Apa Itu Analisis Pasar Komparatif
Analisis pasar komparatif adalah pemeriksaan harga di mana properti serupa di daerah yang sama baru-baru ini dijual. Agen real estat melakukan analisis pasar komparatif untuk klien mereka untuk membantu mereka menentukan harga yang harus dicantumkan saat menjual rumah atau harga yang ditawarkan ketika membeli rumah. Karena tidak ada dua properti yang identik, agen membuat penyesuaian untuk perbedaan antara properti yang dijual dan yang akan dibeli atau terdaftar untuk menentukan penawaran yang adil atau harga jual. Pada dasarnya, analisis pasar komparatif adalah versi yang kurang canggih dari penilaian formal dan profesional.
Memahami Analisis Pasar Komparatif
Analisis pasar yang sebanding juga dapat mencakup properti yang saat ini terdaftar, terutama jika tidak ada properti serupa yang baru saja dijual. Namun, daftar harga hanya menunjukkan apa yang diharapkan penjual untuk mendapatkan properti dan tidak mencerminkan apa yang sebenarnya layak.
Meskipun analisis pasar komparatif bukan merupakan penilaian resmi, agen real estat menggunakan banyak praktik dan metode serupa yang akan digunakan oleh seorang penilai untuk mendapatkan nilai wajar untuk properti tersebut. Jika rumah atau properti sangat khas dan / atau unik di mana tidak ada properti yang sebanding ditemukan, mungkin demi kepentingan pemilik terbaik untuk menyewa penilai formal untuk menilai properti.
Contoh Analisis Pasar Komparatif
Pertimbangkan pasangan yang berpikir untuk mengajukan penawaran di rumah keluarga dengan empat kamar tidur, tiga kamar mandi, 2.100 meter persegi, di atas tanah seluas seperempat are. Rumah ini terdaftar untuk dijual seharga $ 300.000. Agen real estat pasangan ini melakukan analisis pasar komparatif dan menempatkan tiga properti serupa yang baru-baru ini dijual di subdivisi yang sama:
- Yang pertama identik dalam segala hal dengan properti subjek kecuali bahwa itu terletak di jalan yang sibuk; baru-baru ini dijual seharga $ 275.000. Yang kedua memiliki empat kamar tidur, tiga kamar mandi, dan terletak di atas tanah seperempat are tetapi seluas 2.400 kaki persegi karena juga mencakup teras yang disaring; dijual seharga $ 315.000. Yang ketiga memiliki empat kamar tidur, terletak di atas tanah seperempat are dan 2.100 kaki persegi, tetapi hanya memiliki dua kamar mandi, yang keduanya sudah ketinggalan jaman; itu dijual seharga $ 265.000.
Berikut adalah langkah-langkah khas yang mungkin diikuti oleh agen real estat untuk menyelesaikan analisis pasar komparatif:
1. Nilai Kualitas Lingkungan
Langkah pertama adalah menilai kualitas lingkungan sekitar dan ada beberapa alat online yang bagus, yang membuatnya lebih mudah dari sebelumnya.
Google Street View mungkin menjadi alat terbaik untuk meneliti lingkungan. Inilah yang Anda cari:
- Blok yang bagus versus blok yang kurang menarik. Dekat dengan fasilitas seperti pantai, taman, sekolah, dll. Kedekatan ke lokasi yang tidak menyenangkan seperti tempat pembuangan sampah, jalan raya, fasilitas industri, dll. Masalah daya tarik trotoar yang signifikan
Namun, gambar Google mungkin kedaluwarsa, jadi itu bukan pengganti untuk berkendara di lingkungan tersebut.
2. Nilai Daftar Asli jika Tersedia
Tinjau foto dan deskripsi dengan cermat untuk mengevaluasi usia dan kondisi rumah, peningkatan terbaru, dan potensi masalah dengan strategi pemasaran sebelumnya.
3. Periksa Estimasi Nilai Properti
Perkiraan nilai properti dapat membantu Anda mengevaluasi kemungkinan nilai pasar rumah klien Anda dan memberi Anda titik awal ketika menghitung biaya per kaki persegi properti. Namun, perkiraan ini bisa tidak akurat dan tidak mempertimbangkan aspek unik dari pasar lokal.
4. Kembangkan CMA Pendahuluan
Munculkan gagasan kasar tentang nilai rumah Anda dengan mengevaluasi listing yang terjual, listing yang kadaluwarsa, listing aktif, dan listing yang tertunda di area yang sebanding dalam fitur, ukuran, dan fasilitas dengan listing Anda. Properti yang sebanding yang harus Anda masukkan ke dalam CMA Anda meliputi:
- Rumah yang telah terjual atau kedaluwarsa, tertunda, atau telah terdaftar dalam enam bulan terakhir. Cantuman yang terjual akan memberi tahu Anda persis apa yang telah dijual rumah serupa di daerah baru-baru ini, dan merupakan cara utama Anda untuk menilai nilai CMA Anda. Cantuman yang kedaluwarsa akan memberi tahu Anda harga yang tidak ingin diterima oleh pasar. Daftar dengan penjualan yang tertunda dapat memberi Anda ide bagus tentang apa yang dijual rumah serupa saat ini. Daftar saat ini akan memberi tahu Anda seperti apa persaingan Anda. Mengevaluasi rumah dengan jumlah kamar tidur dan kamar mandi yang sama. Jumlah kamar tidur dan kamar mandi di rumah adalah salah satu kriteria paling penting untuk menilai rumah. Sebagai contoh, rumah dengan dua kamar tidur umumnya kurang diinginkan daripada yang memiliki tiga atau lebih. Demikian juga, rumah-rumah dengan hanya satu kamar mandi atau tanpa kamar mandi utama sering memiliki nilai jual kembali yang lebih rendah daripada rumah dengan lebih banyak. Evaluasi rumah dalam jarak sekitar 300 kaki persegi dari rumah Anda. Dengan rumah seluas 2.000 kaki persegi, lihatlah rumah-rumah yang berada di antara 1.700 dan 2.300 kaki persegi. Secara umum, lebih banyak kamar tidur sama dengan harga yang lebih tinggi, tetapi rekaman persegi hampir sama pentingnya. Mengevaluasi rumah di lingkungan yang sama. Mencari tahu persis apa "lingkungan" rumah sebenarnya bisa sulit jika itu bukan komunitas berdinding. Untuk alasan itu, penting untuk menilai lingkungan online terlebih dahulu. Mengevaluasi rumah di zona sekolah yang sama atau sebanding. Distrik sekolah sangat penting di kota-kota besar, di mana ada banyak sekolah di setiap kabupaten. Rumah-rumah di satu sisi jalan mungkin berada di zona sekolah yang sangat baik, sementara siswa yang tinggal di rumah-rumah di sisi lain mungkin sbg mahasiswa di sekolah-sekolah berkualitas rendah. Perbedaan yang dibuat sekolah dalam nilai rumah bisa sangat signifikan. Mengevaluasi rumah dengan ukuran lot yang serupa. Secara umum, sebuah rumah di atas tanah 10 acre akan bernilai lebih dari sebuah rumah yang dapat dibandingkan dengan hanya satu acre. Mengevaluasi rumah dengan usia yang sama. Rumah baru biasanya dihargai lebih tinggi daripada rumah yang lebih tua, tetapi beberapa rumah yang lebih tua, terutama rumah antik atau rumah modern abad pertengahan, mungkin lebih disukai daripada konstruksi baru karena desain mereka. Mengevaluasi rumah dengan fitur serupa. Misalnya, jika rumah memiliki kolam renang dalam-tanah atau berada di lingkungan yang terjaga keamanannya dengan clubhouse, cobalah untuk menemukan daftar lain dengan fitur serupa. Demikian juga, jika rumah berada di properti tepi laut, membandingkannya dengan rumah di tepi laut lainnya akan menghasilkan hasil yang jauh lebih baik daripada membandingkannya dengan rumah yang berjarak beberapa blok dari air.
5. Dapatkan Harga Rata-Rata Daftar Sebanding
Ambil harga jual rumah yang sebanding yang telah Anda pilih dan bagi masing-masing dengan rekaman persegi untuk menghitung harga per kaki persegi untuk setiap rumah yang sebanding. Kemudian, cari harga rata-rata per kaki persegi dari rumah yang sebanding dan kalikan dengan luas persegi persis dari rumah yang ingin Anda jual.
6. Nilai Rumah secara pribadi.
Berdasarkan penelitian Anda, Anda harus memiliki gagasan kasar tentang apa nilai rumah tersebut, sehingga Anda harus dapat menjawab pertanyaan tentang nilai properti yang dimiliki pemilik rumah untuk Anda. Saat berkeliling properti, pertimbangkan faktor-faktor seperti: kondisi, penambahan dan peningkatan, peningkatan yang diperlukan, eksterior dan lansekap, dan fasilitas lainnya. Gabungkan data awal dari daftar yang sebanding dengan informasi yang dikumpulkan selama kunjungan untuk membuat CMA yang komprehensif.
