Sejumlah startup dan firma real estat yang mapan, dibanjiri dengan uang tunai dan dipersenjatai dengan perangkat lunak pembelajaran mesin terbaru, mengambil untung dan membentuk kembali pasar real estat residensial senilai $ 26 triliun. Perusahaan-perusahaan seperti Zillow Group Inc. (Z), Opendoor dan Offerpad membeli dan menjual ribuan rumah dengan cepat, semuanya dengan bantuan algoritma komputer, menurut kisah fitur mendalam baru-baru ini di The Wall Street Journal.
Tempat pengujian utama untuk cara baru bertransaksi real estat ini adalah pasar perumahan panas di Phoenix, Arizona, salah satu daerah metro yang paling cepat berkembang di AS. Tahun lalu, Zillow, Opendoor dan Offerpad membeli hampir 5.000 rumah di wilayah metro. Sekitar 5% rumah yang terjual di Phoenix tahun lalu dilakukan melalui apa yang disebut 'iBuying' (pembelian instan), menurut kolom Bloomberg.
"Ini adalah awal dari e-commerce untuk real estat, " kata Kepala Eksekutif Zillow Rich Barton kepada Journal. "Phoenix adalah ground zero."
Apa Artinya Bagi Investor
Real estat telah lama dianggap sebagai salah satu aset yang paling tidak likuid. Butuh berbulan-bulan bagi pemilik rumah untuk menemukan calon pembeli, dan menggunakan broker real estat untuk menemukan bahwa pembeli menambahkan biaya transaksi tambahan. Bahkan sebelum tanda penjualan naik, renovasi seringkali diperlukan hanya untuk mendapatkan rumah dalam kondisi rapi. Tetapi perusahaan real estat iBuying saat ini mulai menghilangkan kerepotan dalam menjual rumah.
Penjual sekarang dapat mengunjungi salah satu situs web iBuyers, mengetik alamat mereka, mengunggah beberapa foto rumah mereka, mengisi formulir, dan menerima tawaran dalam waktu 24 jam. Mereka tidak lagi membutuhkan broker real estat untuk menghubungkan mereka dengan calon pembeli, juga tidak perlu khawatir tentang pembeli mendapatkan hipotek. Penjual juga terhindar dari kerumitan melakukan renovasi persiapan, karena iBuyers bersedia untuk membeli fixer-uppers yang nantinya akan direnovasi oleh pedagang mereka sendiri. Menjual rumah menjadi semudah mengklik tombol.
Tetapi semua ini akan hampir mustahil tanpa bantuan perangkat lunak algoritmik yang memberi tahu perusahaan apa yang harus dibeli dan berapa banyak yang ditawarkan. Algo memungkinkan perusahaan untuk membandingkan pembelian potensial menggunakan berbagai data termasuk metrik khas seperti cuplikan persegi dan penjualan yang sebanding, tetapi juga fitur yang lebih istimewa yang mempengaruhi nilai rumah seperti kedekatan dengan sekolah, lapangan golf, dan jalur kereta api atau persimpangan yang bising.
Teknologi algo memungkinkan iBuyers untuk menjadi perantara baru, menawarkan kecepatan dan kemudahan bagi para penjual rumah, sembari mengambil biaya transaksi yang biasanya diberikan kepada broker real estat. Mereka juga berharap mendapat untung dari apresiasi harga rumah dan nilai tambah dari sedikit perbaikan rumah.
Untuk melakukan lindung nilai terhadap potensi penurunan di pasar, sirip teknologi tinggi ini ingin mengikuti perusahaan penyewaan yang lebih besar ke lingkungan baru. Invitation Homes Inc. (INVH) dari Blackstone Group, yang telah menjadi pemilik tunggal keluarga terbesar di negara itu, menjadi semacam pembeli pilihan terakhir di pasar yang lebih lemah. Jika iBuyers kesulitan mengeluarkan salah satu pembelian baru-baru ini, ada kemungkinan besar perusahaan pemilik besar dengan kantong dalam akan mengambilnya dari tangan mereka.
Tetapi perusahaan-perusahaan seperti Redfin Corp (RDFN), dengan peta-3D online-nya memudahkan pembeli untuk membeli rumah tanpa harus mengunjungi situs secara fisik, juga meningkatkan sisi permintaan pasar. Teknologi klik untuk membeli ini, dikombinasikan dengan teknologi klik untuk menjual iBuyers dan pembeli besar dari resor terakhir seperti Blackstone, bertindak sebagai semacam pembuat pasar di real estat, menawarkan jenis likuiditas yang belum pernah dilihat sebelumnya ke dalam pasar real estat.
Melihat ke depan
Sementara likuiditas tambahan membantu pembeli rumah tradisional dan penjual, itu juga cenderung untuk menarik jenis baru spekulan dan uang tunai mereka. Beberapa orang khawatir kenyataan baru ini dapat membuat pasar real estat mengalami boom dan crash serupa dengan krisis perumahan 2008, yang didahului oleh gelembung perumahan yang dipicu oleh peningkatan jumlah likuiditas di pasar keuangan.
