Anda mungkin pernah mendengar Indeks Case-Shiller yang disebutkan berulang kali di berita. Mungkin Anda tahu itu ada hubungannya dengan harga rumah dan pasar perumahan. Tapi apa indeks ini, tepatnya, dan bagaimana pengaruhnya terhadap Anda?
Apa Indeks Case-Shiller?
Indeks Case-Shiller dikembangkan pada 1980-an oleh tiga ekonom: Allan Weiss, Karl Case dan Robert Shiller. Ketiganya kemudian membentuk perusahaan untuk menjual penelitian mereka; perusahaan itu dibeli oleh Fiserv, Inc., yang mentabulasi data di balik indeks. Data kemudian didistribusikan oleh Standard & Poor's.
Indeks, yang secara resmi dikenal sebagai indeks harga rumah S & P / Case-Shiller, sebenarnya bukan satu indeks sama sekali. Sebenarnya ada beberapa indeks:
- Indeks harga rumah nasional, yang mencakup sembilan divisi sensus utama. Ini dihitung setiap triwulan dan diterbitkan pada hari Selasa terakhir bulan Februari, Mei, Agustus dan November.
Indeks komposit 10 kota, yang meliputi Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco dan Washington, DC.
Indeks komposit 20-kota, yang mencakup semua kota di atas ditambah Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle dan Tampa.
Dua puluh indeks area metro individu untuk masing-masing kota yang tercantum di atas.
Indeks, selain dari indeks nasional, diterbitkan pada hari Selasa terakhir setiap bulan pada pukul 9 pagi EST. Ada jeda waktu dua bulan dalam data yang dilaporkan, sehingga laporan yang dikeluarkan pada bulan Mei hanya mencakup penjualan rumah sampai Maret.
Setiap indeks mengukur perubahan harga satu keluarga, tempat tinggal terpisah (juga dikenal sebagai rumah) menggunakan metode penjualan berulang, yang membandingkan harga jual properti yang sama dari waktu ke waktu. Konstruksi baru dikecualikan - karena rumah-rumah ini belum pernah dijual sebelumnya, tidak ada cara untuk menghitung bagaimana harga jual mereka berubah sampai mereka memiliki dua pemilik (pada titik mana mereka bukan lagi konstruksi baru). Kondominium dan koperasi tidak termasuk dalam indeks utama apa pun; namun, ada indeks kondominium terpisah yang melacak harga kondominium di lima pasar utama: Boston, Chicago, New York, Los Angeles, dan San Francisco.
Jenis-jenis penjualan yang dilacak oleh indeks Case-Shiller disebut transaksi penjualan sepanjang lengan. Ini adalah transaksi di mana rumah dijual dengan nilai pasar dan data harga jual dapat digunakan untuk mendapatkan gambaran akurat dari pasar perumahan. Sebuah transaksi di mana seorang ibu menjual rumahnya kepada putranya dengan harga yang menguntungkan, di bawah harga pasar tidak akan dimasukkan dalam indeks Case-Shiller karena itu tidak secara akurat mencerminkan aktivitas pasar perumahan secara keseluruhan. Penjualan penyitaan dimasukkan dalam indeks karena penjualan antara bank dan seorang individu dianggap sebagai penjualan yang wajar dan penjualan berulang.
Juga tidak termasuk dalam indeks adalah properti yang perubahan peruntukannya (properti yang baru-baru ini dianggap sebagai rumah tetapi sekarang kondominium tidak akan dimasukkan), penjualan tepat sebelum atau setelah properti telah berubah secara dramatis (seperti rumah dua kamar yang direnovasi ulang ke rumah lima kamar tidur) dan transaksi yang tampaknya memiliki kesalahan data (rumah yang pernah dijual seharga $ 100.000 kemudian dilaporkan dijual seharga $ 10.000, misalnya).
Mengapa Harga Rumah Penting
Jelas, jika Anda mencari untuk membeli atau menjual properti perumahan, Anda akan tertarik pada apakah harga rumah naik atau turun dan seberapa banyak. Jika Anda menjual dan harga tampaknya meningkat, Anda mungkin ingin menunda penjualan sambil menunggu dan melihat apakah harga terus naik. Jika Anda membeli dan Anda melihat harga naik, Anda mungkin ingin mempercepat keputusan pembelian Anda sementara masih ada kesepakatan yang bisa didapat. Atau jika harga menurun, Anda mungkin ingin melihat apakah Anda dapat menunda pembelian Anda sementara harga terus turun. Tentu saja, tidak ada orang atau indeks yang benar-benar dapat memprediksi apa yang akan terjadi pada harga rumah.
Bahkan jika Anda tidak membeli atau menjual rumah, harga rumah adalah indikator bagaimana kinerja ekonomi yang lebih luas. Apakah orang merasa percaya diri bahwa sekarang adalah waktu yang tepat untuk melakukan investasi besar dan mahal? Seberapa baik kinerja wilayah geografis tertentu secara ekonomi? Bagaimana kinerja bisnis yang memiliki saham besar di sektor perumahan? Indeks Case-Shiller memberikan wawasan tentang semua pertanyaan ini.
Bahkan dimungkinkan untuk mengambil keuntungan dari perubahan harga rumah secara tidak langsung dengan berinvestasi dalam indeks harga dan opsi Home S&P / Case-Shiller (CSI). Jenis investasi ini direkomendasikan untuk bisnis seperti pengembang properti dan real estat, bank, pemberi pinjaman hipotek dan pemasok rumah untuk membantu mereka mengurangi risiko taruhan besar mereka di sektor perumahan. Bahkan bisnis yang memiliki sedikit atau tidak ada hubungannya dengan perumahan mungkin ingin berinvestasi dalam produk-produk ini untuk mendiversifikasi risiko investasi yang mereka hadapi.
Akhirnya, banyak orang memiliki setidaknya, jika tidak lebih banyak, berinvestasi di rumah mereka seperti di saham. Pergerakan harga rumah karenanya memiliki dampak signifikan pada nilai total portofolio mereka.
Indeks Perumahan Alternatif
Indeks Case-Shiller, meskipun mungkin yang paling terkenal, bukan satu-satunya yang melacak harga rumah.
Badan Keuangan Perumahan Federal AS (FHFA) menerbitkan indeks harga perumahan triwulanan yang secara cerdik dinamai HPI (atau Indeks Harga Perumahan). Ini menggunakan metode penjualan-ulang Case-Shiller untuk perhitungannya, tetapi mencakup 363 wilayah metropolitan dan mencakup pembiayaan, bukan hanya penjualan. Menurut FHFA, indeks ini hanya mencakup "properti keluarga tunggal yang hipoteknya telah dibeli atau di-sekuritisasi oleh Fannie Mae atau Freddie Mac sejak Januari. Hipotek sangat besar yang dikenal sebagai hipotek jumbo tidak dibeli atau dijaminkan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac, jadi ini hipotek tidak termasuk dalam indeks.
Sebuah perusahaan bernama First American CoreLogic menghasilkan Indeks Harga Home LoanPerformance. Itu juga menggunakan data penjualan berulang, tetapi jauh lebih komprehensif. Menurut situs web perusahaan, data mereka mencakup "6.070 kode ZIP (58% dari total populasi AS), 519 Area Statistik Berbasis Core (CBSA, 85% dari total populasi AS) dan 898 kabupaten (81% dari total populasi AS) yang terletak di semua 50 negara bagian dan Distrik Columbia."
Indeks Harga Rumah IAS360 diterbitkan setiap bulan dan mencakup tren harga di empat wilayah Sensus AS, sembilan divisi Sensus AS, dan 360 kabupaten AS untuk penjualan rumah terpisah satu keluarga. Meskipun IAS360 hanya mencakup transaksi wajar, itu tidak menggunakan metode Case-Shiller, mengatakan bahwa "itu secara signifikan membatasi jumlah transaksi yang tersedia untuk menentukan tren yang mungkin diperburuk dalam kondisi pasar yang lebih lambat." Alih-alih, IAS360 menggunakan teknologi eksklusif, karena ia percaya bahwa data tingkat daerahnya lebih berguna daripada pelacakan data "area geografis yang luas." Salah satu aspek kunci dari indeks adalah bahwa indeks ini diterbitkan dengan hanya jeda satu bulan dibandingkan dengan jeda dua bulan dari Case Shiller, menjadikannya indikator waktu yang lebih tepat.
Indeks Harga Perumahan Asing
Selain itu, Amerika Serikat bukan satu-satunya negara yang menghasilkan indeks harga perumahan. Berikut adalah beberapa contoh negara lain yang menghasilkan indeks perumahan:
- Indeks utama Kanada adalah Indeks Harga Rumah Komposit Nasional. Itu juga menggunakan metode penjualan berulang, dan menggabungkan data dari penjualan rumah keluarga tunggal di Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal dan Halifax.
- Indeks Harga House House Irlandia permanen diproduksi oleh bank Irlandia permanen tsb, yang memiliki sekitar 20% dari pinjaman hipotek perumahan negara itu. Indeks ini memperhitungkan ukuran, jenis, lokasi, dan karakteristik rumah menggunakan teknik kompleks yang dikenal sebagai analisis regresi linier multivariat.
- Indeks utama Inggris adalah indeks Harga Rumah Halifax, dinamai Halifax, pemberi pinjaman hipotek terbesar di Inggris. Ini juga menggunakan analisis regresi linier multivariat.
Kesimpulan
Indeks Case-Shiller adalah barometer yang banyak digunakan dan dihormati pasar perumahan AS dan ekonomi yang lebih luas. Sekarang setelah Anda memahami apa itu dan mengapa itu penting, saat berikutnya Anda membaca koran atau menonton berita, Anda mungkin lebih memperhatikan ketika mendengar tentang Case-Shiller Index.
