Apakah Anda ingin membeli properti sewaan residensial? Idenya bisa menakutkan bagi investor pertama kali. Real estat adalah bisnis yang sulit dan ladang dibumbui dengan ranjau darat yang dapat melenyapkan pengembalian Anda. Berikut adalah hal-hal paling penting untuk dipertimbangkan saat berbelanja untuk properti berpenghasilan.
Mulai Pencarian Anda
Anda mungkin ingin agen real estat membantu Anda menyelesaikan pembelian, tetapi Anda harus mulai mencari properti sendiri. Seorang agen dapat memberikan tekanan yang tidak perlu pada Anda untuk membeli sebelum Anda menemukan investasi yang paling sesuai untuk Anda. Dan menemukan bahwa investasi akan membutuhkan keterampilan dan kulit sepatu.
Pengambilan Kunci
- Benar-benar memeriksa lingkungan. Liveabilitas dan fasilitasnya adalah kunci. Apakah tingkat kekosongan lingkungan tinggi? Itu bukan pertanda baik. Periksa harga jual lokal untuk mendapatkan rasa nilai pasar lokal. Temukan rata-rata sewa di daerah tersebut dan bekerja dari sana untuk menentukan apakah itu layak secara finansial.
Kisaran Anda akan dibatasi oleh apakah Anda bermaksud untuk secara aktif mengelola properti atau menyewa orang lain untuk mengelolanya. Jika Anda ingin mengelola secara aktif, Anda tidak ingin properti yang terlalu jauh dari tempat tinggal Anda. Jika Anda ingin membuat perusahaan pengelola properti merawatnya, kedekatan itu tidak menjadi masalah.
Mari kita lihat 10 hal teratas yang harus Anda pertimbangkan ketika mencari properti sewaan yang tepat.
10 Fitur Terbaik Dari Properti Sewa yang Menguntungkan
1. Lingkungan sekitar. Lingkungan tempat Anda membeli akan menentukan jenis penyewa yang Anda tarik dan tingkat kekosongan Anda. Jika Anda membeli di dekat universitas, kemungkinannya adalah bahwa siswa akan mendominasi kumpulan calon penyewa Anda dan Anda akan berjuang untuk mengisi lowongan setiap musim panas. Perlu diketahui juga bahwa beberapa kota berupaya untuk mencegah konversi sewa dengan mengenakan biaya izin yang terlalu tinggi dan menumpuk pada birokrasi.
2. Pajak Properti. Pajak properti cenderung sangat bervariasi di seluruh wilayah target Anda, dan Anda ingin mengetahui seberapa besar kerugian yang akan Anda alami. Pajak properti yang tinggi tidak selalu merupakan hal buruk di lingkungan hebat yang menarik penyewa jangka panjang, tetapi ada juga tempat-tempat buruk dengan pajak tinggi. Kantor penilaian kotamadya akan memiliki semua informasi pajak pada file, atau Anda dapat berbicara dengan pemilik rumah di komunitas. Juga bijaksana untuk mengetahui apakah kenaikan pajak properti kemungkinan besar dalam waktu dekat. Sebuah kota yang berada dalam kesulitan keuangan dapat menaikkan pajak jauh melebihi apa yang dapat dipungut biaya oleh pemilik properti secara realistis.
3. Sekolah. Jika Anda berurusan dengan rumah berukuran keluarga, pertimbangkan kualitas sekolah setempat. Meskipun Anda sebagian besar akan khawatir tentang arus kas bulanan, nilai keseluruhan properti sewaan Anda ikut bermain saat Anda akhirnya menjualnya. Jika tidak ada sekolah yang bagus di sekitarnya, ini dapat memengaruhi nilai investasi Anda.
4. Kejahatan. Tidak ada yang mau tinggal bersebelahan dengan hot spot untuk kegiatan kriminal. Polisi atau perpustakaan umum setempat harus memiliki statistik kejahatan yang akurat untuk lingkungan tempat tinggal. Periksa tarif untuk vandalisme, kejahatan berat, dan kejahatan kecil, dan catat apakah aktivitas kriminal bergerak naik atau turun. Anda mungkin juga ingin bertanya tentang frekuensi kehadiran polisi di lingkungan Anda.
5. Pasar Kerja. Lokasi dengan peluang kerja yang terus berkembang menarik lebih banyak penyewa. Untuk mengetahui bagaimana tarif area untuk ketersediaan pekerjaan, periksa dengan Biro Statistik Tenaga Kerja AS atau pergi ke perpustakaan setempat. Jika Anda melihat pengumuman tentang perusahaan besar yang pindah ke daerah tersebut, Anda dapat yakin bahwa para pekerja yang mencari tempat tinggal akan berduyun-duyun ke daerah tersebut. Ini dapat menyebabkan harga rumah naik atau turun, tergantung pada jenis bisnis yang masuk. Anda dapat mengasumsikan bahwa jika Anda ingin perusahaan itu di halaman belakang Anda, penyewa Anda juga akan.
6. Fasilitas. Jelajahi lingkungan dan periksa taman, restoran, pusat kebugaran, bioskop, jaringan transportasi umum, dan semua fasilitas lain yang menarik penyewa. City Hall mungkin memiliki literatur promosi yang akan memberi Anda gambaran tentang tempat perpaduan terbaik antara fasilitas publik dan properti pribadi.
7. Pengembangan Masa Depan. Departemen perencanaan kota akan memiliki informasi tentang pengembangan baru yang akan datang atau telah dikategorikan ke dalam area tersebut. Jika ada banyak konstruksi yang terjadi, itu mungkin area pertumbuhan yang bagus. Waspadai perkembangan baru yang dapat merusak harga properti di sekitarnya. Perumahan baru tambahan juga bisa bersaing dengan properti Anda.
8. Jumlah Daftar dan Lowongan. Jika suatu lingkungan memiliki jumlah daftar yang luar biasa tinggi, ia dapat menandakan siklus musiman atau lingkungan dalam penurunan. Anda perlu mencari tahu mana itu. Dalam kedua kasus tersebut, tingkat kekosongan yang tinggi memaksa tuan tanah untuk menyewa lebih rendah untuk menarik penyewa. Tingkat kekosongan yang rendah memungkinkan pemilik untuk menaikkan tarif sewa.
9. Sewa Rata-Rata. Pendapatan sewa akan menjadi roti dan mentega Anda, jadi Anda perlu tahu rata-rata sewa di daerah tersebut. Pastikan setiap properti yang Anda pertimbangkan akan menanggung sewa yang cukup untuk menutupi pembayaran hipotek, pajak, dan biaya lainnya. Teliti area tersebut dengan cukup baik untuk mengukur ke mana arahnya dalam lima tahun ke depan. Jika Anda mampu membayar daerah itu sekarang tetapi pajak diperkirakan akan meningkat, properti yang terjangkau hari ini dapat berarti kebangkrutan nanti.
10. Bencana Alam. Asuransi adalah pengeluaran lain yang harus Anda kurangi dari pengembalian Anda, jadi Anda perlu tahu seberapa besar biayanya. Jika suatu daerah rawan gempa bumi atau banjir, biaya pertanggungan dapat menggerogoti pendapatan sewa Anda.
Mendapatkan informasi
Sumber resmi memang bagus, tetapi bicaralah dengan para tetangga untuk mendapatkan informasi yang sebenarnya. Bicaralah dengan penyewa serta pemilik rumah. Penyewa akan jauh lebih jujur tentang aspek negatif karena mereka tidak memiliki investasi di dalamnya. Kunjungi daerah tersebut pada waktu yang berbeda pada hari yang berbeda dalam seminggu untuk melihat tetangga masa depan Anda beraksi.
Memilih Properti
Secara umum, properti investasi terbaik untuk pemula adalah hunian keluarga tunggal atau kondominium. Kondominium adalah perawatan yang rendah karena asosiasi kondominium mengurus perbaikan eksternal, membuat Anda hanya khawatir tentang interior. Kondominium, bagaimanapun, cenderung mengumpulkan sewa yang lebih rendah dan menghargai lebih lambat daripada rumah keluarga tunggal.
Rumah keluarga tunggal cenderung menarik penyewa jangka panjang. Keluarga atau pasangan pada umumnya penyewa yang lebih baik daripada lajang karena mereka lebih cenderung stabil secara finansial dan membayar sewa secara teratur.
Ketika Anda memiliki lingkungan yang dipersempit, cari properti yang memiliki potensi apresiasi dan proyeksi arus kas yang baik. Lihatlah properti yang lebih mahal dari yang Anda mampu serta yang berada dalam jangkauan Anda. Real estat sering menjual di bawah harga jualnya.
Perhatikan harga listing properti lain dan tanyakan pembeli tentang harga jual akhir untuk mendapatkan gambaran tentang nilai pasar sebenarnya di lingkungan tersebut.
Untuk potensi apresiasi, Anda mencari properti yang, dengan beberapa perubahan kosmetik dan beberapa renovasi, akan menarik penyewa yang bersedia membayar sewa lebih tinggi. Ini juga akan meningkatkan nilai properti jika Anda memilih untuk menjualnya setelah beberapa tahun.
Tentu saja, langkah kunci dalam memastikan upaya yang menguntungkan adalah membeli properti dengan harga terjangkau. Rekomendasi untuk properti sewaan adalah membayar tidak lebih dari 12 kali sewa tahunan yang Anda harapkan.
Mengatur Sewa
Jadi bagaimana ditentukan potensi sewa? Anda harus membuat tebakan informasi. Jangan terbawa oleh asumsi yang terlalu optimis. Menetapkan sewa terlalu tinggi dan berakhir dengan unit kosong selama berbulan-bulan membuat chip pada keuntungan keseluruhan terburu-buru.
Mulailah dengan sewa rata-rata untuk lingkungan dan bekerja dari sana. Pertimbangkan apakah tempat Anda bernilai sedikit lebih banyak atau lebih sedikit, dan mengapa.
Untuk mengetahui apakah nomor sewa berfungsi untuk Anda sebagai investor, cari tahu berapa biaya yang harus dikeluarkan untuk tempat tersebut. Kurangi pembayaran hipotek bulanan yang diharapkan, pajak properti dibagi 12 bulan, biaya asuransi dibagi 12, dan tunjangan pemeliharaan dan perbaikan yang besar.
Jangan meremehkan biaya perawatan dan perbaikan. Biaya-biaya ini tergantung pada usia properti dan berapa banyak yang Anda rencanakan untuk dilakukan sendiri. Bangunan yang lebih baru mungkin membutuhkan kurang dari yang lebih tua. Sebuah apartemen di sebuah kompleks untuk para manula sepertinya tidak akan mengalami kerusakan yang sama dengan perumahan kampus di luar kampus.
Melakukan perbaikan sendiri mengurangi biaya, tetapi juga berarti siap siaga 24/7 untuk keadaan darurat. Pilihan lain adalah menyewa perusahaan manajemen properti. Perusahaan itu menangani semuanya mulai dari toilet yang rusak hingga mengumpulkan uang sewa setiap bulan. Berharap untuk membayar sekitar 10% dari pendapatan sewa kotor untuk layanan ini.
Jika semua angka ini keluar bahkan atau, lebih baik lagi, dengan sedikit yang tersisa, Anda sekarang dapat meminta agen real estat Anda untuk mengajukan penawaran.
Melakukan Pembelian
Bank memiliki tuntutan lebih keras untuk memberikan pinjaman untuk properti investasi daripada untuk tempat tinggal utama. Mereka beranggapan bahwa jika masa-masa sulit, orang cenderung tidak membahayakan rumah mereka daripada properti bisnis. Bersiaplah untuk membayar setidaknya 20% hingga 30% untuk uang muka ditambah biaya penutupan. Periksalah properti secara menyeluruh oleh seorang profesional dan minta pengacara meninjau semuanya sebelum menandatangani.
Jangan lupa asuransi pemilik rumah. Asuransi penyewa mencakup barang-barang penyewa, tetapi bangunan itu sendiri adalah tanggung jawab pemilik, dan asuransi mungkin lebih mahal daripada untuk rumah yang ditempati oleh pemilik yang sama. Hipotek, asuransi, dan penyusutan properti semuanya dapat dikurangkan dari pajak hingga jumlah tertentu.
Garis bawah
Setiap negara bagian memiliki kota yang baik, setiap kota memiliki lingkungan yang baik, dan setiap lingkungan memiliki properti yang baik. Dibutuhkan banyak gerak kaki dan penelitian untuk berbaris ketiganya.
Ketika Anda menemukan properti sewaan ideal Anda, pertahankan harapan Anda tetap realistis dan pastikan bahwa keuangan Anda sendiri cukup sehat sehingga Anda bisa menunggu properti mulai menghasilkan uang daripada sangat membutuhkannya.
