Cara kerja penyusutan properti sewaan

Berinvestasi dalam properti sewaan dapat terbukti sebagai langkah finansial yang cerdas. Sebagai permulaan, properti sewaan dapat memberikan sumber penghasilan tetap saat Anda membangun ekuitas dan properti (idealnya) menghargai. Ada juga manfaat pajak: Anda dapat mengurangi biaya sewa dari pendapatan sewa yang Anda peroleh, sehingga menurunkan kewajiban pajak Anda. Sebagian besar biaya properti sewaan — termasuk asuransi hipotek, pajak properti, biaya perbaikan dan pemeliharaan, biaya kantor rumah, asuransi, layanan profesional dan biaya perjalanan yang terkait dengan manajemen — dikurangkan pada tahun Anda mengeluarkan uang.

Namun, pengurangan pajak utama lainnya — yang untuk depresiasi — bekerja secara berbeda. Depresiasi adalah proses yang digunakan untuk mengurangi biaya pembelian dan peningkatan properti sewaan. Alih-alih mengambil satu pengurangan besar pada tahun Anda membeli (atau meningkatkan) properti, depresiasi mendistribusikan deduksi sepanjang masa manfaat properti. Internal Revenue Service (IRS) memiliki aturan yang sangat spesifik mengenai depresiasi, dan jika Anda memiliki properti sewaan, penting untuk memahami bagaimana prosesnya bekerja.

Properti Mana Yang Dapat Disusutkan?

Menurut IRS, Anda dapat mendepresiasi properti sewa jika memenuhi semua persyaratan ini:

• Anda pemilik properti. (Anda dianggap sebagai pemilik walaupun properti itu memiliki hutang.) Anda menggunakan properti itu dalam bisnis Anda atau sebagai kegiatan yang menghasilkan pendapatan. Properti itu memiliki masa manfaat yang dapat ditentukan, artinya properti itu sesuatu yang usang, lapuk., terbiasa, menjadi usang atau kehilangan nilainya dari penyebab alami. Properti ini diperkirakan akan bertahan lebih dari satu tahun.

Bahkan jika properti memenuhi semua persyaratan di atas, itu tidak dapat didepresiasi jika Anda menempatkannya dalam layanan dan membuangnya (atau tidak lagi menggunakannya untuk penggunaan bisnis) pada tahun yang sama. Tanah tidak dianggap dapat didepresiasi, dan secara umum, Anda tidak dapat mendepresiasikan biaya pembukaan, penanaman, dan lansekap, karena aktivitas tersebut dianggap sebagai bagian dari biaya lahan.

Kapan Depresiasi Mulai?

Anda dapat mulai mengambil pengurangan penyusutan segera setelah properti ditempatkan dalam layanan atau siap dan tersedia untuk digunakan sebagai sewa. Berikut ini contohnya: Anda membeli properti sewaan pada 15 Mei. Setelah bekerja di rumah selama beberapa bulan, Anda siapkan untuk disewa pada 15 Juli, jadi Anda mulai beriklan online dan di koran lokal. Anda menemukan penyewa, dan sewa dimulai pada 1 September. Ketika properti itu ditempatkan dalam pelayanan — yaitu, siap disewa dan ditempati — pada 15 Juli, Anda akan mulai mendepresiasi rumah pada bulan Juli, bukan pada bulan September ketika Anda mulai mengumpulkan uang sewa.

Anda terus mendepresiasi properti sampai salah satu kondisi berikut terpenuhi.

• Anda telah mengurangi seluruh biaya atau dasar lainnya di properti. Anda pensiun properti dari layanan, bahkan jika Anda belum sepenuhnya memulihkan biaya atau dasar lainnya. Sebuah properti pensiun dari layanan ketika tidak lagi digunakan sebagai properti penghasil pendapatan — atau jika Anda menjual atau menukarnya, mengubahnya menjadi penggunaan pribadi, meninggalkannya atau jika dihancurkan.

Anda dapat terus mengklaim pengurangan atas penyusutan properti yang sementara "idle" atau tidak digunakan. Jika Anda melakukan perbaikan setelah satu penyewa pindah, misalnya, Anda masih dapat mendepresiasi properti sementara Anda menyiapkannya untuk yang berikutnya.

Metode Penyusutan

Tiga faktor menentukan jumlah depresiasi yang dapat Anda kurangi setiap tahun: basis Anda di properti, periode pemulihan, dan metode depresiasi yang digunakan. Setiap properti sewa tempat tinggal yang dioperasikan setelah tahun 1986 disusutkan menggunakan Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), teknik akuntansi yang menyebarkan biaya (dan pengurangan penyusutan) selama 27, 5 tahun, jumlah waktu yang dianggap IRS sebagai "masa manfaat" ”Dari properti sewaan.

Meskipun selalu disarankan agar Anda bekerja dengan akuntan pajak yang berkualifikasi ketika menghitung depresiasi, berikut adalah langkah-langkah dasarnya:

1. Tentukan basis properti: Basis properti adalah biayanya, atau jumlah yang Anda bayarkan (tunai, dengan hipotek, atau dengan cara lain) untuk memperoleh properti. Beberapa biaya penyelesaian dan biaya penutupan, termasuk biaya hukum, biaya pencatatan, survei, pajak transfer, asuransi hak dan jumlah berutang yang penjual setuju untuk bayar (seperti pajak balik), termasuk dalam basis. Beberapa biaya penyelesaian dan biaya penutupan tidak dapat dimasukkan dalam basis Anda, termasuk premi asuransi kebakaran, sewa yang berkaitan dengan hunian properti pra-penutupan dan biaya yang berhubungan dengan mendapatkan atau membiayai kembali pinjaman: poin, premi asuransi hipotek, biaya laporan kredit, dan biaya penilaian. Pisahkan biaya tanah dan bangunan: Karena Anda hanya dapat mendepresiasi biaya bangunan dan bukan tanah, Anda harus menentukan nilai masing-masing untuk mendepresiasi jumlah yang benar. Untuk menentukan nilainya, Anda dapat menggunakan nilai pasar wajar masing-masing pada saat Anda membeli properti, atau Anda dapat mendasarkan nomornya pada nilai pajak real estat yang dinilai. Katakanlah Anda membeli rumah seharga $ 110.000. Penilaian pajak real estat terbaru menghargai properti dengan $ 90.000, dimana $ 81.000 untuk rumah dan $ 9.000 untuk tanah. Oleh karena itu, Anda dapat mengalokasikan 90% ($ 81.000 ÷ $ 90.000) dari harga pembelian ke rumah dan 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) dari harga pembelian ke tanah. Tentukan basis Anda di rumah: Sekarang setelah Anda mengetahui dasar properti (rumah plus tanah) dan nilai rumah, Anda dapat menentukan basis Anda di dalam rumah. Dengan menggunakan contoh di atas, basis Anda di rumah — jumlah yang dapat didepresiasi — adalah $ 99.000 (90% dari $ 110.000). Dasar Anda di tanah itu adalah $ 11.000 (10% dari $ 110.000). Tentukan basis penyesuaian, jika perlu: Anda mungkin harus menambah atau mengurangi basis Anda untuk peristiwa tertentu yang terjadi antara waktu Anda membeli properti dan waktu Anda siap untuk disewakan. Contoh kenaikan basis termasuk biaya penambahan atau perbaikan yang memiliki masa manfaat setidaknya satu tahun yang dibuat sebelum Anda menempatkan properti dalam layanan, uang yang Anda habiskan untuk memulihkan properti yang rusak, biaya membawa layanan utilitas ke properti dan biaya hukum tertentu.

Contoh penurunan pada basis termasuk pembayaran asuransi yang Anda terima sebagai akibat dari kerusakan atau pencurian, kerugian korban yang tidak ditanggung oleh asuransi yang Anda ambil potongannya, dan uang yang Anda terima untuk pemberian kenikmatan.

Sistem yang Digunakan

Langkah-langkah selanjutnya melibatkan menentukan mana dari dua MACRS yang berlaku: Sistem Depresiasi Umum (GDS) atau Sistem Depresiasi Alternatif (ADS). GDS berlaku untuk sebagian besar properti yang ditempatkan dalam layanan, dan secara umum, Anda harus menggunakannya kecuali jika Anda membuat pemilihan yang tidak dapat dibatalkan untuk ADS atau hukum mengharuskan Anda untuk menggunakan ADS. ADS diamanatkan ketika properti:

• Memiliki penggunaan bisnis yang berkualitas 50% dari waktu atau kurang Memiliki penggunaan bebas pajak dibiayai oleh obligasi bebas pajak Digunakan terutama dalam pertanian

Secara umum, Anda akan menggunakan GDS kecuali Anda memiliki alasan untuk menggunakan ADS. Sekali lagi, Anda disarankan untuk berkonsultasi dengan akuntan pajak yang berkualifikasi, yang dapat membantu Anda menentukan cara yang paling menguntungkan untuk mendepresiasi properti sewaan Anda.

Setelah Anda mengetahui sistem MACRS mana yang berlaku, Anda dapat menentukan periode pemulihan untuk properti tersebut. Periode pemulihan menggunakan GDS adalah 27, 5 tahun untuk properti sewa tempat tinggal. Jika Anda menggunakan ADS, periode pemulihan untuk jenis properti yang sama adalah 30 tahun untuk properti yang digunakan setelah 31 Desember 2017, atau 40 tahun jika ditempatkan dalam pelayanan sebelum itu.

Selanjutnya, tentukan jumlah yang dapat Anda depresiasi setiap tahun. Karena sebagian besar properti sewa tempat tinggal menggunakan GDS, kami akan fokus pada perhitungan itu.

Untuk setiap tahun penuh properti dalam layanan, Anda akan mendepresiasi jumlah yang sama: 3, 636% setiap tahun selama Anda terus mendepresiasi properti. Jika properti itu beroperasi selama kurang dari satu tahun (misalnya, Anda membeli rumah di bulan Mei dan mulai menyewanya pada bulan Juli), Anda akan mendepresiasi persentase yang lebih kecil tahun itu, tergantung pada saat properti itu digunakan. Menurut tabel IRDS Residential Rental Property GDS:

Januari	3, 485%
Februari	3.182%
Maret	2, 879%
April	2, 576%
Mungkin	2, 273%
Juni	1, 970%
Juli	1, 667%
Agustus	1, 364%
September	1, 061%
Oktober	0, 758%
November	0, 455%
Desember	0, 152%