Jumlah pembayaran hipotek terdiri dari kombinasi bunga dan pembayaran pokok. Selama masa hipotek, proporsi bunga terhadap pokok akan berubah.
Awalnya, pembayaran pemilik rumah akan menjadi bunga utama, dengan sejumlah kecil pokok disertakan. Ketika hipotek jatuh tempo, porsi pokok pembayaran akan meningkat, dan bagian bunga akan berkurang. Ini karena bunga yang dibebankan didasarkan pada saldo hipotek saat ini, yang berkurang karena lebih banyak pokok dilunasi. Semakin kecil pokok hipotek, semakin sedikit bunga yang dibebankan.
Misalnya, ambil hipotek sederhana sebesar $ 100.000 dengan tingkat bunga 4% per tahun dan waktu hingga jatuh tempo 24 tahun. Pembayaran hipotek tahunan adalah $ 6.558, 68. Pembayaran pertama akan mencakup biaya bunga sebesar $ 4.000 ($ 100.000 x 4%) dan pembayaran pokok sebesar $ 2.558, 68 ($ 6.558, 68 - $ 4.000). Saldo hipotek terutang setelah pembayaran ini adalah $ 97.441, 32 ($ 100.000 - $ 2.558, 68).
Pembayaran berikutnya akan sama dengan yang pertama, $ 6.558, 68, tetapi sekarang akan memiliki proporsi bunga yang berbeda dengan kepala sekolah. Biaya bunga untuk pembayaran kedua adalah $ 3, 897.65 ($ 97, 441, 32 x 4%) sedangkan pembayaran di muka akan menjadi $ 2, 661, 03 ($ 6, 558, 68 - $ 3, 897, 65).
Bagian utama dari pembayaran kedua adalah sekitar $ 100 lebih besar dari yang pertama. Ini terjadi karena pemilik rumah telah membayar uang ke jumlah pokok — menguranginya — dan pembayaran bunga baru dihitung berdasarkan jumlah pokok yang lebih rendah. Menjelang akhir hipotek, pembayaran akan menjadi pembayaran pokok.
Ini adalah contoh dasar menggunakan pinjaman vanila biasa. Dengan hipotek eksotis, pemilik rumah bisa pilih pembayaran hipotek bulanan mereka.
Bagaimana Hipotek Amortisasi
Meskipun porsi bunga menurun setiap bulan, pembayaran hipotek itu sendiri tidak berkurang seiring waktu. Lebih banyak uang mengalir ke saldo pokok, yang sepenuhnya diamortisasi selama umur pinjaman. Akibatnya, seiring dengan berlalunya waktu, lebih banyak pembayaran dari pemilik rumah menuju ke kepala sekolah, mempercepat tingkat di mana pemilik rumah membangun ekuitas dan mengurangi jumlah yang terutang. Selama tahun 30 dari hipotek tetap 30 tahun, pemilik rumah meningkatkan posisi ekuitasnya lebih banyak dengan setiap pembayaran yang dilakukan dibandingkan dengan pembayaran yang dilakukan pada tahun pertama dan kedua.
Pembayaran menurun
Namun, ada beberapa situasi khusus di mana pembayaran hipotek dapat menurun.
Hipotek tingkat bunga (ARM) yang disesuaikan mungkin mengalami penurunan pembayaran seiring waktu. Dengan jenis hipotek ini, suku bunga berfluktuasi berdasarkan indeks yang mencerminkan biaya kepada peminjam meminjam di pasar kredit. Pembayaran pada ARM dapat menurun jika suku bunga pinjaman menurun selama masa pinjaman. Namun, ARM memiliki potensi pembayaran yang sama untuk meningkat, terkadang secara substansial. Dokumen pinjaman menetapkan seberapa besar tingkat bunga dapat meningkat setiap tahun, serta maksimum yang dapat meningkat selama seluruh jangka waktu pinjaman.
Seorang peminjam yang harus membayar asuransi hipotek selama tahun-tahun awal pinjaman mungkin melihat pembayaran hipoteknya menurun seiring waktu. Sebagian besar perusahaan hipotek membatasi pinjaman sebesar 80% dari harga pembelian atau nilai rumah, mana yang lebih rendah, dan peminjam diharapkan untuk mendapatkan 20% lainnya sebagai uang muka.
Rasio pinjaman terhadap nilai ini dirancang untuk melindungi pemberi pinjaman jika nilai rumah turun, dan peminjam berutang lebih dari nilai rumah. Dalam beberapa situasi, pemberi pinjaman memungkinkan pemilik rumah untuk meminjam lebih dari 80% dari harga pembelian, tetapi pemberi pinjaman akan memerlukan asuransi hipotek sebagai bagian dari kesepakatan. Asuransi ini melindungi kreditur jika harus menyita properti yang nilainya kurang dari saldo pinjaman. Peminjam membayar premi asuransi sebagai bagian dari pembayaran hipotek bulanan.
Setelah saldo pinjaman peminjam turun ke persentase tertentu dari nilai rumah — biasanya 78% — peminjam dapat mengajukan permohonan kepada pemberi pinjaman untuk menjatuhkan asuransi hipotek. Dengan asumsi peminjam berhasil, pembayaran hipotek akan berkurang untuk sisa pinjaman karena tidak lagi termasuk premi asuransi hipotek.
