Daftar Isi
- Apa Bagian 1031?
- Aturan Khusus Properti yang Dapat Didepresiasi
- Perubahan pada Aturan 1031
- "Suka-Jenis" Berbasis Luas
- Anda Dapat Melakukan Pertukaran 'Tertunda'
- 1031 Aturan Jangka Waktu
- Implikasi Pajak dan Hipotek
- 1031 untuk Rumah Liburan
Kode IRS Bagian 1031 perlahan-lahan membuat percakapan sehari-hari. Istilah ini dikecam oleh agen penjual, perusahaan judul, investor dan ibu sepakbola. Beberapa orang bahkan bersikeras membuatnya menjadi kata kerja, seperti pada: "Mari kita buat bangunan itu untuk yang lain."
IRS Section 1031 memiliki banyak bagian bergerak yang harus dipahami pengguna sebelum mencoba penggunaannya. Ada juga implikasi pajak dan kerangka waktu yang mungkin bermasalah. Selain itu, aturan tersebut menetapkan 1031 swap properti sejenis dan membatasi penggunaan aturan dengan properti liburan.
Apa Bagian 1031?
Secara luas dinyatakan, pertukaran 1031 (juga disebut sejenis-pertukaran atau Starker) adalah pertukaran dari satu properti investasi dengan yang lain. Meskipun sebagian besar swap dikenai pajak sebagai penjualan, jika Anda memenuhi persyaratan 1031, Anda tidak akan memiliki pajak atau pajak terbatas karena pada saat pertukaran.
Akibatnya, Anda dapat mengubah bentuk investasi Anda tanpa (seperti yang dilihat IRS) menguangkan atau mengakui keuntungan modal. Itu memungkinkan investasi Anda untuk terus tumbuh pajak tangguhan. Tidak ada batasan berapa kali atau seberapa sering Anda dapat melakukan 1031. Anda dapat membalikkan keuntungan dari satu investasi real estat ke yang lain ke yang lain dan lainnya. Meskipun Anda mungkin mendapat untung pada setiap swap, Anda menghindari pajak sampai Anda menjual uang tunai bertahun-tahun kemudian. Semoga Anda hanya akan membayar satu pajak, dan itu pada tingkat kenaikan modal jangka panjang (saat ini 15% atau 20%, tergantung pada pendapatan — dan 0% untuk beberapa pembayar pajak berpenghasilan rendah).
Ketentuan ini untuk investasi dan properti bisnis, meskipun aturan tersebut dapat berlaku untuk bekas tempat tinggal utama dalam kondisi tertentu.Ada cara Anda dapat menggunakan 1031 untuk bertukar rumah liburan — lebih lanjut tentang itu nanti — tetapi celah ini jauh lebih sempit daripada itu dulu.
Aturan Khusus untuk Properti yang Dapat Didepresiasi
Peringatan: Aturan khusus berlaku ketika properti yang dapat didepresiasi dipertukarkan pada tahun 1031. Properti ini dapat memicu keuntungan yang dikenal sebagai depresiasi yang diambil kembali sebagai pajak biasa. Secara umum, jika Anda menukar satu gedung dengan bangunan lain, Anda dapat menghindari pengambilan kembali ini. Tetapi jika Anda menukar tanah yang diperbaiki dengan bangunan dengan tanah yang tidak diperbaiki tanpa bangunan, depresiasi yang sebelumnya Anda klaim pada bangunan itu akan ditangkap kembali sebagai pendapatan biasa.
Komplikasi semacam itu adalah mengapa Anda memerlukan bantuan profesional ketika Anda melakukan 1031. Namun, jika Anda mempertimbangkan 1031 — atau hanya ingin tahu — berikut adalah 10 hal yang harus Anda ketahui.
Perubahan pada Aturan 1031
Sebelum disahkannya undang-undang pajak yang baru 22 Desember 2017, beberapa pertukaran properti pribadi — seperti lisensi waralaba, pesawat terbang, dan peralatan — memenuhi syarat untuk pertukaran 1031. Di bawah undang-undang yang baru, hanya real estat yang memenuhi syarat. Pertukaran saham perusahaan atau kepentingan kemitraan tidak pernah memenuhi syarat — dan masih, tidak.
Di sisi lain, minat sebagai penyewa bersama (TIC) dalam real estat masih berlaku. Perlu dicatat bahwa Tunjangan Pengurangan Pajak dan Pekerjaan Pajak (TCJA) penuh untuk properti pribadi berwujud tertentu dapat membantu menebus perubahan undang-undang pajak ini.
TCJA mencakup aturan transisi yang memungkinkan pertukaran 1031 properti pribadi yang memenuhi syarat pada tahun 2018 jika properti asli dijual atau properti pengganti diperoleh pada 31 Desember 2017. Aturan transisi ini khusus untuk wajib pajak dan tidak mengizinkan membalikkan pertukaran 1031 di mana properti baru dibeli sebelum properti lama dijual.
"Suka-Jenis" Berbasis Luas
Sebagian besar pertukaran harus semata-mata "sejenis" - ungkapan yang penuh teka-teki yang tidak berarti apa yang Anda pikirkan. Anda bisa menukar bangunan apartemen dengan tanah mentah, atau peternakan dengan mal. Secara mengejutkan aturan-aturannya liberal. Anda bahkan dapat saling menukar bisnis. Tapi sekali lagi, ada jebakan bagi yang tidak waspada.
Anda Dapat Melakukan Pertukaran 'Tertunda'
Secara klasik, pertukaran melibatkan pertukaran sederhana dari satu properti dengan properti lainnya antara dua orang. Tetapi kemungkinan menemukan seseorang dengan properti persis yang Anda inginkan yang menginginkan properti persis yang Anda miliki adalah tipis. Karena alasan itu, sebagian besar pertukaran tertunda, pertukaran tiga pihak atau "Starker" (dinamai untuk kasus pajak pertama yang memungkinkannya).
Dalam pertukaran yang tertunda, Anda membutuhkan Perantara Berkualifikasi (perantara) yang memegang uang tunai setelah Anda "menjual" properti Anda dan menggunakannya untuk "membeli" properti pengganti untuk Anda. Pertukaran tiga pihak ini diperlakukan sebagai swap.
1031 Aturan Jangka Waktu
Ada dua aturan waktu utama yang harus Anda perhatikan dalam pertukaran yang tertunda.
- Yang pertama berkaitan dengan penunjukan properti pengganti. Setelah penjualan properti Anda terjadi, perantara akan menerima uang tunai. Anda tidak dapat menerima uang tunai, atau itu akan merusak perawatan 1031. Selain itu, dalam waktu 45 hari dari penjualan properti Anda, Anda harus menunjuk properti pengganti secara tertulis kepada perantara, menentukan properti yang ingin Anda peroleh. IRS mengatakan Anda dapat menetapkan tiga properti selama Anda akhirnya menutup salah satu mereka. Anda bahkan dapat menetapkan lebih dari tiga jika masuk dalam tes penilaian tertentu. Aturan waktu kedua dalam pertukaran tertunda berkaitan dengan penutupan. Anda harus menutup properti baru dalam waktu 180 hari dari penjualan yang lama. Perhatikan bahwa dua periode waktu berjalan bersamaan. Itu berarti Anda mulai menghitung ketika penjualan properti Anda ditutup. Jika Anda menentukan properti pengganti tepat 45 hari kemudian, Anda hanya memiliki 135 hari lagi untuk menutup properti pengganti.
Implikasi Pajak dan Hipotek
Anda mungkin memiliki sisa uang tunai setelah perantara mendapatkan properti pengganti. Jika demikian, perantara akan membayarnya kepada Anda pada akhir 180 hari. Uang tunai itu — yang dikenal sebagai "sepatu bot" - akan dikenakan pajak sebagai hasil penjualan parsial dari penjualan properti Anda, umumnya sebagai capital gain.
Salah satu cara utama orang mendapat masalah dengan transaksi ini adalah gagal untuk mempertimbangkan pinjaman. Anda harus mempertimbangkan pinjaman hipotek atau utang lain pada properti yang Anda lepaskan, dan utang apa pun pada properti pengganti. Jika Anda tidak menerima cash back, tetapi tanggung jawab Anda turun — itu juga akan diperlakukan sebagai penghasilan bagi Anda, seperti halnya uang tunai.
Misalkan Anda memiliki hipotek sebesar $ 1 juta pada properti lama, tetapi hipotek Anda pada properti baru yang Anda terima hanya $ 900.000. Anda memiliki keuntungan $ 100.000 yang juga diklasifikasikan sebagai "boot, " dan itu akan dikenakan pajak.
1031 untuk Rumah Liburan
Anda dapat menjual tempat tinggal utama Anda dan, dikombinasikan dengan pasangan Anda, melindungi keuntungan modal $ 500.000, selama Anda telah tinggal di sana selama dua tahun dari lima tahun terakhir.
2004 Pengetatan Loophole Rumah Liburan
Anda mungkin pernah mendengar kisah pembayar pajak yang menggunakan ketentuan 1031 untuk bertukar satu rumah liburan dengan yang lain, mungkin bahkan untuk rumah tempat mereka ingin pensiun dan Bagian 1031 menunda pengakuan keuntungan. Kemudian, mereka pindah ke properti baru, menjadikannya tempat tinggal utama mereka dan akhirnya berencana untuk menggunakan pengecualian capital gain $ 500.000.
Pada tahun 2004, Kongres memperketat celah itu. Ya, wajib pajak masih bisa mengubah rumah liburan menjadi properti sewaan dan melakukan pertukaran 1031. Contoh: Anda berhenti menggunakan rumah pantai, menyewakannya selama enam bulan atau satu tahun, dan kemudian menukarnya dengan properti lain. Jika Anda mendapatkan penyewa dan melakukan sendiri dengan cara bisnis, Anda mungkin telah mengubah rumah menjadi properti investasi, yang seharusnya membuat pertukaran 1031 Anda baik-baik saja.
Namun, jika Anda hanya menahannya untuk disewakan tetapi tidak pernah benar-benar memiliki penyewa, itu mungkin tidak diijinkan. Fakta-fakta akan menjadi kuncinya, begitu juga waktunya. Semakin banyak waktu yang berlalu setelah Anda mengonversi penggunaan properti menjadi lebih baik. Meskipun tidak ada standar absolut, penggunaan sewa bonafid kurang dari enam bulan mungkin tidak cukup. Setahun akan lebih baik.
Pindah Ke Tempat Swap 1031
- Anda harus menyewakan unit tempat tinggal kepada orang lain untuk sewa yang adil selama 14 hari atau lebih. Penggunaan pribadi Anda atas unit tempat tinggal tidak dapat melebihi lebih besar dari 14 hari atau 10% dari jumlah hari selama periode 12 bulan yang unit tempat tinggal disewa dengan sewajarnya.
Selain itu, setelah berhasil bertukar satu liburan atau properti investasi dengan yang lain, Anda tidak dapat segera mengonversi properti baru ke rumah utama Anda dan memanfaatkan pengecualian $ 500.000.
Sebelum undang-undang diubah pada tahun 2004, seorang investor dapat mentransfer satu properti sewaan dalam pertukaran 1031 untuk properti sewaan lain, menyewakan properti sewaan baru untuk suatu periode, pindah ke properti selama beberapa tahun dan kemudian menjualnya, mengambil keuntungan dari tidak termasuk keuntungan dari penjualan tempat tinggal utama. Sekarang, jika Anda memperoleh properti dalam pertukaran 1031 dan kemudian mencoba menjual properti itu sebagai tempat tinggal utama Anda, pengecualian tidak akan berlaku selama periode lima tahun yang dimulai dengan tanggal properti diperoleh dalam pertukaran sejenisnya 1031. Dengan kata lain, Anda harus menunggu lebih lama untuk menggunakan keringanan pajak capital-residence.
