Menjual rumah Anda dengan untung besar hampir menjadi impian setiap pemilik rumah. Siapa yang tidak ingin menghasilkan uang sepeser pun dari rumahnya? Namun, untuk mendapat untung dari penjualan rumah Anda, Anda mungkin ingin menunda mengambil keuntungan sebagai lump sum. Baca terus untuk mengetahui mengapa, dan untuk mempelajari tentang opsi lain: penjualan angsuran.
Pembayaran Besar = Tagihan Pajak Besar
Mari kita lihat situasi umum:
Contoh: Ketika Keuntungan pada Properti Menambah Kewajiban Pajak Hal Bookman melihat tawaran pembeli untuk rumah sewaannya, dan tidak bisa percaya nomor yang dilihatnya. Nilai propertinya naik dua kali lipat hanya dalam lima tahun, dan dia belum menganggapnya murah bahkan ketika dia membelinya. Namun, ketika Hal dengan gembira memberi tahu penasihat pajaknya tentang penjualan itu, penasihat itu kurang bersemangat; mengambil penghasilan sebagai satu jumlah sekaligus tidak akan menjadi kepentingan terbaik Hal dari perspektif pajak. Jika Hal mengumumkan seluruh hasil penjualan pada tahun yang sama ketika ia menjual properti, ia tidak akan memenuhi syarat untuk semua kredit pajak yang seharusnya menjadi haknya. Pengurangan terperincinya juga akan berkurang sebagai hasil dari pendapatan tambahan dari penjualan. Hal bertanya kepada penasihat pajaknya apakah ada yang bisa dia lakukan untuk mengurangi penghasilan kena pajaknya tahun ini. Penasihat hanya tahu alat untuk digunakan: perjanjian penjualan angsuran.
Tujuan Penjualan Angsuran
Sebagaimana dirinci dalam Publikasi 537 , IRS memungkinkan pembayar pajak untuk menunda keuntungan atas penjualan properti atau investasi lain dengan perjanjian penjualan angsuran. Pengaturan ini memungkinkan penjual untuk menyatakan sebagian dari keuntungan modal mereka selama beberapa tahun, selama dokumen yang tepat diselesaikan selama tahun penjualan.
Cara Kerja Metode Penjualan Angsuran
Menyatakan keuntungan berdasarkan penjualan angsuran secara teori sederhana. Pajak penjualan cicilan mencerminkan pajak anuitas, di mana sebagian dari setiap pembayaran dianggap sebagai pengembalian pokok. Satu-satunya ketentuan adalah bahwa properti yang dijual tidak boleh berupa keamanan apa pun yang diperdagangkan secara publik, dan wajib pajak tidak boleh menjadi dealer properti yang dijual dalam arti apa pun.
Mari kita lihat contoh metode ini, dan lihat bagaimana Hal dapat menyusun penjualan angsurannya jika ia ingin menunda pajak penghasilannya ke tahun mendatang.
Contoh: Menunda Pajak dengan Angsuran Sale Hal menerima $ 400.000 untuk rumah sewaannya. Dia membeli properti itu seharga $ 188.000 dan membayar $ 12.000 dalam biaya penjualan, yang ditambahkan ke basis rumah, membuatnya menjadi $ 200.000. Oleh karena itu, Hal memiliki $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) dari keuntungan yang dapat dilaporkan untuk diumumkan. Penasihat Hal merekomendasikan agar ia membagi hasil penjualannya menjadi delapan kali cicilan tahunan masing-masing $ 50.000, alih-alih menyatakan $ 400.000 dalam satu tahun. Selama angsuran diterima secara konstruktif setiap tahun, metode ini akan memungkinkan Hal tetap memenuhi syarat untuk kredit pajak dan pengurangan yang pembayaran lump-sumnya akan mencegahnya dari menerima.
Melaporkan Pendapatan Penjualan Angsuran
Pendapatan penjualan cicilan dapat dibagi menjadi tiga kategori terpisah: keuntungan, pokok, dan bunga. Masing-masing kategori diperlakukan berbeda pada Formulir 1040.
Keuntungan dalam bentuk uang
Dalam contoh di atas, Hal harus menyatakan keuntungan setiap tahun baik jangka panjang atau pendek, tergantung pada apakah keuntungan itu jangka panjang atau pendek pada tahun penjualan. Keuntungan jangka panjang dikenakan pajak pada tingkat yang lebih rendah, sementara keuntungan jangka pendek dikenakan pajak sebagai pendapatan biasa. Karena Hal memegang rumah itu selama lima tahun, keuntungannya, dalam hal ini, akan bersifat jangka panjang. Jika keuntungannya bersifat jangka pendek, Hal masih akan dikenakan pajak atas pendapatan angsuran dengan tingkat yang lebih rendah daripada yang dia miliki jika dia harus menyatakan keuntungan lump-sum. Ini karena keuntungan jangka pendek dikenai pajak sebagai pendapatan biasa, dengan tarif pajak marginal tertinggi wajib pajak. Keuntungan dari penjualan angsuran dilaporkan pada Formulir IRS 6252 dan kemudian dibawa ke Jadwal D pada Formulir 1040.
Bunga
Wajib Pajak dengan pendapatan penjualan cicilan juga harus membebankan bunga pembeli pada tingkat yang lebih rendah dari tarif federal yang berlaku atau 9% diperparah setiap semester. Pembeli akan membayar bunga atas angsuran yang belum dibayar sampai saldo telah dikembalikan. Oleh karena itu, jika Hal mengenakan tarif 9% dari penjualannya kepada pembeli, ia juga akan menerima dan melaporkan sekitar $ 4.500 tambahan pendapatan bunga untuk setiap angsuran $ 50.000 yang belum dibayarkan. Bunga dilaporkan secara terpisah pada Jadwal B, sebagai pendapatan bunga biasa. ( Catatan : Jika bunga tidak dilaporkan secara terpisah, maka IRS akan mempertimbangkan bagian dari hasil penjualan sebagai bunga.)
Kepala Sekolah
Bagian dari setiap penjualan angsuran dianggap oleh IRS sebagai pengembalian pokok tanpa pajak. Jumlah ini dapat ditentukan dengan menghitung rasio pengecualian. Bagilah jumlah keuntungan aktual dengan harga jual, yang dalam hal ini adalah $ 200.000 / $ 400.000, memberikan rasio pengecualian 50%. Cukup gandakan rasio ini dengan jumlah angsuran. Ini adalah jumlah yang harus dikeluarkan dari perpajakan karena ini ditetapkan sebagai pokok. Dengan demikian, $ 25.000 ($ 50.000 x 50%) dari kepala sekolah dikembalikan setiap tahun.
Hipotek dan Harga Kontrak
Jika pembeli properti mengasumsikan hipotek atau surat promes lain dengan pembelian, basis biaya properti harus dikurangi dengan jumlah hipotek / uang kertas. Misalnya, jika properti sewaan yang Hal jual seharga $ 400.000 memiliki hipotek sebesar $ 100.000, maka harga kontrak dikurangi menjadi $ 300.000 ($ 400.000 - $ 100.000). Ini berarti bahwa Hal hanya akan memiliki $ 100.000 dari total keuntungan untuk dilaporkan dengan mencicil.
Jika jumlah hipotek melebihi total dasar yang disesuaikan dari properti, maka perbedaannya harus dilaporkan sebagai pembayaran pada tahun pertama, dan harga kontrak dinaikkan sebesar jumlah itu. Misalnya, jika properti Hal memiliki hipotek $ 250.000, dasar rumah akan menjadi $ 200.000 ($ 188.000 + $ 12.000). Dalam hal ini, selain pembayaran cicilan, Hal harus melaporkan kelebihan pembayaran $ 50.000 selama tahun pertama. Harga kontrak juga akan menjadi $ 250.000, meninggalkan $ 150.000 sebagai keuntungan kena pajak.
Garis bawah
Ada banyak aturan dan peraturan yang berkaitan dengan penjualan angsuran, dan harus diikuti dengan hati-hati. Namun, mereka yang memahami aturan dapat mempertahankan kelayakan mereka untuk banyak pengurangan dan kredit yang harus dibatalkan. Untuk informasi lebih lanjut tentang subtopik seperti perubahan harga jual, berbagai bentuk pembayaran yang diterima dapat diambil, dan ketika mungkin lebih baik untuk membatalkan perjanjian angsuran dan mengambil pembayaran sekaligus, kunjungi situs web IRS atau hubungi penasihat pajak Anda.
