DEFINISI Aliran Uang Setelah Pajak yang Didiskonto
Metode arus kas setelah pajak yang didiskontokan adalah pendekatan untuk menilai investasi dengan menilai jumlah uang yang dihasilkan dan memperhitungkan biaya modal dan tingkat pajak marjinal investor. Diskonto arus kas setelah pajak sama dengan arus kas diskonto sederhana (DCF), tetapi implikasi pajak juga dipertimbangkan.
BREAKING DOWN Diskon Arus Kas Setelah Pajak
Pendekatan arus kas setelah pajak yang didiskontokan sebagian besar digunakan dalam penilaian real estat untuk menentukan apakah properti tertentu cenderung menjadi investasi yang baik. Investor harus mempertimbangkan penyusutan, golongan pajak entitas yang akan memiliki properti, dan pembayaran bunga saat menggunakan metode penilaian ini. Ini adalah perhitungan arus kas bersih dari properti setelah pajak dan biaya pembiayaan setiap tahun telah diperhitungkan. Arus kas didiskontokan pada tingkat pengembalian yang diperlukan investor untuk menemukan nilai sekarang dari arus kas setelah pajak. Jika nilai sekarang dari arus kas setelah pajak lebih tinggi dari biaya investasi, maka investasi mungkin layak untuk diambil.
Karena arus kas setelah pajak yang didiskontokan dihitung setelah pajak, depresiasi, meskipun itu bukan arus kas aktual, harus digunakan untuk menentukan biaya pajak. Depresiasi adalah pengeluaran non tunai yang mengurangi pajak dan meningkatkan arus kas. Biasanya dikurangi dari laba operasi bersih untuk memperoleh laba bersih setelah pajak dan kemudian ditambahkan kembali untuk mencerminkan dampak positif yang dimilikinya terhadap arus kas setelah pajak.
Karena ada banyak metode yang berbeda untuk menilai investasi real estat, dan masing-masing metode memiliki kekurangannya, investor tidak boleh hanya bergantung pada potongan arus kas setelah pajak untuk membuat keputusan. Untuk memeriksa nilai properti dari berbagai perspektif, Anda juga dapat menggunakan metode penilaian real estat lain seperti pendekatan biaya, pendekatan perbandingan penjualan (SCA), pendekatan pendapatan.
Diskonto arus kas setelah pajak dapat digunakan untuk menghitung indeks profitabilitas, rasio yang mengevaluasi hubungan antara biaya dan manfaat dari proyek atau investasi yang diusulkan. Indeks profitabilitas, atau rasio biaya-manfaat, dihitung dengan membagi nilai sekarang dari arus kas setelah pajak yang didiskontokan dengan biaya investasi. Aturan praktis menyatakan bahwa proyek dengan rasio indeks profitabilitas yang sama atau lebih besar dari satu adalah peluang investasi yang menguntungkan. Dengan kata lain, jika nilai sekarang dari arus kas setelah pajak sama dengan atau lebih tinggi dari biaya proyek, proyek mungkin layak dilakukan.
Arus kas setelah pajak yang didiskontokan juga digunakan untuk menghitung pengembalian modal yang sederhana dan periode pengembalian investasi yang didiskonto, yang memungkinkan seorang investor untuk menentukan lamanya waktu yang diperlukan suatu proyek untuk memulihkan jumlah awal yang diinvestasikan di dalamnya.
