Daftar Isi
- Perhitungan Pembayaran Hipotek
- Tingkat Tetap vs Tingkat Disesuaikan
- Hipotek Suku Bunga Tetap
- Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
- Pinjaman Hanya Bunga
- Escrow dan Biaya Lainnya
- Membayar Ekstra Setiap Bulan
- Bunga sebagai Pengurang Pajak
- Garis bawah
Membeli rumah dengan hipotek mungkin adalah transaksi keuangan terbesar yang akan Anda masuki. Biasanya, bank atau pemberi pinjaman hipotek akan membiayai 80% dari harga rumah, dan Anda setuju untuk membayarnya kembali — dengan bunga — selama periode tertentu. Ketika Anda membandingkan pemberi pinjaman, tingkat hipotek, dan opsi, akan sangat membantu untuk memahami bagaimana bunga bertambah setiap bulan dan dibayarkan.
Pengambilan Kunci
- Hipotek adalah jenis pinjaman pribadi yang paling umum dipegang oleh rumah tangga. Pinjaman ini datang dengan suku bunga tetap atau variabel / disesuaikan. Sebagian besar hipotek adalah pinjaman yang diamortisasi sepenuhnya, artinya setiap pembayaran bulanan akan sama, dan rasio bunga terhadap pokok akan berubah seiring waktu.
Perhitungan Pembayaran Hipotek
Sederhananya, setiap bulan Anda membayar kembali sebagian pokok (jumlah yang telah Anda pinjam) ditambah bunga yang timbul untuk bulan itu. Pemberi pinjaman Anda akan menggunakan formula amortisasi untuk membuat jadwal pembayaran yang memecah setiap pembayaran menjadi pembayaran pokok dan bunga. Panjang, atau kehidupan, pinjaman Anda, juga menentukan berapa banyak Anda akan membayar setiap bulan. Pembayaran amortisasi sepenuhnya mengacu pada pembayaran pinjaman berkala di mana, jika peminjam melakukan pembayaran sesuai dengan jadwal amortisasi pinjaman, pinjaman telah dilunasi pada akhir jangka waktu yang ditentukan. Jika pinjaman adalah pinjaman dengan suku bunga tetap, setiap pembayaran amortisasi penuh adalah jumlah dolar yang sama. Jika pinjaman tersebut merupakan pinjaman dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan, pembayaran amortisasi sepenuhnya akan berubah seiring dengan perubahan suku bunga pinjaman.
Memperpanjang pembayaran selama bertahun-tahun (hingga 30) umumnya akan menghasilkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Semakin lama Anda mengambil untuk melunasi hipotek Anda, semakin tinggi biaya pembelian keseluruhan untuk rumah Anda karena Anda akan membayar bunga untuk periode yang lebih lama.
Tingkat Tetap vs Tingkat Disesuaikan
Bank dan pemberi pinjaman terutama menawarkan dua jenis pinjaman:
- Fixed Rate: Suku bunga tidak berubah. Adjustable Rate: Suku bunga akan berubah dalam kondisi yang ditentukan (juga disebut suku bunga variabel atau pinjaman hybrid).
Begini cara kerjanya di hipotek rumah.
Hipotek Suku Bunga Tetap
Pembayaran bulanan tetap sama untuk masa pinjaman ini. Suku bunga terkunci dan tidak berubah. Pinjaman memiliki masa pembayaran 30 tahun; panjang lebih pendek dari 10, 15 atau 20 tahun juga umum tersedia. Pinjaman yang lebih pendek akan memiliki pembayaran bulanan yang lebih besar yang diimbangi oleh suku bunga yang lebih rendah dan biaya keseluruhan yang lebih rendah.
Contoh - Hipotek suku bunga tetap sebesar $ 200.000 selama 30 tahun (pembayaran 360 bulanan) dengan suku bunga tahunan sebesar 4, 5% akan memiliki pembayaran bulanan sekitar $ 1.013. (Pajak, asuransi dan escrow adalah tambahan dan tidak termasuk dalam gambar ini.) Tingkat bunga tahunan dipecah menjadi tingkat bulanan sebagai berikut: Tingkat tahunan, katakanlah, 4, 5% dibagi 12 sama dengan tingkat bunga bulanan 0, 375%. Setiap bulan Anda akan membayar bunga 0, 375% dari jumlah yang sebenarnya harus Anda bayar di rumah.
Pembayaran pertama Anda sebesar $ 1.013 (1 dari 360) berlaku $ 750 untuk bunga dan $ 263 untuk pokok. Pembayaran bulanan kedua, karena pokoknya sedikit lebih kecil, akan bertambah sedikit bunga dan sedikit lebih banyak pokok akan dilunasi. Dengan pembayaran 359, sebagian besar pembayaran bulanan akan diterapkan ke kepala sekolah.
Adjustable-Rate Mortgage (ARM)
Karena tingkat bunga tidak terkunci, pembayaran bulanan untuk jenis pinjaman ini akan berubah selama masa pinjaman. Sebagian besar ARM memiliki batasan atau batasan pada seberapa banyak tingkat bunga dapat berfluktuasi, serta seberapa sering itu dapat diubah. Ketika kurs naik atau turun, pemberi pinjaman menghitung ulang pembayaran bulanan Anda sehingga Anda akan melakukan pembayaran yang sama hingga penyesuaian kurs berikutnya terjadi.
Ketika suku bunga naik, demikian juga pembayaran bulanan Anda, dengan setiap pembayaran diterapkan pada bunga dan pokok dengan cara yang sama seperti hipotek suku bunga tetap, selama beberapa tahun yang telah ditentukan. Pemberi pinjaman sering menawarkan tingkat bunga yang lebih rendah untuk beberapa tahun pertama ARM, tetapi kemudian tingkat sering berubah setelah itu - sesering setahun sekali. Suku bunga awal pada ARM secara signifikan lebih rendah daripada hipotek suku bunga tetap.
- ARM bisa menarik jika Anda berencana tinggal di rumah hanya beberapa tahun. Pertimbangkan seberapa sering tingkat bunga akan menyesuaikan. Sebagai contoh, ARM lima hingga satu tahun memiliki tingkat bunga tetap selama lima tahun, maka setiap tahun tingkat bunga akan menyesuaikan selama sisa periode pinjaman. indeks keuangan, seperti tagihan Treasury AS satu tahun. Mintalah saran kepada perencana keuangan Anda tentang memilih ARM dengan tingkat bunga paling stabil.
Contoh - A $ 200.000 lima hingga satu tahun tingkat bunga hipotek selama 30 tahun (pembayaran bulanan 360) dimulai dengan tingkat bunga tahunan sebesar 4% selama lima tahun dan kemudian tingkat tersebut diizinkan untuk berubah sebesar 0, 25% setiap tahun. ARM ini memiliki batas bunga 12%. Jumlah pembayaran selama satu bulan hingga 60 masing-masing adalah $ 955. Pembayaran untuk 61 hingga 72 adalah $ 980. Pembayaran untuk 73 hingga 84 adalah $ 1.005. (Pajak, asuransi, dan escrow adalah tambahan dan tidak termasuk dalam angka-angka ini.) Anda dapat menghitung biaya online untuk ARM.
Pinjaman Hanya Bunga
Pilihan ketiga — biasanya disediakan untuk pembeli rumah yang makmur atau mereka yang berpenghasilan tidak tetap — adalah hipotek khusus bunga. Sesuai namanya, jenis pinjaman ini memberi Anda pilihan untuk membayar bunga hanya untuk beberapa tahun pertama dan menarik bagi pemilik rumah pertama kali karena pembayaran rendah selama tahun-tahun penghasilan rendah mereka. Ini juga bisa menjadi pilihan yang tepat jika Anda berharap memiliki rumah untuk waktu yang relatif singkat dan berniat untuk menjual sebelum pembayaran bulanan yang lebih besar dimulai.
Hipotek jumbo biasanya untuk jumlah di atas batas pinjaman yang sesuai, saat ini $ 453.100 untuk semua negara kecuali Hawaii dan Alaska, di mana ia lebih tinggi. Selain itu, di pasar perumahan dengan harga tinggi yang ditentukan oleh pemerintah tertentu, seperti New York City, Los Angeles dan seluruh area San Jose-San Francisco-Oakland, batas pinjaman yang sesuai adalah $ 679.650.
Pinjaman jumbo khusus bunga juga tersedia, meskipun biasanya untuk orang yang sangat kaya. Mereka terstruktur mirip dengan ARM dan periode hanya bunga berlangsung selama 10 tahun. Setelah itu, kurs disesuaikan setiap tahun dan pembayaran digunakan untuk melunasi pokok pinjaman. Pembayaran dapat naik secara signifikan pada saat itu.
Escrow dan Biaya Lainnya
Anda harus menganggarkan barang-barang lain yang secara signifikan akan menambah jumlah pembayaran hipotek bulanan Anda, seperti pajak, asuransi, dan biaya escrow. Biaya-biaya ini tidak tetap dan dapat berfluktuasi. Pemberi pinjaman Anda akan merinci biaya tambahan sebagai bagian dari perjanjian hipotek Anda.
Membayar Ekstra Setiap Bulan
Secara teori, membayar sedikit ekstra setiap bulan untuk mengurangi pokok adalah salah satu cara untuk memiliki rumah Anda lebih cepat. Para profesional keuangan merekomendasikan agar hutang yang belum dibayar, seperti dari kartu kredit atau pinjaman mahasiswa, dilunasi terlebih dahulu dan rekening tabungan harus didanai dengan baik sebelum membayar ekstra setiap bulan.
Bunga sebagai Pengurang Pajak
Garis bawah
Kebijakan nasional lebih menyukai pembeli rumah melalui kode pajak (meskipun kurang dari sebelumnya). Bagi banyak keluarga, pembelian di rumah yang tepat adalah cara terbaik untuk membangun aset untuk telur sarang pensiun mereka. Juga, jika Anda dapat menahan diri dari pembiayaan kembali tunai, rumah yang Anda beli pada usia 30 dengan hipotek suku bunga tetap 30 tahun akan sepenuhnya dilunasi pada saat Anda mencapai usia pensiun normal, memberi Anda tempat tinggal yang murah untuk dihuni ketika penghasilan Anda berkurang.
Setelah jatuhnya keuangan tahun 2008 dan keruntuhan selanjutnya dari gelembung perumahan, banyak (tetapi tidak semua) pasar real estat akhirnya pulih. Dimasukkan ke dalam dengan cara yang bijaksana, kepemilikan rumah tetap menjadi sesuatu yang harus Anda pertimbangkan dalam perencanaan keuangan jangka panjang Anda. Memahami cara kerja hipotek dan suku bunga adalah cara terbaik untuk memastikan bahwa Anda membangun aset itu dengan cara yang paling menguntungkan secara finansial.
