Flipping vs. Properti Pendapatan Sewa: Tinjauan
Pertanyaan apakah membalik atau membeli dan menahan adalah strategi investasi real estat terbaik tidak memiliki satu jawaban yang benar. Sebaliknya, keputusan untuk memilih satu metode daripada yang lain harus menjadi bagian dari rencana strategis eksplisit yang mempertimbangkan tujuan investasi keseluruhan investor. Pertimbangan juga akan mencakup peluang yang disajikan oleh pasar yang ada.
Mengapa Berinvestasi dalam Real Estat?
Kepemilikan real estat perumahan semakin menarik dari investor ritel karena banyak alasan berikut:
- Real estat memberikan pengembalian yang lebih dapat diprediksi daripada saham dan obligasi. Real estate memberikan lindung nilai inflasi karena tingkat sewa dan arus kas investasi biasanya naik setidaknya sebanyak tingkat inflasi. Real estate menyediakan tempat yang sangat baik untuk modal pada saat investor tidak yakin prospek di pasar saham dan obligasi atau ketika investor mengharapkan pengembalian jangka panjang dalam ekuitas, instrumen utang, dan aset lainnya tidak memadai. Ekuitas yang dibuat dalam investasi real estat memberikan basis yang sangat baik untuk membiayai peluang investasi lainnya. Alih-alih meminjam untuk mendapatkan modal untuk diinvestasikan (yaitu, membeli saham dengan margin), investor dapat meminjam terhadap ekuitas mereka untuk membiayai proyek-proyek lain. Kemudahan relatif dalam meminjam terhadap investasi real estat, dikombinasikan dengan pengurangan bunga hipotek, menjadikan opsi ini metode yang lebih murah untuk membiayai peluang lain bagi investor yang merasa nyaman mengambil risiko keuangan tambahan. Selain menyediakan arus kas untuk pemilik, perumahan real estat juga dapat digunakan sebagai rumah atau untuk tujuan lain (jelas, bukan pada saat yang sama).
Pengaruh Faktor Pasar
Untuk menguraikan implikasi flip atau memegang keputusan, seseorang harus memahami masalah yang melekat pada masing-masing strategi. Dibandingkan dengan saham dan obligasi, real estat adalah pasar yang relatif tidak efisien, ditandai dengan volume transaksi yang rendah dan data properti dan pasar yang seringkali tidak terlalu transparan. Sulitnya menemukan peluang real estat, dalam kombinasi dengan ikuquiditas pasar, membuat transaksi real estat lebih sulit dan mahal untuk dieksekusi daripada perdagangan saham dan obligasi.
Di sisi positifnya, fluktuasi nilai real estat terjadi lebih lambat. Perumahan real estat dinilai dengan metode penilaian dan bukan oleh perdagangan berkelanjutan, yang menghasilkan pengembalian investasi yang lebih mudah diprediksi dan lebih tidak stabil daripada pengembalian saham dan obligasi. Karena permintaan untuk real estat dipengaruhi oleh tren ekonomi jangka panjang, seperti pertumbuhan populasi lokal, pekerjaan, dan ekonomi umum, real estat telah memperpanjang periode nilai tinggi dan rendah dan volume transaksi.
Pasar real estat dalam tren naik yang panjang ditandai dengan meningkatnya permintaan dan periode di mana investor "membuat jerami sementara matahari bersinar, " sementara pasar turun cenderung menunjukkan perdagangan terbatas, dengan investor mengambil kerugian kertas sampai pasar hidup kembali dan mereka dapat sekali lagi menyadari keuntungan.
Untuk menunjukkan biaya investasi real estat yang relatif tinggi pada keseluruhan strategi investasi, bandingkan perbedaan antara investasi $ 200.000 dalam ekuitas dan investasi yang sama di properti. Ketika mengambil eksposur ekuitas yang besar, seorang investor dapat segera menjual sebagian dari investasi tersebut untuk mendapatkan laba dan menjaga keseimbangannya dengan rata-rata biaya dolar, sementara mereka menunggu untuk potensi keuntungan di masa depan, atau mengambil posisi jangka panjang dalam industri atau perusahaan tersebut. Posisi $ 200.000 dalam properti bisa berupa apa saja, dari satu rumah keluarga tunggal hingga beberapa properti kecil.
Kecuali untuk investasi real estat yang aman, seperti trust investasi real estat (REIT), satu masalah dengan properti hunian adalah bahwa hal itu tidak mudah dibagi. Dengan jenis investasi lain, seperti saham, jika investor tidak nyaman dengan eksposur tertentu, ia dapat "memberhentikan" eksposur dengan derivatif atau dengan menjual sebagian dari investasi. Dengan real estat, jika seorang investor memiliki kepemilikan tunggal, satu-satunya cara praktis untuk mengurangi paparan adalah dengan menjual minat kemitraan di properti, yang dapat mengarah pada masalah kontrol, hukum, dan manajemen.
Pro dan Kontra Membalik
Keuntungan yang paling nyata dari membalikkan investasi properti adalah kemampuan untuk merealisasikan keuntungan dengan segera dan memiliki modal yang diikat seminimal mungkin. Juga, tidak seperti pasar saham, yang dapat berubah di tengah hari, pasar real estat lebih mudah diprediksi dan dapat menghasilkan periode yang diperpanjang yang mengimbangi investor untuk membalik properti. Dalam hal ini, membalik properti dapat dianggap sebagai strategi investasi yang lebih aman karena dimaksudkan untuk menjaga modal dalam risiko untuk waktu yang minimal dan karena tidak memiliki manajemen dan risiko leasing yang melekat dalam memegang real estat.
Dua jenis properti utama dapat digunakan dalam pendekatan beli / jual untuk investasi real estat. Yang pertama adalah rumah atau apartemen yang dapat dibeli di bawah nilai pasar saat ini karena mereka dalam kesulitan keuangan. Yang kedua adalah fixer-upper, properti dengan masalah struktural, desain, atau kondisi, yang dapat diatasi untuk menciptakan nilai.
Investor yang fokus pada properti tertekan melakukannya dengan mengidentifikasi pemilik rumah yang tidak dapat lagi mengelola atau mempertahankan properti mereka atau dengan menemukan properti yang kelebihan beban dan berisiko mengalami default. Di sisi lain, mereka yang lebih memilih pemecah masalah akan mengubah bentuk atau meningkatkan properti sehingga berfungsi lebih baik bagi pemilik rumah atau lebih efisien untuk penyewa apartemen.
Dengan menggunakan taktik ini, pembeli fixer mengandalkan modal yang diinvestasikan untuk meningkatkan nilai sebagai lawan dari hanya membeli properti dengan dasar rendah untuk menciptakan pengembalian investasi yang tinggi. Tentu saja, juga dimungkinkan untuk menggabungkan kedua strategi ini ketika membalik properti, dan banyak investor melakukan hal itu.
Namun, membalikkan properti dapat menciptakan masalah biaya dan pajak yang tidak dihadapi seseorang dengan investasi jangka panjang. Biaya yang terlibat dalam membalik dapat menuntut banyak uang, yang menyebabkan masalah arus kas. Karena biaya transaksi sangat tinggi pada sisi beli dan jual, mereka dapat secara signifikan mempengaruhi laba. Perputaran cepat dalam properti (dan kecepatan adalah segalanya dalam kesepakatan flipping yang sukses) dapat menciptakan perubahan dalam pendapatan yang dapat mendorong tagihan pajak — terutama jika segala sesuatunya bergerak terlalu cepat untuk mengambil keuntungan dari aturan pajak capital gain jangka panjang.
Juga, menemukan peluang ini bisa sulit selama periode waktu yang panjang dan konsisten. Bagi kebanyakan investor, membalik properti harus dianggap lebih sebagai strategi taktis daripada rencana investasi jangka panjang.
Pro dan Kontra dari Memegang
Adalah fakta yang terkenal bahwa membeli dan memegang real estat adalah resep untuk mengumpulkan kekayaan besar. Sebagian besar "uang lama" di AS dan luar negeri diakumulasikan melalui kepemilikan tanah. Terlepas dari periode penurunan harga, nilai tanah hampir selalu mengalami rebound dalam jangka panjang karena pasokan lahan yang terbatas.
Namun, kepemilikan real estat jangka panjang membawa segudang masalah manajemen dan hukum di mana para investor dalam saham dan obligasi tidak perlu bersaing. Kepemilikan real estat adalah upaya intensif manajemen yang berada di luar keahlian banyak investor.
Investor ekuitas harus memiliki keterampilan untuk menganalisis pasar tertentu, perusahaan tertentu, dan kemampuan manajemen untuk menjalankan strategi bisnisnya. Investor real estat jangka panjang membutuhkan keterampilan yang sama tetapi memiliki tanggung jawab tambahan untuk menciptakan dan menerapkan strategi bisnis tersebut untuk propertinya.
Banyak investor, terutama pemilik properti sewaan pertama kali, tidak siap atau tidak siap untuk berurusan dengan tanggung jawab yang datang dengan menjadi tuan tanah. Proses menemukan penyewa berkualitas dan melayani kebutuhan mereka, bersama dengan menangani pemeliharaan dan pemeliharaan properti, dapat menjadi upaya yang menegangkan dan menghabiskan waktu, tetapi manajemen properti yang sukses diperlukan untuk memastikan arus kas yang berkelanjutan dari investasi seseorang.
Risiko yang melekat dalam kepemilikan real estat jangka panjang memang besar, tetapi jika dikurangi, investor akan mendapatkan kompensasi yang baik untuk asumsi tersebut. Sebagian besar risiko ini, yang mencakup risiko transaksional dari pembelian dan penjualan properti, risiko terhadap kesejahteraan properti, dan risiko menemukan dan melayani penyewa dianggap sebagai risiko tidak sistematis, atau risiko investasi yang dapat didiversifikasi jika jumlah yang tepat investasi dibeli dalam portofolio yang dibuat dengan baik. Masalahnya bagi kebanyakan investor adalah real estat padat modal. Jumlah yang dibutuhkan untuk membeli properti yang cukup untuk mengurangi risiko-risiko ini berada di luar kemampuan atau kemampuan mereka.
Memilih Strategi
Untuk memutuskan apakah membalik properti atau menahannya dalam jangka panjang adalah strategi yang paling tepat, seseorang perlu menjawab beberapa pertanyaan kritis. Seorang investor harus memutuskan apakah alokasi modal itu permanen atau sementara dan apakah itu merupakan bagian inti dari strategi investasi keseluruhan atau sarana untuk meningkatkan pengembalian. Kita juga perlu menentukan risiko dan rasio pengembalian yang sesuai untuk bagian portofolio investasi mereka dan apakah investor memiliki toleransi dan keterampilan yang sesuai untuk mengambil tanggung jawab manajemen yang sejalan dengan kedua jenis investasi tersebut.
Jika modal tidak tersedia untuk membeli portofolio yang terdiversifikasi, calon investor harus siap untuk mengambil risiko yang tidak sistematis, termasuk risiko properti individu dan potensi kurangnya permintaan untuk properti, baik oleh pemilik rumah atau penyewa. Dalam memutuskan untuk mengambil strategi beli-dan-jual, seorang investor juga harus menentukan apakah dia memiliki keterampilan untuk mengungkap properti penjualan yang tertekan atau fixer-uppers. Dalam strategi transaksional ini, penting untuk menentukan apakah modal dapat diputar cukup kali dalam periode investasi tertentu untuk mengatasi biaya transaksi pada sisi beli dan jual, termasuk broker, pembiayaan, dan biaya penutupan.
Garis bawah
Meskipun pilihan antara kedua strategi tersebut tergantung pada situasi keuangan dan tujuan investasi seseorang, strategi holding jangka panjang umumnya lebih cocok untuk mereka yang menggunakan real estat sebagai bagian inti dari portofolio investasi keseluruhan mereka; membalik properti lebih tepat ketika real estat digunakan sebagai tambahan atau taktik peningkatan kembali.
Investor yang ingin mengumpulkan kekayaan dan memperoleh pendapatan dari investasi real estat mereka harus mempertimbangkan memegang real estat untuk jangka panjang, menggunakan ekuitas yang dibangun ke dalam portofolio untuk membiayai peluang investasi lainnya, dengan potensi akhirnya menjual properti di pasar atas. Membalikkan properti adalah taktik yang paling cocok untuk periode ketika prospek di pasar saham dan obligasi rendah, atau bagi investor yang ingin merealisasikan capital gain jangka pendek selama pasar saat ini mengizinkan.
