Krisis keuangan + 10: di mana harga rumah sekarang?

Sudah 10 tahun sejak runtuhnya Lehman Brothers dan krisis keuangan berikutnya, dan ekonomi tampaknya berkembang. Pasar saham baru saja memecahkan rekor kenaikan terpanjang dalam sejarah modern setelah 3.453 hari - hampir sembilan setengah tahun - tanpa koreksi besar. Awal tahun ini, tingkat pengangguran AS turun menjadi 3, 8%, terendah dalam 18 tahun.

Perumahan adalah jantung dari krisis yang menghasilkan Resesi Hebat. Tetapi sekarang, sebagian besar, pasar real estat juga panas: Harga-harga naik, persediaan turun dan standar-standar pinjaman telah berkurang, memungkinkan lebih banyak orang mendapatkan hipotek. Menurut posting blog FICO Research baru-baru ini, “Tren pertama yang jelas diamati di sekitar hipotek yang baru berasal adalah bahwa ketika kita semakin jauh dari Resesi Hebat, kriteria penjaminan tampaknya telah mereda dan bagian konsumen yang lebih luas mendapatkan hipotek sebagai hasilnya. ”

Krisis Perumahan 101

Namun, ini sudah 10 tahun bergelombang untuk perumahan. Ingat praktik pemberian pinjaman yang buruk yang membantu memicu krisis: Perumahan yang meluap menjelang runtuhnya memotivasi pemberi pinjaman untuk secara praktis memberikan pinjaman kepada siapa saja yang bersedia menandatangani pada garis putus-putus - bahkan jika individu tersebut jelas tidak dapat membayar - hanya untuk mengisi persediaan surplus. Pinjaman NINJA, yang dikeluarkan untuk peminjam tanpa pendapatan, tanpa pekerjaan dan tanpa aset , merajalela, dan pinjaman subprime hipotek tingkat tinggi (ARM) 2/28 yang diterbitkan secara luas membuat peminjam gagal. Pinjaman ini memberi peminjam tingkat "penggoda" di bawah pasar untuk dua tahun pertama, setelah itu bunga melonjak ke tingkat yang lebih tinggi, sering kali membuat pembayaran menjadi tidak terjangkau.

Dari kuartal pertama 2006 hingga 2012, hipotek ARM subprime ini memiliki tingkat awal penyitaan yang lebih tinggi - sejauh ini - dibandingkan pinjaman prime, prime ARM, subprime fixed, dan FHA tetap, seperti yang ditunjukkan dalam bagan berikut dari Mortgage Bankers Association. ARM subprime juga memiliki tingkat kenakalan tertinggi selama periode yang sama.

Utang dari pinjaman ini dikemas kembali menjadi produk yang dapat diinvestasikan, termasuk sekuritas yang didukung hipotek, yang dijual ke bank, dana lindung nilai, perusahaan asuransi, dana pensiun, dan bahkan orang kaya. Ketika para peminjam mulai gagal membayar pinjaman mereka, itu merupakan malapetaka bagi lembaga keuangan mana pun (atau individu) yang membeli atau menjual sekuritas yang didukung hipotek. Dampak ini membantu mengguncang seluruh industri keuangan. Pasar saham jatuh, bank-bank gagal, harga rumah merosot dan jutaan orang kehilangan pekerjaan, potongan besar tabungan pensiun dan rumah mereka.

Harga Rumah Hari Ini

Indeks harga rumah nasional memuncak pada April 2006, mencapai titik terendah pada Maret 2011 - sekitar dua tahun setelah resesi resmi berakhir - dan kembali ke puncaknya pada Oktober 2017, menurut laporan khusus dari perusahaan data real estat CoreLogic. Nevada mengalami penurunan terbesar selama resesi, dengan penurunan 60% pada harga rumah. Arizona dan Florida tidak jauh di belakang, masing-masing turun 51% dan 50%, seperti yang ditunjukkan pada grafik berikut dari CoreLogic, yang mengungkapkan penurunan puncak-ke-palung terbesar dan terkecil di negara-negara tertentu.

"Setelah akhirnya mencapai titik terendah pada 2011, harga rumah mulai naik kembali ke tempat kita berada sekarang, " kata Frank Nothaft, kepala ekonom di CoreLogic. “Permintaan yang lebih besar dan pasokan yang lebih rendah - serta booming pasar kerja - telah memberikan beberapa pasar perumahan yang paling terpukul dorongan dalam harga rumah. Namun, banyak yang masih belum kembali ke tingkat sebelum kecelakaan."

Sementara banyak negara telah pulih ke nilai sebelum krisis, itu tidak semua kabar baik. Standar pinjaman yang lebih ketat sejak krisis telah membuat sulit untuk mendapatkan hipotek, yang, beberapa orang di industri percaya, telah berkontribusi pada persediaan yang lebih ketat dan harga yang jauh melampaui puncak pra-krisis mereka.

Dihadapkan pada harga tinggi, standar pinjaman yang ketat, dan persaingan dari semua pembeli tunai, banyak pembeli rumah tidak punya pilihan selain menyewa. Di beberapa wilayah metro, termasuk San Francisco, hanya 25% penduduk yang mampu membeli rumah, menurut Urban Institute. Bahkan, persentase penyewa di 50 kota terbesar di AS naik antara 2006 dan 2016, menurut situs web real estat Zillow. Saat ini, persentase populasi yang menyewa berada di level tertinggi sejak 1965.

"Kami benar-benar dalam fase mabuk, " kata Jonathan Miller, CEO penilaian real estat dan perusahaan konsultan Miller Samuel. “Hanya karena harga naik tidak berarti kita sudah pulih. masih terdistorsi, dan itu karena kondisi kredit."

Keterjangkauan Tergantung pada Pasar

Ketika pasar perumahan memuncak pada bulan April 2006, hampir dua pertiga dari wilayah metro terpadat di AS terdaftar sebagai dinilai terlalu tinggi, dan hanya lima wilayah metro, yang terhitung hanya 1%, dianggap undervalued. Pada bulan Maret 2011, pasar mencapai titik terendah, dan hanya 27 pasar - atau 7% dari wilayah metro terpadat - dianggap dinilai terlalu tinggi. Hari ini (per Desember 2017, data terbaru yang tersedia), area metro terpadat di AS hampir terpecah antara pasar yang undervalued, overvalued, dan pada value - artinya, pada “jangka panjang, berkelanjutan level, didukung oleh fundamental pasar lokal seperti pendapatan yang dapat dibuang, ”menurut CoreLogic.

	TERLALU MAHAL	DI NILAI	TIDAK DITAWARKAN
JAN '00: MULAI	6%	87%	7%
NOV '06: PEAK	67%	32%	1%
MAR '11: BENAR-BENAR	7%	42%	52%
DEC '17: LANCAR	33%	35%	32%