Bagi banyak orang, rumah mereka adalah aset terbesar mereka - yang mungkin akan mereka rencanakan untuk dijual suatu hari nanti untuk pindah ke bagian lain negara itu, meningkatkannya ke rumah yang lebih besar atau membantu membiayai pensiun. Kecuali Anda telah menjual rumah selama beberapa tahun terakhir, Anda mungkin tidak menyadari bahwa revisi dalam kode pajak dapat berdampak pada seberapa banyak Anda berakhir dengan setelah penjualan. Pelajari bagaimana undang-undang pajak terbaru akan memengaruhi Anda jika Anda memutuskan untuk pindah.
Aturan Lama
Di masa lalu, penjual dapat menunda pajak capital gain atas semua keuntungan masa lalu, tidak peduli seberapa besar, asalkan mereka memenuhi dua persyaratan berikut:
- Membeli rumah pengganti yang harganya lebih dari jumlah yang diterima untuk rumah yang dijual. Membeli pengganti dalam waktu dua tahun sebelum atau dua tahun setelah tanggal penjualan.
Misalnya, Anda membeli rumah seharga $ 200.000 dan menjualnya dalam lima tahun seharga $ 300.000. Selama Anda membeli satu lagi dalam waktu dua tahun dengan setidaknya $ 300.000, Anda dapat menghindari pajak capital gain atas laba $ 100.000. Selain itu, Anda dapat melanjutkan proses ini setiap tahun, berpotensi membangun jumlah tak tertagih pajak yang tidak terbatas. Kemudian ketika Anda meninggal, keuntungan itu bisa saja terhapus karena peningkatan dalam pemberian dasar untuk penerima manfaat Anda.
Selain itu, penjual yang telah mencapai usia 55 tahun dapat secara permanen mengecualikan keuntungan hingga $ 125.000 tanpa membeli rumah lain.
Peraturan Baru
Pada tanggal 6 Mei 1997, Undang-Undang Bantuan Pajak tahun 1997 mulai berlaku. Tindakan itu menghilangkan penangguhan keuntungan tak terbatas yang terus-menerus dan menggantinya dengan pengecualian terbatas.
Pembayar pajak tunggal sekarang dapat mengecualikan hingga $ 250.000 dalam keuntungan pada penjualan rumah mereka. Pasangan menikah yang mengajukan bersama dapat mengecualikan $ 500.000 dari penghasilan kena pajak mereka. Usia bukanlah faktor dan Anda tidak perlu membeli rumah pengganti. Setelah Anda mengambil pengecualian, Anda dapat membeli rumah yang lebih murah atau bahkan menyewa. Lebih baik lagi, IRS akan membiarkan Anda menggunakan pengecualian setiap kali Anda menjual tempat tinggal utama Anda.
Ada dua aturan:
- Anda harus memiliki dan menggunakan rumah sebagai tempat tinggal utama Anda selama setidaknya dua dari lima tahun sebelumnya. Anda tidak dapat menggunakan pengecualian selama dua tahun sebelumnya.
Sebagai contoh, anggaplah bahwa sepasang suami istri telah membeli rumah mereka delapan tahun yang lalu dengan harga $ 200.000 dan tinggal di sana selama masa itu. Sekarang mereka siap untuk menjual $ 450.000 dan pindah ke rumah yang lebih besar yang harganya $ 400.000 di bagian yang lebih murah dari negara itu untuk mengakomodasi keluarga mereka yang berkembang. Karena pengecualian, mereka tidak perlu membayar pajak capital gain atas laba $ 250.000.
Mari kita lihat 20 tahun di masa depan ketika pasangan kita ingin pensiun dan berhemat ke kondominium. Mereka menjual rumah besar mereka seharga $ 1 juta dan membeli sebuah kondominium seharga $ 750.000. Mereka akan mendapat capital gain $ 600.000 ($ 1 juta - $ 400.000) pada penjualan rumah. Namun, mereka hanya perlu membayar pajak atas laba $ 100.000 karena pengecualian $ 500.000. Mereka dapat menggunakan $ 250.000 tunai yang tersisa setelah mereka membeli kondominium dengan cara apa pun yang mereka inginkan.
Poin Tambahan
Kepemilikan dan penggunaan selama dua tahun yang diperlukan selama periode lima tahun yang berakhir pada tanggal penjualan tidak harus berkelanjutan. Karena itu, jika Anda menyewakan rumah Anda selama tahun pertama, ketiga dan kelima kepemilikan tetapi tinggal di sana untuk tahun kedua dan keempat, Anda masih bisa mengambil pengecualian.
Selain itu, ada pengecualian untuk aturan hunian dua tahun. Ini termasuk: kecacatan, kecaman dan perceraian.
Jika pengecualian menghapus semua keuntungan Anda, Anda tidak harus melaporkan penjualan pada pengembalian pajak Anda. Kalau tidak, Anda harus mengajukan transaksi pada Jadwal D. Dalam kedua kasus, pastikan untuk menyimpan semua catatan setidaknya selama tiga tahun.
Jangan berpikir Anda hanya dapat menggunakan pengecualian ini jika Anda memiliki satu keluarga, rumah tradisional. Undang-undang ini berlaku untuk setiap hunian yang Anda anggap sebagai tempat tinggal utama Anda, seperti:
- HouseboatCondo atau townhouseCooperative apartmentMobile home
Cara Mengurangi Pajak
Meskipun menghindari pajak atas laba $ 250.000 ($ 500.000 untuk pelapor pajak gabungan) adalah signifikan, itu mungkin tidak cukup untuk sepenuhnya mengimbangi keuntungan beberapa penjual. Ada beberapa hal yang dapat Anda lakukan untuk meningkatkan basis biaya Anda dan mengurangi kewajiban pajak Anda.
Periksa kembali catatan Anda untuk mengetahui apakah Anda memiliki pengeluaran lain yang diizinkan, termasuk:
- Biaya penyelesaian atau biaya penutupan saat Anda membeli pajak realReal Estate yang menjadi kewajiban penjual tetapi yang Anda bayar dan tidak dikembalikan perbaikan rumah, seperti atap baru atau penambahan kamar
Garis bawah
Akhirnya, lihat investasi Anda yang lain. Apakah Anda memiliki saham, obligasi, atau real estat lain yang nilainya kurang dari yang Anda bayar untuk mereka? Anda bisa menjualnya dan menggunakan kerugian untuk mengimbangi capital gain pada penjualan rumah.
