Mencoba untuk memutuskan antara menghilangkan utang dan berinvestasi untuk masa depan adalah keputusan yang sulit. Bagi banyak keluarga, pilihan ini sering datang dalam bentuk melunasi hipotek mereka (utang terbesar yang mungkin mereka miliki) atau menabung untuk pensiun. Keduanya merupakan gol yang patut dipuji, tetapi mana yang harus didahulukan?
Pengambilan Kunci
- Jika Anda akan menaruh uang ekstra untuk hipotek Anda, biasanya lebih baik melakukannya lebih awal, seperti dalam 10 tahun pertama. Ini juga lebih baik untuk mulai menabung untuk pensiun dini, sehingga Anda dapat memetik manfaat bunga majemuk daripada periode waktu yang lebih lama. Sebagai aturan umum, semakin muda Anda, semakin Anda harus memprioritaskan tabungan pensiun Anda di atas hipotek Anda.
Membayar Hipotek Anda Pertama
Katakanlah Anda akhirnya berada di rumah dengan hipotek yang Anda keluarkan bertahun-tahun yang lalu. Sudah lama, dan Anda tergoda untuk membayarnya dalam satu pembayaran terakhir dan akhirnya bebas dan jelas. Atau, setidaknya, percepat pembayaran Anda sedikit lebih cepat.
Meskipun tampaknya tergoda untuk membayar hipotek Anda mendekati akhir, sebenarnya lebih baik melakukannya di awal. Meskipun Anda melakukan pembayaran dengan ukuran yang sama setiap bulan (dengan asumsi Anda memiliki hipotek suku bunga tetap 30 tahun yang berlaku), sebagian besar uang Anda pada tahun-tahun awal digunakan untuk bunga dan melakukan sedikit untuk mengurangi pokok pinjaman. Jadi, dengan melakukan pembayaran ekstra sejak dini — dan mengurangi pokok yang menjadi beban bunga Anda — Anda bisa membayar bunga yang jauh lebih rendah selama masa pinjaman. Prinsip bunga majemuk yang sama yang berlaku untuk investasi Anda juga berlaku untuk utang Anda, jadi dengan membayar lebih banyak pokok Anda lebih awal, tabungan diperparah dari waktu ke waktu.
Sebaliknya, pada tahun-tahun berikutnya, pembayaran Anda lebih mengarah ke pokok pinjaman. Membayar lebih banyak tidak akan mengurangi beban bunga total Anda dengan cepat; itu hanya akan membangun ekuitas Anda di rumah lebih cepat (dan mempersingkat jangka waktu pinjaman secara keseluruhan). Bukannya ada yang salah dengan itu. Tetapi kami sedang mencari penggunaan terbaik dari uang Anda.
Jadi, anggaplah ini masih hari-hari awal hipotek Anda — dalam dekade pertama. Katakanlah Anda memiliki pinjaman tetap $ 200.000 selama 30 tahun dengan tingkat 4, 38%; yang berarti biaya bunga seumur hidup $ 159.485 jika Anda membayar 12 kali setahun. Buatlah itu menjadi 13 pembayaran beruntung setiap tahun, dan Anda menghemat $ 27.216 dalam bunga secara keseluruhan. Jika Anda menendang $ 200 ekstra setiap bulan, Anda akan menghemat $ 6.000 dalam 10 tahun, $ 50.745 dalam 22½ tahun — dan Anda akan mendapatkan hipotek yang dilunasi juga.
Pertimbangan Hipotek Lainnya
Menyimpan uang dengan bunga bukanlah ide terburuk di dunia. Tetapi bunga hipotek tidak sama dengan jenis utang lainnya. Ini dapat dikurangkan dari pajak jika Anda merinci pengurangan atas pajak penghasilan Anda. Anda dapat mengurangi hingga $ 750.000 dari utang hipotek di 2019 (hingga $ 1 juta, jika Anda membeli rumah sebelum 15 Desember 2017). Jika Anda membutuhkan sesuatu untuk mengurangi jumlah utang Anda pada Paman Sam, hipotek mungkin layak disimpan.
Juga, jika nilai real estat lokal meningkat, jika orang-orang di daerah Anda melihat sedikit apresiasi — atau bahkan depresiasi — di rumah mereka, membayar hipotek adalah cara untuk mencegah agar tidak tenggelam (karena lebih dari nilai rumah Anda). Itu bisa menyulitkan Anda untuk menjual rumah, membiayai ulang, atau mendapatkan kredit lainnya.
Pendanaan Pensiun Anda Pertama
Sayangnya, meski lebih baik melunasi hipotek, atau turun, lebih awal, lebih baik mulai menabung untuk pensiun lebih awal. Berkat kegembiraan bunga majemuk, satu dolar yang Anda investasikan hari ini memiliki nilai lebih dari satu dolar yang Anda investasikan lima atau 10 tahun dari sekarang. Itu karena itu akan menghasilkan bunga — dan bunga itu akan menghasilkan bunga — untuk periode waktu yang lebih lama. Jadi setiap tahun Anda menunda menabung untuk pensiun akan merugikan Anda dengan jumlah yang tidak proporsional.
Untuk alasan itu, umumnya lebih masuk akal menabung untuk pensiun pada usia yang lebih muda daripada membayar hipotek lebih cepat.
Tentu saja, investasi tidak hanya meningkat; mereka jatuh juga, dan kinerja mereka dapat berfluktuasi liar dengan pasar keuangan. Pengembaliannya, sayangnya, biasanya tidak tetap seperti pembayaran hipotek. Tapi itu semua lebih banyak alasan untuk mulai berinvestasi lebih cepat daripada nanti: Portofolio Anda memiliki lebih banyak waktu untuk pulih dari perilaku roller-coaster oleh pasar. Dan pasar saham secara historis meningkat dalam jangka panjang.
Pembayaran Hipotek Ekstra vs. Berinvestasi
Asumsikan Anda memiliki hipotek 30 tahun sebesar $ 150.000 dengan tingkat bunga tetap 4, 5%. Anda akan membayar $ 123.609 dengan bunga selama masa pinjaman, dengan asumsi Anda hanya melakukan pembayaran minimum $ 760 setiap bulan. Bayar $ 948 sebulan— $ 188 lebih banyak — dan Anda akan melunasi hipotek dalam 20 tahun, dan Anda akan menghemat $ 46.000 dalam bentuk bunga.
Sekarang, katakanlah Anda menginvestasikan $ 188 tambahan itu setiap bulan sebagai gantinya, dan Anda mendapatkan pengembalian tahunan rata-rata 7%. Dalam 20 tahun, Anda akan mendapatkan $ 51.000— $ 5.000 lebih awal dari jumlah yang Anda tabung bunga — pada dana yang Anda kontribusikan. Tetap setorkan $ 188 bulanan itu, selama 10 tahun lagi, dan Anda akan mendapatkan penghasilan $ 153.420.
Jadi, walaupun itu mungkin tidak membuat perbedaan besar dalam jangka pendek, dalam jangka panjang, Anda mungkin akan keluar jauh ke depan dengan berinvestasi di akun pensiun Anda.
Ingatlah bahwa bunga hipotek umumnya dapat dikurangkan dari pajak, jadi hipotek Anda mungkin lebih murah daripada yang seharusnya.
Posisi Kompromi: Mendanai Keduanya Sekaligus
Di antara dua opsi ini terdapat kompromi: Dana tabungan pensiun Anda sambil memberikan kontribusi tambahan kecil untuk membayar hipotek Anda. Ini bisa menjadi pilihan yang sangat menarik di fase awal hipotek ketika kontribusi kecil dapat mengurangi bunga yang akhirnya akan Anda bayar. Atau, jika pasar sedang sangat fluktuatif atau berputar ke bawah, mungkin lebih masuk akal untuk membayar hipotek Anda daripada mengambil risiko kehilangan dana investasi.
Karena keadaan individu sangat bervariasi, tidak ada jawaban, apakah lebih baik membayar hipotek atau menabung untuk masa pensiun. Dalam setiap kasus, Anda harus menjalankan nomor Anda sendiri. Secara keseluruhan, bagaimanapun, jangan mengorbankan tujuan tabungan jangka panjang dari rencana pensiun Anda dengan terlalu fokus pada hipotek Anda. Dengan memprioritaskan tujuan pensiun-tabungan Anda terlebih dahulu, Anda kemudian dapat memutuskan apakah ada tambahan tabungan yang paling baik dihabiskan untuk kontribusi lebih lanjut ke hipotek Anda atau investasi lainnya.
Bahkan, Anda harus menyeimbangkan membayar hipotek terhadap prospek pengembalian opsi tabungan non-pensiun lainnya. Misalnya, jika tingkat bunga hipotek Anda jauh di atas apa yang dapat Anda harapkan secara wajar, menghilangkannya bisa menguntungkan (dan sebaliknya jika Anda membayar tingkat bunga yang relatif rendah). Juga, jika Anda memiliki tingkat bunga yang sangat tinggi pada hipotek Anda, masuk akal secara finansial untuk membayar utang pertama — atau melihat ke pembiayaan kembali.
