Apa itu Pinjaman Jumbo?
Pinjaman jumbo, juga dikenal sebagai hipotek jumbo, adalah jenis pembiayaan yang melebihi batas yang ditetapkan oleh Badan Keuangan Perumahan Federal (FHFA). Tidak seperti hipotek konvensional, pinjaman jumbo tidak memenuhi syarat untuk dibeli, dijamin, atau diamankan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Dirancang untuk membiayai properti mewah dan rumah di pasar real estat lokal yang sangat kompetitif, hipotek jumbo datang dengan persyaratan penjaminan emisi yang unik dan implikasi pajak. Jenis hipotek ini telah mendapatkan daya tarik karena pasar perumahan terus pulih setelah Resesi Hebat.
Nilai hipotek jumbo bervariasi di setiap negara — dan bahkan county. FHFA menetapkan ukuran batas pinjaman yang sesuai untuk area yang berbeda setiap tahun, meskipun jarang berubah. Pada 2019, batas ditetapkan pada $ 484.350 untuk sebagian besar negara. Itu meningkat dari $ 453.100 pada 2018. Untuk kabupaten yang memiliki nilai rumah lebih tinggi, batas dasar ditetapkan $ 726.525, atau 150% dari $ 484.350.
FHFA memiliki serangkaian ketentuan yang berbeda untuk area di luar Amerika Serikat kontinental untuk perhitungan batas pinjaman. Akibatnya, batas dasar untuk pinjaman jumbo di Alaska, Guam, Hawaii, dan Kepulauan Virgin AS pada 2019 juga $ 726.525. Jumlah itu mungkin bahkan lebih tinggi di kabupaten yang memiliki nilai rumah lebih tinggi.
Cara Kerja Pinjaman Jumbo
Sama seperti hipotek tradisional, persyaratan minimum untuk jumbo telah menjadi semakin ketat sejak 2008. Untuk disetujui, Anda membutuhkan skor kredit bintang — 700 atau lebih tinggi — dan rasio utang terhadap pendapatan (DTI) yang sangat rendah. DTI harus di bawah 43% dan lebih disukai mendekati 36%. Meskipun mereka hipotek yang tidak sesuai, jumbo masih harus masuk dalam pedoman yang oleh Biro Perlindungan Keuangan Konsumen dianggap sebagai "hipotek yang memenuhi syarat" —sistem pinjaman dengan syarat dan ketentuan standar, seperti DTI 43%.
Anda harus membuktikan bahwa Anda memiliki uang tunai yang dapat diakses untuk menutup pembayaran Anda, yang kemungkinan besar akan sangat tinggi jika Anda memilih hipotek suku bunga tetap 30 tahun standar. Tingkat pendapatan khusus dan cadangan tergantung pada ukuran pinjaman keseluruhan, tetapi semua peminjam membutuhkan 30 hari pembayaran stubs dan formulir pajak W2 merentang kembali dua tahun. Jika Anda wiraswasta, persyaratan penghasilan lebih besar: Pengembalian pajak dua tahun dan setidaknya 60 hari dari laporan bank saat ini. Peminjam juga membutuhkan aset likuid yang dapat dibuktikan memenuhi syarat dan cadangan tunai yang setara dengan enam bulan pembayaran hipotek. Dan semua pemohon harus menunjukkan dokumentasi yang tepat tentang semua pinjaman lain yang dimiliki dan bukti kepemilikan aset tidak likuid (seperti real estat lainnya).
Pengambilan Kunci
- Pinjaman jumbo adalah jenis pembiayaan yang melebihi batas yang ditetapkan oleh Badan Keuangan Perumahan Federal dan tidak dapat dibeli, dijamin, atau disahkan oleh Fannie Mae atau Freddie Mac. Pemilik rumah harus menjalani persyaratan kredit yang lebih ketat daripada yang mengajukan pinjaman konvensional. Persetujuan membutuhkan skor kredit bintang dan rasio utang terhadap pendapatan yang sangat rendah. April rata-rata untuk hipotek jumbo sering setara dengan hipotek konvensional, sementara uang muka sekitar 10% hingga 15% dari total harga pembelian.
Suku Bunga Pinjaman Jumbo
Sementara hipotek jumbo digunakan untuk membawa suku bunga yang lebih tinggi daripada hipotek konvensional, kesenjangan telah ditutup dalam beberapa tahun terakhir. Saat ini, tingkat persentase tahunan rata-rata (April) untuk hipotek jumbo sering setara dengan hipotek konvensional — dan dalam beberapa kasus, sebenarnya lebih rendah. Pada Maret 2019, Wells Fargo, misalnya, membebankan April sebesar 4, 092% untuk pinjaman yang disesuaikan dengan suku bunga tetap 30 tahun dan 3, 793% untuk jangka waktu yang sama dengan pinjaman jumbo.
Meskipun perusahaan yang disponsori pemerintah tidak dapat menanganinya, pinjaman jumbo sering disurvei oleh lembaga keuangan lainnya; karena sekuritas ini membawa lebih banyak risiko, mereka diperdagangkan dengan premi hasil untuk hipotek sekuritas konvensional. Namun, spread ini telah dikurangi dengan tingkat bunga pinjaman itu sendiri.
Uang Muka dengan Pinjaman Jumbo
Untungnya, persyaratan uang muka telah longgar selama periode waktu yang sama. Di masa lalu, pemberi pinjaman hipotek jumbo sering mengharuskan pembeli rumah untuk memasang 30% dari harga pembelian tempat tinggal (dibandingkan dengan 20% untuk hipotek konvensional). Sekarang, angka itu telah turun serendah 10% menjadi 15%. Seperti halnya hipotek mana pun, mungkin ada berbagai keuntungan untuk melakukan pembayaran uang muka yang lebih tinggi — di antaranya, untuk menghindari biaya asuransi hipotek swasta yang diperlukan pemberi pinjaman untuk uang muka di bawah 20%.
Siapa Yang Harus Mengambil Pinjaman Jumbo?
Berapa banyak Anda akhirnya bisa meminjam tergantung, tentu saja, pada aset Anda, skor kredit Anda, dan nilai properti yang Anda minati. Hipotek ini dianggap paling tepat untuk segmen berpenghasilan tinggi yang berpenghasilan antara $ 250.000 dan $ 500.000 per tahun. Segmen ini dikenal sebagai HENRY, akronim untuk berpenghasilan tinggi, belum kaya. Pada dasarnya, ini adalah orang-orang yang umumnya menghasilkan banyak uang tetapi tidak memiliki jutaan uang tunai tambahan atau akumulasi aset lainnya — belum.
Sementara seorang individu di segmen HENRY mungkin tidak mengumpulkan kekayaan untuk membeli rumah baru yang mahal dengan uang tunai, individu berpenghasilan tinggi tersebut biasanya memiliki skor kredit yang lebih baik dan sejarah kredit yang lebih mapan daripada rata-rata pembeli rumah yang mencari pinjaman hipotek konvensional untuk jumlah yang lebih rendah. Mereka juga cenderung memiliki rekening pensiun yang lebih mapan. Mereka sering berkontribusi untuk periode waktu yang lebih lama daripada mereka yang berpenghasilan rendah.
Jangan berharap keringanan pajak besar pada pinjaman jumbo. Batas atas pengurangan bunga hipotek terbatas hingga $ 750.000 untuk utang hipotek baru.
Ini hanya jenis individu yang suka mendaftar institusi untuk produk jangka panjang, sebagian karena mereka sering membutuhkan layanan manajemen kekayaan tambahan. Plus, lebih praktis bagi bank untuk mengelola hipotek $ 2 juta tunggal daripada 10 pinjaman senilai $ 200.000 masing-masing.
Pertimbangan Khusus untuk Pinjaman Jumbo
Hanya karena Anda memenuhi syarat untuk salah satu pinjaman ini tidak berarti Anda harus mengambilnya. Anda tentu tidak boleh jika Anda mengandalkannya memberi Anda keringanan pajak yang besar, misalnya.
Anda mungkin sadar bahwa Anda dapat mengurangi bunga hipotek yang Anda bayarkan untuk tahun tertentu dari pajak Anda, asalkan Anda merinci pengurangan Anda. Tetapi Anda mungkin tidak pernah perlu khawatir tentang batasan yang dikenakan IRS atas pengurangan ini — batasan yang diturunkan oleh pengesahan Undang-undang Potongan dan Pekerjaan Pajak. Siapa pun yang mendapat hipotek pada 14 Desember 2017, atau lebih awal dapat mengurangi bunga hingga $ 1 juta dalam bentuk utang, yang merupakan jumlah dari topi lama. Tetapi untuk pembelian rumah yang dilakukan setelah 14 Desember 2017, Anda hanya dapat mengurangi bunga hingga $ 750.000 dalam utang hipotek. Jika hipotek Anda lebih besar, Anda tidak mendapatkan potongan penuh. Jika Anda berencana untuk mengambil hipotek jumbo senilai $ 2 juta yang menghasilkan bunga $ 80.000 per tahun, misalnya, Anda hanya dapat mengurangi $ 30.000 — bunga dari $ 750.000 hipotek pertama Anda. Akibatnya, Anda hanya mendapatkan keringanan pajak pada 37, 5% dari bunga hipotek.
Itu berarti Anda harus meminjam dengan hati-hati dan menghitung angka dengan hati-hati untuk melihat apa yang benar-benar Anda mampu dan jenis manfaat pajak apa yang akan Anda terima. Dengan pengurangan pajak negara bagian dan lokal terbatas pada $ 10.000 per tahun, karena tagihan pajak yang sama, properti yang sangat pajak juga akan dikenakan biaya lebih banyak untuk Anda miliki. Satu strategi lain: Bandingkan persyaratan untuk melihat apakah mengambil pinjaman yang lebih kecil, ditambah pinjaman kedua, bukannya satu omong kosong besar, mungkin terbukti lebih baik untuk keuangan Anda dalam jangka panjang. (Untuk bacaan terkait, lihat "Memahami Jumbo Vs. Hipotek Konvensional")
