Apa itu Akta Kepercayaan?
Akta perwalian, juga dikenal sebagai akta perwalian, adalah dokumen yang kadang-kadang digunakan dalam transaksi real estat di AS. Ini adalah dokumen yang mulai berlaku ketika salah satu pihak mengambil pinjaman dari pihak lain untuk membeli properti. Akta perwalian merupakan perjanjian antara peminjam dan pemberi pinjaman untuk memiliki properti yang dipercaya oleh pihak ketiga yang netral dan independen sampai pinjaman dilunasi.
Meskipun tindakan kepercayaan kurang umum dari dulu, sekitar 20 negara masih mengamanatkan penggunaan satu, bukan hipotek, ketika pembiayaan terlibat dalam pembelian real estat.
Perbuatan kepercayaan biasanya digunakan di Alaska, Arizona, California, Colorado, Idaho, Illinois, Mississippi, Missouri, Montana, Carolina Utara, Tennessee, Texas, Virginia, dan Virginia Barat. Beberapa negara bagian, seperti Kentucky, Maryland, dan South Dakota, mengizinkan penggunaan tindakan kepercayaan dan hipotek.
Takeaway kunci
- Dalam transaksi real estat yang dibiayai, akta perwalian mengalihkan hak milik suatu properti kepada pihak ketiga, seperti bank, escrow atau perusahaan hak milik, untuk dipegang sampai peminjam membayar utangnya kepada pemberi pinjaman. Akta kepercayaan digunakan sebagai pengganti hipotek di beberapa negara bagian. Melakukan investasi dalam trust trust dapat memberikan aliran pendapatan yang tinggi.
Bagaimana Perbuatan Trust Bekerja
Dalam transaksi real estat — pembelian rumah, katakanlah — pemberi pinjaman memberikan uang kepada peminjam sebagai ganti satu atau lebih uang kertas yang terkait dengan akta perwalian. Akta ini mentransfer hak legal ke properti nyata kepada wali amanat yang tidak memihak, biasanya perusahaan judul, perusahaan escrow, atau bank, yang menyimpannya sebagai jaminan untuk wesel promes — keamanan untuk pinjaman. Hak yang setara — hak untuk memperoleh kepemilikan penuh — tetap menjadi milik peminjam, seperti halnya penggunaan penuh dan tanggung jawab atas properti.
Keadaan ini berlanjut sepanjang periode pembayaran pinjaman. Wali amanat memegang hak hukum sampai peminjam membayar hutang penuh, pada saat itu hak milik atas menjadi peminjam. Jika peminjam default pada pinjaman, wali amanat mengambil kendali penuh atas properti.
Percayai Perbuatan vs Hipotek
Tindakan kepercayaan dan hipotek keduanya digunakan dalam pinjaman bank dan swasta untuk menciptakan hak gadai di real estat, dan keduanya biasanya dicatat sebagai utang di negara tempat properti itu berada.
Namun, hipotek melibatkan dua pihak: peminjam (atau peminjam) dan pemberi pinjaman (atau peminjam). Sebaliknya, akta perwalian melibatkan tiga pihak: peminjam (atau wali), pemberi pinjaman (atau penerima manfaat), dan wali amanat. Wali amanat memegang hak gadai untuk kepentingan pemberi pinjaman; dalam hal peminjam default, itu akan memulai dan menyelesaikan proses penyitaan atas permintaan pemberi pinjaman.
Berlawanan dengan penggunaan populer, hipotek secara teknis bukan pinjaman untuk membeli properti; ini adalah perjanjian yang menjamin properti sebagai jaminan untuk pinjaman.
Penyitaan dan Perbuatan Percaya
Hipotek dan akta kepercayaan memiliki proses penyitaan yang berbeda. Penyitaan yudisial adalah proses yang diawasi pengadilan yang ditegakkan ketika pemberi pinjaman mengajukan gugatan terhadap peminjam karena gagal bayar hipotek. Prosesnya memakan waktu dan mahal. Juga, jika lelang properti yang diambil alih tidak membawa cukup uang untuk melunasi surat promes, pemberi pinjaman dapat mengajukan penilaian kekurangan terhadap peminjam, menuntut saldo. Namun, bahkan setelah properti itu dijual, peminjam memiliki hak penebusan: Ia dapat membayar kembali kreditur dalam jumlah waktu yang ditentukan dan memperoleh hak milik properti.
Sebaliknya, akta kepercayaan memungkinkan pemberi pinjaman memulai penyitaan non-yudisial yang lebih cepat dan lebih murah, melewati sistem pengadilan dan mengikuti prosedur yang digariskan dalam akta kepercayaan dan hukum negara. Jika peminjam tidak memberikan pinjaman saat ini, properti akan dilelang melalui penjualan wali amanat. Hak transfer dari wali amanat ke pemilik baru melalui akta wali amanat setelah penjualan. Ketika tidak ada penawar di penjualan wali amanat, properti kembali ke pemberi pinjaman melalui akta wali amanat. Setelah properti dijual, peminjam tidak memiliki hak penebusan.
Selanjutnya, wali amanat memiliki tanggung jawab untuk membayar hasil penjualan kepada peminjam dan pemberi pinjaman setelah penjualan diselesaikan. Wali amanat akan membayar pemberi pinjaman jumlah yang tersisa pada hutang dan membayar peminjam apa pun yang melebihi jumlah itu, sehingga memungkinkan pemberi pinjaman untuk membeli properti.
Pro dan Kontra dari Berinvestasi dalam Trust Trust
Investor yang mencari imbal hasil menarik kadang-kadang beralih ke sektor real estat — khususnya, tindakan kepercayaan.
Dalam investasi akta kepercayaan, investor meminjamkan uang kepada pengembang yang mengerjakan proyek real estat. Nama investor berdasarkan akta kepercayaan, sebagai pemberi pinjaman. Investor mengumpulkan bunga atas pinjamannya; ketika proyek selesai, kepala sekolahnya dikembalikan kepadanya sepenuhnya. Pialang akta kepercayaan biasanya memfasilitasi kesepakatan.
Pro
-
Aliran penghasilan tinggi
-
Diversifikasi portofolio
Cons
-
Ketidaktahuan
-
Tidak ada apresiasi modal
Pengembang seperti apa yang memasuki pengaturan ini? Bank sering enggan untuk meminjamkan pada jenis perkembangan tertentu, seperti proyek komersial menengah — terlalu kecil untuk pemberi pinjaman besar, terlalu besar untuk yang kecil — atau pengembang dengan rekam jejak yang buruk atau terlalu banyak pinjaman. Pemberi pinjaman yang berhati-hati juga dapat bergerak terlalu lambat untuk pengembang yang menghadapi tenggat waktu yang ketat untuk memulai atau menyelesaikan proyek.
Jadi pengembang ini sering sedikit kesal. Untuk alasan ini, kepercayaan investor akta sering dapat mengharapkan tingkat bunga tinggi pada uang mereka. Mereka dapat memperoleh manfaat dari diversifikasi ke kelas aset yang berbeda, tanpa harus menjadi ahli dalam konstruksi atau manajemen real estat: Ini adalah investasi pasif.
Investasi trust trust memiliki risiko dan kerugian tertentu. Tidak seperti saham, investasi real estat tidak likuid, artinya investor tidak dapat mengambil uang mereka berdasarkan permintaan. Selain itu, investor hanya dapat mengharapkan bunga yang dihasilkan pinjaman, dengan kemungkinan apresiasi modal tambahan. Pihak-pihak yang diinvestasikan dapat mengeksploitasi perbedaan hukum dalam akta perwalian, menyebabkan keterlibatan hukum yang mahal yang dapat membahayakan investasi. Investor tipikal dengan sedikit pengalaman mungkin mengalami kesulitan, karena serangkaian keahlian tertentu diperlukan untuk menemukan pengembang, proyek, dan broker yang kredibel dan dapat dipercaya.
Contoh Nyata dari Trust Trust
Misalnya, formulir pendek dokumen Akta Kepercayaan yang digunakan di Austin County, Texas, mencakup persyaratan bagi sebagian besar pemberi pinjaman. Formulir dimulai dengan definisi istilah, dan ruang bagi peminjam, pemberi pinjaman, dan wali amanat untuk mengisi nama mereka. Jumlah yang dipinjam dan alamat properti juga harus diisi.
Setelah bagian ini, dokumen kemudian melanjutkan untuk menentukan pengalihan hak dalam properti dan perjanjian yang seragam termasuk:
- Perincian tentang pembayaran pokok dan bungaEscrow fundLiensProperti asuransi dan pemeliharaan strukturPerumahan hunian — menetapkan peminjam harus mengambil residensi dalam waktu 60 hari
Formulir ini juga mencakup perjanjian yang tidak seragam, yang menentukan standar atau pelanggaran dari salah satu ketentuan perjanjian. Ada juga spesifikasi bahwa pinjaman yang ditangani dokumen itu bukan pinjaman ekuitas rumah — yaitu, sesuatu yang akan menerima uang dari peminjam — pinjaman itu untuk membeli properti.
Akta Kepercayaan berakhir dengan ruang untuk tanda tangan peminjam, yang harus mereka lakukan di hadapan seorang notaris dan dua saksi, yang juga menandatangani.
