuritas yang didukung hipotek. Selain itu, REIT cenderung berfokus pada sektor properti tertentu, misalnya, pusat ritel atau perbelanjaan, hotel & resor, atau layanan kesehatan & rumah sakit.
Pengembalian Historis dari REIT
Perwalian investasi real estat secara historis merupakan salah satu dari kelas aset berkinerja terbaik yang tersedia. FTSE NAREIT Equity REIT Index adalah apa yang digunakan sebagian besar investor untuk mengukur kinerja pasar real estat AS. Antara 1990 dan 2010, pengembalian tahunan rata-rata indeks adalah 9, 9%, kedua hanya untuk saham menengah, yang rata-rata 10, 3% per tahun dibandingkan periode yang sama.
Sebagai perbandingan, aset pendapatan tetap mengelola pengembalian tahunan 7% dan komoditas hanya 4, 5% setahun. Real estat adalah pemain terburuk dari delapan kelas aset hanya dalam dua tahun dari 20. Penghasilan tetap, di sisi lain, adalah pemain terburuk enam kali dalam periode 20 tahun yang sama.
Baru-baru ini, rata-rata tiga tahun untuk REIT antara Maret 2013 dan Maret 2016 adalah sejalan dengan rata-rata dalam periode 20 tahun, mencapai 10, 76% dari waktu itu. Secara historis, investor yang mencari hasil telah melakukan investasi yang lebih baik di real estat daripada pendapatan tetap, kelas aset tradisional untuk tujuan ini. Portofolio yang dibangun dengan cermat harus mempertimbangkan keduanya.
5 Jenis REIT Dan Cara Berinvestasi Dalam Mereka
REIT Ritel
Sekitar 24% dari investasi REIT ada di pusat perbelanjaan dan ritel mandiri. Ini merupakan investasi tunggal terbesar berdasarkan jenis di Amerika. Pusat perbelanjaan apa pun yang sering Anda kunjungi, kemungkinan besar dimiliki oleh REIT. Ketika mempertimbangkan investasi dalam real estat ritel, yang pertama perlu memeriksa industri ritel itu sendiri. Apakah ini sehat secara finansial saat ini dan bagaimana prospek masa depan?
Penting untuk diingat bahwa REIT ritel menghasilkan uang dari sewa yang mereka kenakan kepada penyewa. Jika pengecer mengalami masalah arus kas karena penjualan yang buruk, mungkin mereka dapat menunda atau bahkan gagal bayar pada pembayaran bulanan itu, yang pada akhirnya terpaksa bangkrut. Pada titik itu, penyewa baru perlu ditemukan, yang tidak pernah mudah. Karena itu, sangat penting bagi Anda untuk berinvestasi dalam REIT dengan penyewa jangkar sekuat mungkin. Ini termasuk toko bahan makanan dan perbaikan rumah.
Setelah Anda membuat penilaian industri, fokus Anda harus beralih ke REIT sendiri. Seperti halnya investasi apa pun, penting bahwa mereka memiliki laba yang baik, neraca yang kuat, dan utang sesedikit mungkin, terutama jenis jangka pendek. Dalam ekonomi yang buruk, REIT ritel dengan posisi kas yang signifikan akan disajikan dengan peluang untuk membeli real estat yang baik dengan harga tertekan. Perusahaan yang dijalankan terbaik akan mengambil keuntungan dari ini.
Yang mengatakan, ada kekhawatiran jangka panjang untuk ruang REIT ritel di bahwa belanja semakin bergeser secara online dibandingkan dengan model mal. Pemilik ruang terus berinovasi untuk mengisi ruang mereka dengan kantor dan penyewa berorientasi non-ritel lainnya, tetapi subsektor berada di bawah tekanan.
REIT Perumahan
Ini adalah REIT yang memiliki dan mengoperasikan gedung apartemen sewa multi-keluarga serta perumahan yang diproduksi. Ketika mencari untuk berinvestasi dalam jenis REIT ini, orang harus mempertimbangkan beberapa faktor sebelum melompat masuk. Misalnya, pasar apartemen terbaik cenderung berada di mana keterjangkauan rumah relatif rendah dibandingkan dengan daerah lain di negara itu. Di tempat-tempat seperti New York dan Los Angeles, tingginya biaya rumah tunggal memaksa lebih banyak orang untuk menyewa, yang menaikkan harga yang dapat ditagih oleh pemilik tanah setiap bulan. Akibatnya, REIT perumahan terbesar cenderung berfokus pada pusat-pusat kota besar.
Dalam setiap pasar spesifik, investor harus mencari populasi dan pertumbuhan pekerjaan. Umumnya, ketika ada arus masuk bersih orang ke kota, itu karena pekerjaan tersedia dan ekonomi tumbuh. Tingkat kekosongan yang turun ditambah dengan kenaikan sewa adalah tanda bahwa permintaan membaik. Selama pasokan apartemen di pasar tertentu tetap rendah dan permintaan terus meningkat, REIT perumahan harus dilakukan dengan baik. Seperti halnya semua perusahaan, mereka yang memiliki neraca terkuat dan modal paling banyak biasanya melakukan yang terbaik.
REIT Kesehatan
REIT Healthcare akan menjadi subsektor yang menarik untuk ditonton karena usia orang Amerika dan biaya perawatan kesehatan terus meningkat. REIT Healthcare berinvestasi dalam real estat rumah sakit, pusat kesehatan, fasilitas perawatan, dan rumah pensiun. Keberhasilan real estat ini terkait langsung dengan sistem perawatan kesehatan. Mayoritas operator dari fasilitas ini bergantung pada biaya hunian, penggantian biaya Medicare dan Medicaid serta pembayaran pribadi. Selama pendanaan perawatan kesehatan adalah tanda tanya, begitu pula REIT kesehatan.
Hal-hal yang harus Anda cari dalam REIT layanan kesehatan termasuk kelompok pelanggan yang beragam serta investasi dalam sejumlah jenis properti yang berbeda. Fokus adalah baik sampai batas tertentu tetapi juga menyebarkan risiko Anda. Secara umum, peningkatan permintaan untuk layanan kesehatan (yang seharusnya terjadi dengan populasi yang menua) baik untuk real estat kesehatan. Oleh karena itu, selain diversifikasi pelanggan dan properti, cari perusahaan yang memiliki pengalaman perawatan kesehatan yang signifikan, yang neraca-nya kuat dan yang aksesnya ke modal berbiaya rendah tinggi.
REIT Kantor
REIT Kantor berinvestasi dalam gedung perkantoran. Mereka menerima pendapatan sewa dari penyewa yang biasanya menandatangani sewa jangka panjang. Empat pertanyaan terlintas dalam benak bagi siapa pun yang tertarik berinvestasi di REIT kantor
- Bagaimana keadaan ekonomi dan seberapa tinggi tingkat pengangguran? Seperti apa tingkat kekosongan? Bagaimana daerah di mana REIT berinvestasi secara ekonomis? Berapa banyak modal yang dimiliki untuk akuisisi?
Cobalah untuk menemukan REIT yang berinvestasi di kubu ekonomi. Lebih baik memiliki banyak bangunan rata-rata di Washington, DC, daripada memiliki ruang kantor utama di Detroit, misalnya.
REIT Hipotek
Sekitar 10% dari investasi REIT dalam hipotek dibandingkan dengan real estat itu sendiri. Investasi paling terkenal tetapi tidak harus investasi terbesar adalah Fannie Mae dan Freddie Mac, perusahaan yang disponsori pemerintah yang membeli hipotek di pasar sekunder.
Tetapi hanya karena jenis REIT ini berinvestasi dalam hipotek bukan ekuitas tidak berarti itu datang tanpa risiko. Peningkatan suku bunga akan diterjemahkan ke dalam penurunan nilai buku REIT hipotek, mendorong harga saham lebih rendah. Selain itu, REIT hipotek mendapatkan sejumlah besar modal mereka melalui penawaran utang yang aman dan tidak aman. Jika suku bunga naik, pembiayaan di masa depan akan lebih mahal, mengurangi nilai portofolio pinjaman. Dalam lingkungan suku bunga rendah dengan prospek kenaikan suku bunga, sebagian besar REIT hipotek diperdagangkan dengan diskon untuk nilai aset bersih per saham. Kuncinya adalah menemukan yang tepat.
Kunci untuk Menilai REIT Apa Pun
Ada beberapa hal yang perlu diingat ketika menilai REIT apa pun. Mereka termasuk yang berikut:
- REIT adalah investasi total-return sejati. Mereka memberikan hasil dividen yang tinggi bersama dengan apresiasi modal jangka panjang yang moderat. Carilah perusahaan yang telah melakukan pekerjaan dengan baik secara historis dalam menyediakan keduanya. Tidak seperti real estat tradisional, banyak REIT diperdagangkan di bursa saham. Anda mendapatkan diversifikasi menyediakan real estate tanpa terkunci dalam jangka panjang. Likuiditas penting. Depresiasi cenderung melebih-lebihkan penurunan investasi dalam nilai properti. Jadi, alih-alih menggunakan rasio pembayaran (apa yang digunakan investor dividen) untuk menilai REIT, lihat dana dari operasi (FFO) sebagai gantinya. Ini didefinisikan sebagai pendapatan bersih dikurangi penjualan properti di tahun tertentu dan penyusutan. Cukup ambil dividen per saham dan bagi dengan FFO per saham. Semakin tinggi hasil semakin baik. Manajemen yang kuat membuat perbedaan. Carilah perusahaan yang telah ada selama beberapa waktu atau setidaknya memiliki tim manajemen dengan banyak pengalaman. Kualitas penting. Hanya berinvestasi dalam REIT dengan properti dan penyewa yang hebat. Pertimbangkan membeli reksa dana atau ETF yang berinvestasi dalam REIT, dan serahkan penelitian dan beli pada para profesional.
Intinya
Pemerintah federal memungkinkan para investor untuk membeli proyek-proyek real estat komersial berskala besar hingga 1960. Namun, hanya dalam dekade terakhir para investor perorangan memeluk REIT. Alasan untuk ini termasuk suku bunga rendah, yang memaksa investor untuk melihat lebih jauh dari obligasi untuk investasi yang menghasilkan pendapatan, munculnya pertukaran yang diperdagangkan dan reksa dana yang berfokus pada real estat dan, sampai krisis real estat 2007-08, selera yang tak terpuaskan pada bagian dari orang Amerika untuk memiliki real estat dan aset berwujud lainnya. REIT, seperti investasi lainnya pada 2008, sangat menderita. Namun terlepas dari ini, mereka terus menjadi tambahan yang bagus untuk setiap portofolio yang terdiversifikasi.
