Membeli dan memiliki real estat adalah strategi investasi yang mengasyikkan, yang bisa memuaskan sekaligus menggiurkan. Tidak seperti investor saham dan obligasi, calon pemilik real estat dapat menggunakan leverage untuk membeli properti dengan membayar sebagian dari total biaya di muka, kemudian melunasi saldo, ditambah bunga, seiring waktu. Walaupun hipotek tradisional pada umumnya membutuhkan uang muka 20% hingga 25%, dalam beberapa kasus, hanya uang muka 5% yang diperlukan untuk membeli seluruh properti. Kemampuan untuk mengendalikan aset ini ketika surat-surat kabar ditandatangani telah memberanikan diri baik sirip real estat dan tuan tanah, yang dapat, pada gilirannya, mengambil hipotek kedua di rumah mereka untuk membayar uang muka pada properti tambahan.
Pengambilan Kunci
- Pemilik real estat yang bercita-cita dapat membeli properti menggunakan leverage, membayar sebagian dari total biaya di muka, kemudian melunasi saldo dari waktu ke waktu. Empat cara utama di mana investor dapat menghasilkan uang melalui real estat adalah: 1) menjadi tuan tanah sewa properti, 2) perdagangan real estat (alias flipping), 3) kelompok investasi real estat, dan 4) trust investasi real estat (REIT).
Berikut adalah empat cara di mana investor dapat memanfaatkan properti dengan baik:
5 Cara Sederhana Untuk Berinvestasi dalam Real Estat
1. Jadi Anda Ingin Menjadi Pemilik
Ideal untuk: Orang dengan keterampilan DIY dan renovasi, yang memiliki kesabaran untuk mengelola penyewa.
Apa yang Dibutuhkan untuk Memulai: Modal besar yang diperlukan untuk membiayai biaya perawatan di muka dan menutup bulan-bulan yang kosong.
Kelebihan: Properti sewaan dapat memberikan penghasilan reguler sambil memaksimalkan modal yang tersedia melalui leverage. Selain itu, banyak biaya terkait dapat dikurangkan dari pajak, dan setiap kerugian dapat mengimbangi keuntungan dalam investasi lain.
Cons: Kecuali Anda menyewa perusahaan manajemen properti, properti sewaan cenderung diliputi sakit kepala terus-menerus. Dalam skenario terburuk, penyewa gaduh dapat merusak properti. Lebih jauh lagi, dalam iklim pasar sewa tertentu, pemilik tanah harus menanggung kekosongan atau membebankan biaya sewa lebih sedikit untuk menutupi pengeluaran sampai keadaan berubah. Di sisi lain, begitu hipotek dilunasi sepenuhnya, sebagian besar uang sewa menjadi untung.
Tentu saja, pendapatan sewa bukan fokus utama pemilik. Dalam situasi yang ideal, properti menghargai selama hipotek, meninggalkan pemilik dengan aset yang lebih berharga daripada yang dia mulai.
Menurut data Biro Sensus AS, harga penjualan rumah baru (indikator kasar untuk nilai real estat) secara konsisten meningkat nilainya dari tahun 1940 hingga 2006, sebelum turun selama krisis keuangan. Syukurlah, harga penjualan telah kembali naik, bahkan melampaui tingkat sebelum krisis.
2. Grup Investasi Real Estat
Ideal untuk: Orang yang ingin memiliki real estat sewa tanpa harus repot menjalankannya.
Apa yang Dibutuhkan untuk Memulai: Sebuah bantalan modal dan akses ke pembiayaan.
Pro: Ini adalah pendekatan yang jauh lebih mudah untuk real estat yang masih memberikan pemasukan dan penghargaan.
Cons: Ada risiko kekosongan dengan grup investasi real estat, apakah itu tersebar di seluruh grup, atau apakah itu spesifik pemilik. Selanjutnya, overhead manajemen dapat memakan kembali.
Grup investasi real estat seperti reksa dana kecil yang berinvestasi dalam properti sewaan. Dalam grup investasi real estat yang khas, sebuah perusahaan membeli atau membangun satu set blok apartemen atau kondominium, kemudian mengizinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan, sehingga bergabung dengan grup. Seorang investor tunggal dapat memiliki satu atau beberapa unit ruang hidup mandiri, tetapi perusahaan yang mengoperasikan grup investasi secara kolektif mengelola semua unit, menangani pemeliharaan, lowongan iklan, dan mewawancarai penyewa. Sebagai imbalan untuk melakukan tugas-tugas manajemen ini, perusahaan mengambil persentase dari sewa bulanan.
Sewa grup investasi real estat standar adalah atas nama investor, dan semua unit mengumpulkan sebagian dari sewa untuk menjaga dari kekosongan yang sesekali terjadi. Untuk tujuan ini, Anda akan menerima sejumlah penghasilan bahkan jika unit Anda kosong. Selama tingkat kekosongan untuk unit gabungan tidak melonjak terlalu tinggi, harus ada cukup untuk menutupi biaya.
Walaupun kelompok-kelompok ini secara teoritis aman untuk berinvestasi di real estat, mereka rentan terhadap biaya yang sama yang menghantui industri reksa dana. Selain itu, kelompok-kelompok ini kadang-kadang merupakan investasi swasta di mana tim manajemen yang tidak jujur menarik investor keluar dari uang mereka. Karena itu, uji tuntas yang cermat sangat penting untuk mendapatkan peluang terbaik.
3. Perdagangan Real Estat (alias Flipping)
Ideal untuk: Orang dengan pengalaman signifikan dalam penilaian dan pemasaran real estat.
Apa yang Dibutuhkan untuk Memulai: Modal dan kemampuan untuk melakukan atau mengawasi perbaikan sesuai kebutuhan.
Kelebihan: Perdagangan real estat memiliki periode waktu yang lebih singkat di mana modal dan usaha terikat dalam sebuah properti. Tetapi tergantung pada kondisi pasar, bisa ada pengembalian yang signifikan, bahkan dalam jangka waktu yang lebih pendek.
Cons: Perdagangan real estat membutuhkan pengetahuan pasar yang lebih dalam dipasangkan dengan keberuntungan. Pasar panas dapat mendingin secara tidak terduga, meninggalkan pedagang jangka pendek dengan kerugian atau sakit kepala jangka panjang.
Perdagangan real estat adalah sisi liar dari investasi real estat. Seperti halnya pedagang harian adalah hewan yang berbeda dari investor beli dan tahan, pedagang real estat berbeda dari tuan tanah beli dan sewa. Contoh kasus: pedagang real estat sering mencari untung menjual properti undervalued yang mereka beli, hanya dalam tiga hingga empat bulan.
Sirip properti murni seringkali tidak berinvestasi dalam meningkatkan properti. Karena itu investasi harus sudah memiliki nilai intrinsik yang diperlukan untuk menghasilkan laba tanpa ada perubahan, atau mereka akan menghilangkan properti dari pertengkaran.
Sirip yang tidak sanggup membongkar properti dengan cepat dapat menemukan dirinya dalam masalah, karena mereka biasanya tidak memiliki cukup uang tunai untuk membayar hipotek atas properti, dalam jangka panjang. Hal ini dapat menyebabkan kerugian bola salju yang berkelanjutan.
Ada seluruh jenis sirip lain yang menghasilkan uang dengan membeli properti dengan harga terjangkau dan menambah nilai dengan merenovasi mereka. Ini bisa menjadi investasi jangka panjang, di mana investor hanya mampu mengambil satu atau dua properti sekaligus.
4. Trust Investasi Real Estat (REIT)
Ideal untuk: Investor yang menginginkan paparan portofolio real estat tanpa transaksi real estat tradisional.
Apa yang Dibutuhkan untuk Memulai: Modal investasi.
Kelebihan: REIT pada dasarnya adalah saham yang membayar dividen yang kepemilikan intinya terdiri dari properti real estat komersial dengan sewa produksi tunai jangka panjang.
Kontra: REIT pada dasarnya adalah saham, sehingga leverage yang terkait dengan real estat sewa tradisional tidak berlaku.
REIT dibuat ketika perusahaan (atau perwalian) menggunakan uang investor untuk membeli dan mengoperasikan properti pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, seperti saham lainnya. Perusahaan harus membayar 90% dari laba kena pajaknya dalam bentuk dividen untuk mempertahankan status REIT-nya. Dengan melakukan ini, REIT menghindari pembayaran pajak penghasilan perusahaan, sedangkan perusahaan reguler akan dikenakan pajak atas keuntungannya dan kemudian harus memutuskan apakah akan membagikan laba setelah pajak sebagai dividen atau tidak.
Seperti saham yang membayar dividen, REIT adalah investasi yang solid bagi investor pasar saham yang menginginkan pendapatan tetap. Dibandingkan dengan jenis-jenis investasi real estat yang disebutkan di atas, REIT memungkinkan investor masuk ke dalam investasi nonresidensial, seperti mal atau gedung perkantoran, yang umumnya tidak layak bagi investor individu untuk membeli secara langsung. Lebih penting lagi, REIT sangat likuid karena diperdagangkan di bursa. Dengan kata lain, Anda tidak akan memerlukan seorang makelar dan pemindahan hak untuk membantu Anda mencairkan investasi Anda. Dalam praktiknya, REIT adalah versi yang lebih formal dari kelompok investasi real estat.
Akhirnya, ketika melihat REIT, investor harus membedakan antara REIT ekuitas yang memiliki gedung, dan REIT hipotek yang menyediakan pembiayaan untuk real estat dan mencoba-coba sekuritas yang didukung hipotek (MBS). Keduanya menawarkan eksposur ke real estat, tetapi sifat eksposur berbeda. REIT ekuitas lebih tradisional, karena mewakili kepemilikan dalam real estat, sedangkan REIT hipotek fokus pada pendapatan dari pembiayaan hipotek real estat.
Garis bawah
Apakah investor real estat menggunakan properti mereka untuk menghasilkan pendapatan sewa, atau untuk mengulur waktu sampai peluang penjualan yang sempurna muncul, layak untuk membangun program investasi yang kuat dengan membayar sebagian kecil dari total nilai properti di muka. Tetapi seperti halnya investasi apa pun, ada keuntungan dan potensi di dalam real estat, apakah pasar secara keseluruhan naik atau turun.
1:35Bagaimana Anda Menghasilkan Uang Di Real Estat
