Daftar Isi
- Apa itu Lien Pajak?
- Lien Pajak Berdasarkan Angka
- Bagaimana Saya Bisa Berinvestasi dalam Liens Pajak?
- Cara Mendapatkan Untung Dari Lien
- Kerugian dari Liens Pajak
- Garis bawah
Meningkatnya volatilitas pasar saham, dikombinasikan dengan suku bunga yang secara historis masih rendah, membuat banyak investor mencari jalan alternatif untuk memberikan tingkat pengembalian yang layak. Satu ceruk investasi yang sering diabaikan adalah hak gadai pajak properti. Kesempatan unik ini dapat memberikan investor tingkat pengembalian yang sangat baik dalam beberapa kasus. Hak gadai properti juga dapat membawa risiko besar, yang berarti pembeli pemula perlu memahami aturan dan potensi jebakan yang datang dengan jenis aset ini. Artikel ini membahas tentang hak gadai pajak, bagaimana Anda dapat berinvestasi di dalamnya, dan kerugian apa yang menyertai kendaraan investasi semacam ini.
Pengambilan Kunci
- Hak gadai dijual di lelang yang kadang-kadang melibatkan penawaran perang. Jika Anda perlu menyita, mungkin ada hak gadai lain terhadap properti yang membuat Anda tidak mengambil kepemilikan. Jika Anda mendapatkan properti, mungkin ada biaya tak terduga seperti perbaikan atau bahkan pengusiran penghuni saat ini. Anda juga dapat berinvestasi dalam dana gadai properti.
Apa itu Lien Pajak?
Ketika pemilik tanah gagal membayar pajak atas propertinya, kota atau kabupaten di mana propertinya berada memiliki wewenang untuk menempatkan hak gadai pada propertinya. Lien adalah klaim hukum terhadap properti dengan jumlah yang belum dibayar. Properti dengan hak gadai yang melekat padanya tidak dapat dijual atau dibiayai kembali sampai pajak dibayarkan dan hak gadai dihapus.
Ketika hak gadai diterbitkan, sertifikat hak gadai pajak dibuat oleh pemerintah kota yang mencerminkan jumlah utang pada properti, ditambah bunga atau denda yang jatuh tempo. Sertifikat ini kemudian dilelang ke investor penawaran tertinggi. Hak gadai pajak dapat dibeli hanya beberapa ratus dolar untuk properti yang sangat kecil, tetapi mayoritas harganya jauh lebih mahal.
Hak gadai pajak properti dapat dibeli dari kotamadya, yang memungkinkan pemilik hak gadai untuk menagih pembayaran dengan bunga atau diambil alih di properti.
Lien Pajak Berdasarkan Angka
Pada 2017, sekitar $ 14 miliar pajak properti tidak dibayarkan, menurut Brad Westover, direktur eksekutif Asosiasi Lien Pajak Nasional (NTLA). Sekitar sepertiga dari hak gadai tersebut kemudian dijual kepada investor swasta. Pemerintah daerah mendapat keuntungan dari penjualan pribadi karena mereka segera mengembalikan uang yang terutang pada properti yang bersangkutan. Tiga puluh negara bagian menjual sertifikat hak gadai pajak, kata Westover.
Westover tidak memiliki angka nasional untuk 2018, tetapi ia mencatat bahwa di negara bagian Florida, pajak properti yang belum dibayar turun dari $ 1, 2 miliar pada 2008 menjadi $ 740 juta pada 2018, "hampir setengah dari apa yang ada di puncaknya, " dan penurunan ketersediaan gadai untuk investor kemungkinan merupakan tren nasional. "Dengan ekonomi yang sehat, masuk akal bahwa lebih banyak orang membayar pajak properti mereka, " katanya.
Bagaimana Saya Bisa Berinvestasi dalam Liens Pajak?
Hak gadai pajak properti dapat dibeli dengan cara yang sama seperti properti aktual dapat dibeli dan dijual di lelang. Lelang dapat diadakan dalam pengaturan fisik atau online, dan investor dapat mengajukan penawaran turun pada tingkat bunga pada gadai atau menawar premi yang akan mereka bayar untuk itu. Investor yang bersedia menerima tingkat bunga terendah atau membayar premi tertinggi dianugerahi hak gadai. Pembeli sering kali terlibat dalam perang penawaran atas properti tertentu, yang menurunkan tingkat pengembalian yang dituai oleh pembeli yang menang.
Tingkat penyitaan nasional pada properti dengan hak gadai pajak hanya sekitar 4%, menurut Westover. Namun dia mengatakan pembeli perlu mengetahui biaya perbaikan, bersama dengan tidak diketahui lainnya bahwa mereka mungkin perlu membayar jika mereka mengasumsikan kepemilikan properti. Mereka yang kemudian memiliki properti ini mungkin harus berurusan dengan tugas-tugas yang tidak menyenangkan, seperti mengusir penghuni saat ini, yang mungkin memerlukan bantuan mahal dari manajer properti atau pengacara.
Siapa pun yang tertarik untuk membeli hak gadai pajak harus mulai dengan memutuskan jenis properti mana yang mereka ingin gadai, seperti perumahan atau komersial, atau tanah yang belum dikembangkan versus properti dengan perbaikan. Mereka kemudian dapat menghubungi bendahara kota atau kabupaten mereka untuk mencari tahu kapan, di mana, dan bagaimana lelang berikutnya akan diadakan. Kantor bendahara dapat memberi tahu investor tempat mendapatkan daftar hak gadai properti yang dijadwalkan akan dilelang, serta aturan tentang bagaimana penjualan akan dilakukan. Aturan-aturan ini akan menguraikan persyaratan pra-pendaftaran, metode pembayaran yang diterima, dan perincian terkait lainnya.
Pembeli juga perlu melakukan uji tuntas pada properti yang tersedia karena dalam beberapa kasus, nilai properti saat ini bisa kurang dari jumlah hak gadai. NTLA menyarankan untuk membagi jumlah nominal pajak tunggakan lien dengan nilai pasar properti. Jika rasio di atas 4%, calon pembeli harus menjauh dari properti itu. Selain itu, mungkin ada hak gadai lain di properti yang akan mencegah penawar mengambil kepemilikan itu.
Setiap bagian dari real estat di daerah tertentu dengan pajak lien diberikan nomor dalam paket masing-masing. Pembeli dapat mencari hak gadai ini dengan nomor untuk mendapatkan informasi tentang mereka dari county, yang sering dapat dilakukan secara online. Untuk setiap nomor, county memiliki alamat properti, nama pemilik, nilai properti yang dinilai, deskripsi hukum, dan rincian kondisi properti, dan setiap struktur yang terletak di lokasi.
Cara Mendapatkan Untung Dari Lien
Investor yang membeli hak gadai pajak properti biasanya diharuskan untuk segera membayar jumlah gadai penuh kembali ke kota penerbit. Di semua kecuali dua negara bagian, penerbit lien pajak mengumpulkan pokok, bunga, dan hukuman apa pun, membayar pemegang sertifikat lien, kemudian mengumpulkan sertifikat lien jika tidak ada dalam arsip. Pemilik properti harus membayar kepada investor seluruh jumlah hak gadai ditambah bunga, yang dapat berkisar antara 5% hingga 36% — tarif bervariasi dari satu negara bagian ke negara lain — tetapi biasanya antara 10% dan 12%. Jika investor membayar premi untuk hak gadai, ini dapat ditambahkan ke jumlah yang dilunasi dalam beberapa kasus.
Jadwal pembayaran biasanya berlangsung antara enam bulan hingga tiga tahun. Dalam kebanyakan kasus, pemilik dapat membayar hak gadai secara penuh. Jika pemilik tidak dapat membayar gadai pada batas waktu, investor memiliki wewenang untuk menyita properti seperti yang akan dilakukan oleh pemerintah kota, meskipun hal ini jarang terjadi.
Kerugian dari Investasi dalam Liens Pajak Properti
Meskipun hak gadai pajak properti dapat menghasilkan tingkat bunga yang besar, investor perlu melakukan pekerjaan rumah mereka sebelum memasuki arena ini. Hak gadai pajak umumnya tidak sesuai untuk investor pemula atau mereka yang memiliki sedikit pengalaman dalam atau pengetahuan tentang real estat.
Investor juga harus memahami properti aktual tempat gadai ditempatkan untuk memastikan mereka dapat mengumpulkan uang dari pemilik. Properti bobrok yang terletak di jantung lingkungan kumuh mungkin bukan pembelian yang baik, terlepas dari tingkat bunga yang dijanjikan, karena pemilik properti mungkin benar-benar tidak dapat atau tidak mau membayar pajak terutang. Properti dengan segala jenis kerusakan lingkungan, seperti dari bahan kimia atau bahan berbahaya yang disimpan di sana, juga umumnya tidak diinginkan.
Pemilik hak gadai perlu mengetahui apa tanggung jawab mereka setelah mereka menerima sertifikat mereka. Mereka biasanya harus memberi tahu pemilik properti secara tertulis tentang pembelian mereka dalam waktu yang ditentukan, kemudian mereka harus mengirim surat pemberitahuan kedua kepada mereka di dekat akhir periode penebusan jika pembayaran belum dilakukan secara penuh pada saat itu.
Hak gadai pajak juga bukan instrumen abadi. Banyak yang memiliki tanggal kedaluwarsa setelah akhir periode penebusan. Setelah lien berakhir, pemegang lien menjadi tidak dapat menagih saldo yang belum dibayar. Jika properti melakukan penyitaan, pemegang hak gadai dapat menemukan hak gadai lain di properti, yang dapat membuat tidak mungkin untuk mendapatkan judul.
Banyak lembaga komersial, seperti bank dan dana lindung nilai, telah tertarik pada hak gadai properti. Mereka mampu mengalahkan kompetisi dan menurunkan hasil panen. Ini telah mempersulit investor individu untuk menemukan hak gadai yang menguntungkan, dan beberapa menyerah sebagai hasilnya. Namun, sekarang ada beberapa dana yang tersedia yang berinvestasi dalam bentuk gadai, dan ini bisa menjadi cara yang baik bagi investor pemula untuk masuk ke arena ini dengan tingkat risiko yang lebih rendah.
Garis bawah
Hak gadai pajak properti dapat menjadi alternatif investasi yang layak bagi investor berpengalaman yang mengenal pasar real estat. Mereka yang tahu apa yang mereka lakukan dan meluangkan waktu untuk meneliti properti yang mereka beli hak gadai dapat menghasilkan keuntungan besar dari waktu ke waktu. Namun, risiko potensial membuat arena ini tidak sesuai untuk investor yang tidak canggih.
Westover menyebut hak gadai pajak properti "peluang bagus bagi mereka yang berpendidikan, bijak, dan cerdas — dan investasi yang mengerikan bagi mereka yang tidak melakukan uji tuntas yang tepat. Jika Anda membeli lahan rawa di Florida atau tanah gurun di Arizona yang tidak memiliki nilai, peluang adalah bahwa pemilik tidak akan menebus dan tanah yang Anda dapatkan tidak memiliki nilai. " Untuk informasi lebih lanjut tentang hak gadai pajak properti, konsultasikan dengan agen real estat Anda atau penasihat keuangan.
