Berinvestasi dalam pasar penyitaan adalah strategi yang membutuhkan tingkat kecanggihan dan ketekunan yang jauh melampaui apa yang kebanyakan orang sadari. Ini dapat memiliki potensi besar, tetapi perlu upaya nyata untuk menguangkan. Karena itu, harus didekati sebagai investasi signifikan, yang membutuhkan fokus; ketekunan; dan penelitian yang cermat terhadap tren properti, ekonomi, dan demografi lokal. Ini juga membutuhkan pembentukan strategi untuk memperoleh properti dan untuk akhirnya menjualnya.
Gambaran
Membeli mobil bekas di lelang mirip dengan berinvestasi di properti yang diambil alih. Dealer mobil bekas adalah orang-orang yang tahu semua merek dan model serta cacat umum mereka dan cara mengubahnya untuk menciptakan nilai. Mereka mengambil risiko yang jauh lebih kecil daripada rata-rata orang yang menghadiri pelelangan hanya untuk membeli mobil dengan harga diskon.
Banyak pembeli penyitaan pergi ke pelelangan di gedung pengadilan dengan harapan meraih tawaran - perbedaan antara harga lelang dan nilai intrinsik properti. Tetapi mereka mungkin tidak memiliki pengetahuan nyata tentang investasi atau strategi mitigasi risiko apa pun. Investor yang berpengalaman di pasar penyitaan perumahan tahu bahwa mengandalkan perbedaan harga sebagai sumber utama pendapatan investasi adalah resep untuk bencana.
Metode yang benar untuk mendapatkan properti penyitaan bukan pendekatan senapan, tetapi memilih properti yang berada di lokal yang diperuntukkan untuk pembangunan kembali atau perbaikan. Properti perlu memiliki kualitas unik yang membuatnya menonjol dari orang lain di lingkungan atau pasar lokal atau yang menghadirkan beberapa peluang untuk menciptakan nilai.
Strategi Investasi
Setiap investor di bidang real estat harus memiliki strategi spesifik yang mencakup tujuan dan cara untuk memperoleh properti, untuk memegangnya dan pada akhirnya untuk membuangnya. Strategi ini bahkan lebih penting ketika berinvestasi di pasar penyitaan. Anda harus menentukan apakah penyitaan terjadi sebagai akibat dari beberapa keadaan unik yang terkait dengan pemilik sebelumnya, atau merupakan hasil dari tren yang lebih luas yang dapat mempengaruhi pasar lokal.
Investor perlu melakukan sejumlah besar penelitian di pasar real estat lokal. Permintaan akan properti adalah fungsi dari pertumbuhan populasi, pertumbuhan pekerjaan, pertumbuhan pendapatan yang dapat dibuang, dan perubahan demografis. Ini akan sangat mempengaruhi harga serta kemampuan untuk menjual properti di akhir periode investasi.
Meneliti pengembangan infrastruktur yang akan datang, seperti jalan, sekolah, dan proyek masyarakat. Pelajari juga bagaimana pemerintah daerah dan negara bagian mendukung pertumbuhan bisnis dan rencana untuk memperbaiki masalah tertentu, seperti lalu lintas, kualitas udara, kejahatan dan pajak. Semua item ini akan membuat area lebih diinginkan dan meningkatkan nilai properti di dalamnya.
Strategi Akuisisi
Sebagian besar investor telah diajarkan untuk menjelajahi publikasi yang mencantumkan aset yang akan dilelang dan untuk berkorespondensi dengan pemilik tentang niat mereka untuk membeli properti sebelum masuk ke blok lelang. Meskipun kesepakatan dapat diperoleh pada langkah gedung pengadilan, menemukan cara alternatif untuk mengamankan properti yang tertekan akan sangat meningkatkan peluang Anda untuk menutup. Ini juga dapat memberikan kesempatan untuk sepenuhnya memahami dan menganalisis properti.
Sebagai contoh, katakanlah seorang investor memperoleh akses ke properti dengan menggunakan kontaknya di pasar dan pengetahuan tentang pinjaman perumahan untuk membantu pemilik rumah yang kesulitan bernegosiasi dengan pemberi pinjaman mereka. Jika masalah pinjaman diselesaikan, investor tidak hanya meningkatkan reputasinya dengan pemilik dan pemberi pinjaman, investor juga dapat memperoleh rujukan dan akses ke orang lain dengan pinjaman bermasalah. Dan jika situasinya tidak dapat diselesaikan, investor adalah yang pertama dalam jalur untuk memperoleh properti - karena mereka telah mendapatkan kepercayaan dari pemiliknya. Investor juga dapat membuat keputusan berdasarkan informasi tentang apakah akan membeli properti karena, melalui upaya mereka, mereka telah belajar tentang kelemahan dan manfaat properti.
Strategi lain adalah membeli pinjaman yang tertekan dengan diskon dari pemberi pinjaman. Bank dan lembaga pemberi pinjaman lainnya tidak suka mendapatkan penyitaan. Untuk menghindari mengambil properti yang dimiliki real estat (REO), lembaga-lembaga ini akan sering menjual beberapa kredit bermasalah dengan diskon signifikan.
Investor dapat lebih fleksibel daripada pemberi pinjaman dalam mengerjakan pinjaman bermasalah, kadang-kadang mengubahnya kembali menjadi pinjaman bermasalah yang akan menghasilkan pengembalian yang jauh lebih tinggi, berkat basis investasi yang lebih rendah dari investor.
Setelah membumbui pinjaman, investor dapat menahannya atau menjualnya dengan premi begitu mereka telah melakukan beberapa waktu. Dalam hal mereka tidak dapat dikerjakan, investor dapat mengambil alih properti dan mengambil hak tanpa harus bersaing dengan pihak lain. Satu-satunya downside ke pendekatan ini adalah bahwa membeli kumpulan pinjaman memerlukan pengeluaran modal yang lebih besar daripada membeli properti individu di lelang. Intinya adalah bahwa ada cara-cara kreatif untuk mengurangi persaingan dalam memperoleh aset bermasalah.
Memegang Periode dan Strategi Keluar
Investor juga harus yakin dengan apa yang harus dilakukan setelah aset diperoleh.
Apakah properti akan "dibalikkan" kembali ke pasar atau akan ditahan dan dibumbui menunggu perubahan pasar sebelum dijual? Investor yang mempertimbangkan untuk membeli penyitaan dan kemudian memasarkan ulang tidak lama setelah pembelian harus menemukan cara untuk meningkatkan properti. Perbaikan yang memberikan keuntungan terbesar termasuk menambah kamar tidur dan kamar mandi, dapur renovasi dan ruang bawah tanah finishing atau ruang yang tidak digunakan lainnya.
Karena informasi transaksi properti adalah pengetahuan umum, beberapa calon pembeli akan berhati-hati dalam membayar premi untuk properti segera setelah penjualan penyitaan meskipun harganya sesuai dengan properti lainnya di daerah tersebut. Menciptakan nilai melalui pembangunan kembali membantu memberikan alasan untuk harga jual kembali yang lebih tinggi dan dapat mengurangi risiko periode pemasaran yang panjang. Namun, investor harus waspada untuk tidak meningkatkan properti sedemikian rupa sehingga harganya jauh lebih tinggi dari properti tetangga.
Strategi lain adalah memegang aset sebagai properti sewaan hingga terjadi sesuatu di pasar untuk meningkatkan nilai properti. Sekali lagi, investor harus menyadari pasar sewa untuk memastikan bahwa ada jumlah permintaan yang memadai untuk ruang sewa. Dan bahwa properti yang dibeli akan memerintahkan sewa yang cukup untuk menutupi biaya pemeliharaan properti.
Bagi mereka yang dapat menangani waktu dan upaya tambahan yang dibutuhkan untuk menjadi pemilik, membeli properti yang tertekan dengan diskon dan mengubahnya menjadi properti sewaan dapat menciptakan kekayaan yang signifikan. Kemampuan untuk mendapatkan pembiayaan yang menarik, seperti pinjaman berbunga hanya bersamaan dengan dikurangkannya bunga hipotek dari pajak penghasilan, menyediakan cara yang bagus untuk menciptakan arus kas sambil menunggu waktu yang tepat untuk menjual.
Meskipun perumahan real estat tidak volatile seperti kelas aset lainnya, ini ditandai dengan periode pengembalian yang lama dan kemudian "pop" dalam nilai yang sesuai dengan beberapa perubahan besar dalam permintaan yang menjelaskan sebagian besar pengembalian. Sekali lagi, ini adalah dorongan untuk penelitian yang sedang berlangsung dan strategi holding period yang akan membantu memperkirakan waktu lompatan nilai dan membuat rencana untuk aset dalam persiapan untuk dijual.
Strategi Keluar
Tidak memikirkan strategi keluar adalah kesalahan besar yang biasa dilakukan oleh investor baru. Banyak yang berada di bawah kesan salah bahwa waktu terbaik untuk berinvestasi dalam properti penyitaan adalah ketika ada banyak dari mereka yang tersedia. Sebenarnya, peningkatan signifikan dalam rumah untuk dijual dan penyitaan properti menggarisbawahi beberapa masalah yang mencegah orang membayar pinjaman mereka atau membuat mereka tidak mau menjaga rumah mereka. Ini bisa disebabkan oleh hilangnya pekerjaan di area tersebut atau beberapa masalah infrastruktur yang membuat area tersebut tidak diinginkan. Tren-tren itu akan berdampak positif pada pasokan rumah yang tersedia untuk dijual atau disita dan dampak negatif pada permintaan. Ini berarti akan lebih sulit untuk menjual properti sampai fundamental pasar membaik.
Kesalahan umum yang dilakukan oleh investor yang hanya mengandalkan perbedaan harga untuk keuntungan mereka adalah bahwa mereka gagal untuk menyadari dampak negatif dari biaya pengangkutan. Biaya dapat mencakup pembayaran hipotek, pajak, asuransi dan pemeliharaan selama periode pemasaran dan penjualan yang berlarut-larut.
Menetapkan tenggat waktu untuk menjual properti dan kemudian mendiskontokan harga hingga properti menjual adalah salah satu cara untuk menghindari kelebihan biaya pengangkutan. Adalah jauh lebih baik untuk menjual dengan laba kecil ke nol daripada terus memasarkan properti dengan harga yang akan memastikan periode pemasaran yang panjang dan dengan demikian membawa biaya tinggi yang dapat menyebabkan kerugian.
Garis bawah
Berinvestasi dalam aset real estat yang berkinerja buruk untuk membangun kekayaan adalah strategi yang dapat dilakukan, tetapi ini bukan cara untuk menjadi kaya dengan cepat. Untuk setiap cerita rags-to-riches, ada 10 lebih banyak orang yang kehilangan modal karena mereka tidak mengikuti perubahan tren pasar.
Mereka yang berhasil di pasar penyitaan telah mempelajari strategi dan taktik investor sukses lainnya. Mereka telah menggunakan waktu dan sumber daya untuk membuat kontak pasar yang tepat yang diperlukan untuk menciptakan keunggulan kompetitif dibandingkan yang lain. Tetapi menuangkan waktu dan energi untuk mengenal pasar real estat lokal hanyalah salah satu dari beberapa strategi yang dapat digunakan investor untuk meningkatkan persaingan. Sukses datang dari akuisisi yang dilakukan dengan hati-hati dan dilaksanakan serta strategi keluar yang cerdas.
