Daftar Isi
- Apa itu Real Estat Komersial?
- Dasar-dasar CRE
- Sewa Lowdown
- Mengelola Real Estat Komersial
- Berinvestasi dalam CRE
- Keuntungan CRE
- Kekurangan CRE
- Contoh Dunia Nyata dari CRE
Apa itu Real Estat Komersial - CRE?
Komersial real estat (CRE) adalah properti yang digunakan secara eksklusif untuk tujuan bisnis atau untuk menyediakan ruang kerja daripada ruang hidup. Paling sering, real estat komersial disewakan kepada penyewa untuk melakukan bisnis. Kategori real estat ini berkisar dari pompa bensin tunggal hingga pusat perbelanjaan besar. Real estat komersial mencakup pengecer dari semua jenis, ruang kantor, hotel, mal, restoran, dan toko serba ada.
Dasar-dasar Real Estat Komersial
Real estat komersial dan real estate perumahan terdiri dari dua kategori utama properti. Hunian mencakup struktur yang disediakan untuk tempat tinggal manusia dan bukan untuk penggunaan komersial atau industri. Seperti namanya, real estat komersial digunakan dalam perdagangan.
Beberapa otoritas penetapan wilayah dan perizinan lebih lanjut memecah properti industri — situs yang digunakan untuk pembuatan dan produksi barang, terutama barang berat — tetapi sebagian besar menganggapnya sebagai bagian dari real estat komersial.
Real estat komersial dikategorikan ke dalam empat kelas, tergantung pada fungsinya: kantor, industri, multi-keluarga, dan ritel. Ruang individu juga dikategorikan. Ruang kantor, misalnya, dicirikan sebagai kelas A, kelas B atau kelas C.
- Kelas A mewakili bangunan terbaik dalam hal estetika, usia, kualitas infrastruktur, dan lokasi. Bangunan kelas B biasanya lebih tua dan tidak kompetitif — dari segi harga — seperti bangunan Kelas A. Investor sering menargetkan bangunan ini untuk restorasi. Bangunan kelas C adalah yang tertua, biasanya berusia di atas 20 tahun, terletak di daerah yang kurang menarik, dan perlu pemeliharaan.
Pengambilan Kunci
- Real estat komersial adalah properti yang digunakan semata-mata untuk tujuan bisnis, versus real estat perumahan, yang merupakan ruang tinggal. Empat kelas, real estat komersial, termasuk kantor, industri, multi-keluarga, dan ritel. Real estat komersial memberikan penghasilan, serta beberapa apresiasi modal, bagi investor. Berinvestasi dalam real estat komersial membutuhkan lebih banyak kecanggihan dan dana dari para investor daripada real estat perumahan. REIT yang diperdagangkan secara publik (REIT) adalah cara yang layak bagi individu untuk berinvestasi dalam real estat komersial.
Sewa Lowdown
Beberapa bisnis memiliki gedung yang mereka tempati. Namun, skenario yang lebih khas adalah properti tersebut disewakan. Biasanya, seorang investor memiliki gedung dan mengumpulkan uang sewa dari setiap bisnis yang beroperasi di sana. Tarif sewa komersial — harga untuk menempati ruang selama periode yang ditentukan — biasanya dikutip dalam dolar sewa tahunan per kaki persegi. Sebaliknya, tarif perumahan real estat mengutip sebagai jumlah tahunan atau sewa bulanan.
Sewa komersial dapat berlangsung dari satu tahun hingga 10 tahun atau lebih, dengan ruang kantor dan ritel biasanya rata-rata antara sewa lima dan 10 tahun.
Dalam sebuah studi tahun 2017 yang dilakukan oleh perusahaan analis pasar real estat CBRE Group, Inc., analis Alex Krasikov menemukan bahwa jangka panjang sewa adalah proporsional dengan ukuran ruang yang disewa. Selanjutnya, data menunjukkan bahwa penyewa akan memasuki masa sewa panjang untuk mengunci harga di lingkungan pasar yang meningkat. Tapi itu bukan satu-satunya faktor pendorong mereka. Beberapa penyewa dengan persyaratan untuk ruang besar akan memasuki masa sewa panjang karena terbatasnya ketersediaan properti yang sesuai dengan kebutuhan mereka.
Ada empat jenis utama sewa properti komersial, masing-masing membutuhkan tingkat tanggung jawab yang berbeda dari pemilik dan penyewa.
- Sewa tunggal-bersih membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti. Sewa ganda-bersih (NN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti dan asuransi. Sewa tiga-bersih (NNN) membuat penyewa bertanggung jawab untuk membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan. Di bawah sewa kotor, penyewa hanya membayar sewa, dan pemilik membayar pajak properti, asuransi, dan pemeliharaan.
Mengelola Real Estat Komersial
Tentu saja, menjaga agar CRE tetap disewa secara penuh adalah tujuan pemilik mana pun. Sering tuan tanah harus mencapai keseimbangan antara memaksimalkan sewa dan meminimalkan lowongan dan pergantian penyewa. Pergantian bisa mahal bagi pemilik CRE karena ruang harus disesuaikan untuk memenuhi kebutuhan spesifik penyewa yang berbeda — katakanlah jika sebuah restoran pindah ke properti yang pernah ditempati oleh studio yoga.
Pemilik properti mungkin ingin mempekerjakan perusahaan manajemen real estat komersial untuk membantu mereka menemukan, mengelola, dan mempertahankan penyewa, mengawasi sewa dan opsi pembiayaan, dan mengoordinasikan pemeliharaan dan pemasaran properti. Pengetahuan khusus tentang perusahaan manajemen real estat komersial sangat membantu karena aturan dan peraturan yang mengatur properti seperti itu berbeda-beda di setiap negara bagian, kabupaten, kota dan industri, dan ukuran.
Berinvestasi dalam Real Estat Komersial
Berinvestasi dalam real estat komersial dapat menguntungkan dan berfungsi sebagai lindung nilai terhadap volatilitas pasar saham. Investor dapat menghasilkan uang melalui apresiasi properti ketika mereka menjual, tetapi sebagian besar pengembalian berasal dari sewa penyewa.
Investasi langsung
Investor dapat menggunakan investasi langsung di mana mereka menjadi tuan tanah melalui kepemilikan properti fisik. Orang yang paling cocok untuk investasi langsung dalam real estat komersial adalah mereka yang memiliki cukup banyak pengetahuan tentang industri atau yang dapat mempekerjakan perusahaan yang melakukannya. Properti komersial adalah investasi real estat berisiko tinggi dan hadiah tinggi. Investor semacam itu cenderung menjadi individu bernilai tinggi karena investasi CRE membutuhkan modal yang cukup besar.
Properti yang ideal berada di daerah dengan pasokan CRE rendah dan permintaan tinggi yang akan memberikan harga sewa yang menguntungkan. Kekuatan ekonomi lokal daerah juga memengaruhi nilai pembelian CRE.
Investasi Tidak Langsung
Atau, investor dapat berinvestasi di pasar komersial secara tidak langsung melalui kepemilikan berbagai sekuritas pasar seperti Real Estate Investment Trusts (REITs), dana yang diperdagangkan di bursa, atau dengan berinvestasi di perusahaan yang melayani pasar real estat komersial, seperti bank dan agen penjual.
Keuntungan dari Real Estat Komersial
Salah satu keuntungan terbesar dari real estat komersial adalah tarif sewa yang menarik. Di daerah di mana jumlah konstruksi baru dibatasi oleh tanah atau hukum, real estat komersial dapat memiliki pengembalian yang mengesankan dan arus kas bulanan yang besar. Bangunan industri umumnya disewakan dengan tarif lebih rendah, meskipun mereka juga memiliki biaya overhead yang lebih rendah dibandingkan dengan menara kantor.
Real estat komersial juga mendapat manfaat dari kontrak sewa yang lebih lama dengan penyewa daripada real estat perumahan. Panjang sewa yang panjang ini memberi pemegang real estat komersial stabilitas stabilitas arus kas yang besar, selama penyewa jangka panjang menempati gedung tersebut.
Selain menawarkan sumber pendapatan yang stabil dan kaya, real estat komersial menawarkan potensi apresiasi modal, selama properti tersebut dirawat dengan baik dan selalu diperbarui. Dan, seperti semua real estat, sering bergerak dalam arah yang berlawanan dengan pasar saham, menjadikannya pilihan diversifikasi yang efektif untuk ekuitas dalam portofolio.
Pro
-
Lindung nilai terhadap pasar saham
-
Sumber penghasilan tinggi
-
Arus kas yang stabil dari penyewa jangka panjang
-
Potensi apresiasi modal
Cons
-
Diperlukan lebih banyak modal untuk berinvestasi langsung
-
Regulasi yang lebih besar
-
Biaya renovasi lebih tinggi
-
Aset tidak likuid
Kerugian Real Estat Komersial
Aturan dan peraturan adalah pencegah utama bagi kebanyakan orang yang ingin berinvestasi dalam real estat komersial secara langsung. Pajak, mekanisme pembelian, dan tanggung jawab pemeliharaan untuk properti komersial dikubur dalam lapisan legalese. Persyaratan ini bergeser sesuai dengan negara bagian, daerah, industri, ukuran, zonasi, dan banyak sebutan lainnya. Sebagian besar investor di bidang real estat komersial memiliki pengetahuan khusus atau daftar gaji orang-orang yang melakukannya.
Hambatan lain adalah meningkatnya risiko yang dibawa oleh pergantian penyewa, terutama yang relevan dalam perekonomian di mana penutupan ritel yang tak terduga membuat properti kosong dengan sedikit pemberitahuan terlebih dahulu.
Dengan tempat tinggal, persyaratan fasilitas satu penyewa biasanya mencerminkan penyewa sebelumnya atau masa depan. Namun, dengan properti komersial, setiap penyewa mungkin memiliki kebutuhan yang sangat berbeda yang memerlukan perbaikan mahal. Pemilik bangunan kemudian harus menyesuaikan ruang untuk mengakomodasi perdagangan khusus masing-masing penyewa. Properti komersial dengan kekosongan rendah tetapi pergantian penyewa tinggi mungkin masih kehilangan uang karena biaya renovasi untuk penyewa yang masuk.
Bagi mereka yang ingin berinvestasi langsung, membeli properti komersial adalah proposisi yang jauh lebih mahal daripada properti residensial. Juga, sementara real estat, secara umum, adalah di antara kelas aset yang lebih tidak likuid, transaksi untuk bangunan komersial cenderung bergerak sangat lambat.
Contoh Nyata Dunia Prakiraan CRE
Pasar properti komersial AS terpukul selama resesi 2008-2009, tetapi telah mengalami kenaikan tahunan sejak 2010. Keuntungan ini telah membantu memulihkan hampir semua kerugian era resesi.
"Outlook Pasar Real Estat AS 2019, " sebuah laporan tahunan yang dikeluarkan oleh CBRE, meyakini:
Meskipun terlambat dalam siklus ekonomi, prospeknya tetap sangat bagus untuk keempat jenis aset real estat komersial utama. Akan ada apresiasi nilai yang minimal, tetapi pengembalian pendapatan harus tetap sehat.
Namun, indikator lain menunjukkan pasar properti komersial telah memuncak dalam siklus pertumbuhan pasca-resesi. Menurut perusahaan real estat California, Ten-X Growth, harga properti komersial berakhir pada 2018 hanya naik 1% dari 2017.
Laporan Sepuluh-X mencatat bahwa total akhir 2018 untuk properti komersial menegaskan pandangan mereka tentang harga siklus ekonomi akhir. Penelitian perusahaan menemukan bahwa lowongan meningkat, pertumbuhan sewa melambat, dan suku bunga pasar meningkat
Seperti dilansir Forbes , sektor ritel, khususnya, telah membuktikan titik sulit di pasar properti komersial yang lebih luas, karena penutupan toko yang meluas meningkat pada 2017 dan berlanjut hingga 2018. Misalnya, mal populer REIT Westfield Corporation melihat harga saham mereka merosot sekitar 30% antara pertengahan 2016 dan akhir 2017 sebelum membalikkan beberapa kerugian hingga Januari 2018. Unibail-Rodamco SE mengakuisisi Westfield sebesar US $ 15, 8 miliar, menciptakan Unibail-Rodamco-Westfield (URW).
Namun, sebagian besar perusahaan berpendapat bahwa pasar properti tetap sehat secara keseluruhan. JP Morgan, dalam "Outlook Real Estat Komersial 2019, " sebagian besar menggemakan pandangan CBRE yang menyatakan bahwa 2018 adalah tahun kesembilan dari kenaikan sewa properti dan penilaian. Morgan memprediksi langkah ini akan melambat tetapi berlanjut dan tidak melihat penurunan hingga setelah 2019.
