Apakah Anda tertarik untuk membeli fixer-upper, tetapi tidak memiliki uang tunai untuk merombaknya? Atau mungkin Anda telah menghemat uang untuk renovasi, dan Anda telah menemukan rumah yang Anda sukai, tetapi pemberi pinjaman Anda tidak akan mengizinkan Anda untuk membelinya karena rumah itu tidak dianggap layak huni tanpa toilet. Selalu ada properti di pasar yang tidak dikelola oleh mantan pemilik yang kekurangan uang, diperlakukan dengan buruk oleh penyewa atau dengan sengaja dihancurkan oleh pemilik lama yang diambil alih. Tidakkah seharusnya ada cara bagi seseorang seperti Anda untuk memperbaiki pemandangan lingkungan ini dan menghidupkannya kembali?
Hadiah dari Pemerintah
Ada cara untuk membeli fixer-atas, dan itu dibawa kepada Anda oleh pemerintah federal. Produk pinjaman rehabilitasi Administrasi Perumahan Federal, pinjaman FHA 203 (k), dirancang untuk individu yang ingin merehabilitasi atau memperbaiki rumah yang rusak sehingga mereka dapat tinggal di dalamnya sebagai tempat tinggal utama mereka. Pinjaman ini disahkan oleh pemerintah untuk mendorong pemberi pinjaman untuk menawarkan apa yang dinyatakan sebagai produk pinjaman yang berisiko. Karena risiko dan biaya yang terlibat, proyek rehabilitasi biasanya ditangani oleh investor real estat profesional yang dapat membeli properti dengan uang tunai dan oleh karena itu tidak memerlukan bank apa pun untuk menyetujui kondisi properti.
Artikel ini akan menjelaskan berapa banyak uang yang Anda butuhkan untuk menabung, dua jenis pinjaman 203 (k) yang berbeda, properti yang memenuhi syarat, perbaikan yang memenuhi syarat dan lebih banyak lagi - singkatnya, apa yang perlu Anda ketahui untuk mengetahui apakah jenis pinjaman ini tepat untuk kamu. (Untuk bacaan latar belakang, lihat: Mengikat Hipotek Otoritas Perumahan Federal (FHA) .)
Berapa Banyak Uang Tunai yang Anda Butuhkan
Pinjaman FHA 203 (k) memungkinkan Anda memasukkan uang yang dibutuhkan untuk perbaikan dan biaya terkait (bahan dan tenaga kerja) dalam pinjaman. Jika Anda ingin membeli rumah di mana dapur telah robek, Anda dapat memasukkan dalam pinjaman harga lemari baru, countertops, lantai, lemari es, kompor, oven, microwave, wastafel, mesin cuci piring, pembuangan sampah, dan biaya untuk mendesain, mengizinkan dan menginstal semuanya. Pinjaman juga dapat mencakup cadangan kontingensi 10-20% untuk biaya di atas dan di luar perkiraan perbaikan Anda. Anda juga bisa mendapatkan pembayaran hipotek hingga enam bulan termasuk untuk menutup hipotek saat Anda merenovasi rumah sehingga Anda tidak perlu melakukan pembayaran rumah ganda.
Jenis 203 (k) Hipotek
Ada dua jenis hipotek FHA 203 (k): reguler dan efisien (juga disebut "dimodifikasi"). Reguler adalah untuk properti yang membutuhkan perbaikan struktural; efisien adalah untuk mereka yang hanya membutuhkan perbaikan non-struktural. Entah dapat digunakan untuk pembelian atau pembiayaan kembali.
Untuk pinjaman pembelian reguler 203 (k), jumlah hipotek maksimum didasarkan pada nilai as-is yang lebih rendah dari properti ditambah biaya rehabilitasi atau 110% dari nilai yang diharapkan dari properti setelah rehabilitasi. Ini berarti bahwa Anda tidak ingin membeli rumah dengan nilai $ 150.000 jika diperlukan $ 25.000 dalam perbaikan kecuali Anda memiliki uang tunai $ 10.000 tambahan karena yang paling Anda pinjam adalah $ 165.000 (110% dari $ 150.000). Pinjaman yang disederhanakan memungkinkan pembeli rumah menambahkan maksimal $ 35.000 ke harga pembelian untuk membayar perbaikan. (Untuk mempelajari lebih lanjut, lihat: Hipotek: Berapa Banyak yang Dapat Anda Mampu? )
Tentu saja, dalam hal apa pun, Anda memiliki pendapatan untuk mendukung hipotek - Anda tidak bisa hanya mengambil pinjaman untuk jumlah tertentu karena rumah menjaminnya.
Properti yang Memenuhi Syarat
Pinjaman FHA 203 (k) ditujukan untuk penghuni pemilik, bukan investor. Jenis properti berikut memenuhi syarat:
- Hunian satu keluarga ke empat keluarga. Konstruksi yang sudah ada yang telah selesai selama setidaknya satu tahun Kehancuran, selama bagian dari fondasi yang ada akan tetap ada. Rumah yang sudah ada yang akan dipindahkan ke yayasan baru.) kondominium yang disetujui propertyFHA
Dengan berbagai properti yang memenuhi syarat, hampir semua orang dapat menemukan properti yang tepat yang akan memenuhi syarat untuk pinjaman 203 (k).
Kondisi Pendanaan dan Biaya Rehabilitasi dan Perbaikan yang Diizinkan
Terlepas dari pekerjaan apa yang menurut Anda dibutuhkan rumah, pemberi pinjaman dan FHA memiliki persyaratan sendiri yang harus Anda penuhi. Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS (HUD) "mensyaratkan bahwa properti yang dibiayai berdasarkan program ini memenuhi standar efisiensi energi dan struktural tertentu" untuk "mematuhi Standar Properti Minimum HUD (24 CFR 200.926d dan / atau HUD Handbook 4905.1) dan semua kode dan tata cara setempat."
Standar efisiensi energi termasuk mendempul, isolasi, dan ventilasi serta menggunakan sistem pemanas dan pendingin udara ukuran yang benar untuk rumah. Rumah juga diharuskan memiliki detektor asap yang berdekatan dengan setiap area tidur.
Anda mungkin akan terkejut dengan berbagai perbaikan dan perbaikan rumah yang dapat dibiayai dengan pinjaman 203 (k). Ini termasuk, tetapi tidak terbatas pada, hal-hal berikut:
- ruang lukisan penambahan grading dan drainase ruang tata letak ruang makan renovasi kamar mandi, termasuk peralatan yang menyelesaikan perubahan struktur loteng atau basement dan perbaikan atau pengurangan jumlah unit dalam hunian (misalnya, satu keluarga menjadi dupleks) di samping baru penambahan cerita, penambahan cerita awal tentang penambahan cat berbasis timah, pemanasan, ventilasi, dan pendingin udara systems (HVAC) plumbingroofingflooringenergy konservasi akses akses cacat
FHA tidak mengizinkan "barang mewah" seperti lapangan tenis, kolam renang, hot tub, dan lubang barbekyu dibiayai dengan pinjaman 203 (k), tetapi beberapa item yang Anda anggap sebagai kemewahan, seperti bathtub pusaran air, sebenarnya diizinkan. Bicaralah dengan pemberi pinjaman Anda tentang perbaikan spesifik yang ingin Anda lakukan untuk melihat apa yang dapat Anda biayai.
Menyelesaikan Rehabilitasi
Setelah Anda menyelesaikan pembelian dan rumah adalah milik Anda, Anda dapat memulai perbaikan dan renovasi. FHA mengharuskan semua perbaikan untuk diselesaikan dalam waktu enam bulan, meskipun pemberi pinjaman dapat membutuhkan jangka waktu yang lebih pendek.
Anda akan mulai melakukan pembayaran hipotek segera seperti di rumah mana pun. Bagaimanapun, Anda memilikinya — tidak masalah jika Anda belum tinggal di dalamnya. Namun, seperti yang disebutkan sebelumnya, Anda dapat membiayai beberapa pembayaran hipotek pertama Anda.
Uang rehabilitasi dan perbaikan ditempatkan di rekening penampungan dan dirilis saat pekerjaan selesai dan diperiksa untuk memastikan persetujuan HUD. HUD juga harus menyetujui produk jadi setelah semua pekerjaan selesai.
Masalah yang Harus Dihindari
Banyak pemberi pinjaman tidak melakukan pinjaman FHA 203 (k), baik karena mereka tidak tahu bagaimana atau tidak ingin melakukan dokumen tambahan. Bekerja dengan pemberi pinjaman yang tidak berpengalaman dengan pinjaman FHA 203 (k) adalah sesuatu yang harus Anda hindari - prosesnya cukup rumit. Jangan membuat diri Anda sakit kepala dengan bekerja dengan seseorang yang tidak tahu apa yang mereka lakukan.
Selain itu, pastikan Anda tidak berinvestasi terlalu banyak di rumah — jangan menghabiskan begitu banyak biaya untuk perbaikan dan perbaikan sehingga Anda tidak akan dapat menutup biaya Anda jika Anda menjual rumah suatu hari. Lihatlah harga jual rata-rata rumah siap pindah di lingkungan Anda dan cobalah untuk menempatkan rumah Anda dalam kisaran ini. Anda tidak ingin memiliki rumah $ 300.000 di lingkungan $ 200.000 rumah karena kebanyakan orang yang mampu membeli rumah $ 300.000 akan ingin tinggal di lingkungan yang lebih baik di mana semua rumah dihargai sebanding.
Kekurangannya
Pinjaman FHA 203 (k) memiliki periode penutupan yang lebih panjang daripada jenis pinjaman lainnya. Mereka biasanya mengambil 60 hingga 90 hari untuk menutup, dibandingkan dengan 30 hingga 45 hari yang umum untuk pinjaman lain, termasuk pinjaman FHA reguler. Jika Anda terburu-buru untuk pindah, pinjaman 203 (k) bukan produk untuk Anda. Anda juga dapat mengharapkan untuk membayar suku bunga yang lebih tinggi karena peningkatan risiko yang terkait dengan pinjaman perbaikan rumah. (Untuk lebih lanjut, lihat Poin Hipotek - Apa gunanya? )
Pinjaman ini juga lebih bermanfaat bagi pemberi pinjaman dan membutuhkan pengetahuan pinjaman khusus, sehingga bisa lebih sulit untuk menemukan pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan Anda. Aplikasi dan proses renovasi banyak pekerjaan untuk pemilik rumah, dan ada banyak birokrasi yang terlibat. Beberapa peminjam telah melaporkan keterlambatan dalam menerima dana rehabilitasi mereka, yang menambah tekanan tambahan pada proses tersebut.
Garis bawah
Meskipun mungkin lebih sulit untuk menemukan pemberi pinjaman yang melakukan pinjaman FHA 203 (k) dan untuk menyelesaikan proses aplikasi dan renovasi, upaya ekstra dapat membuahkan hasil. Produk pinjaman ini memungkinkan Anda untuk membeli rumah yang sempurna yang hanya membutuhkan beberapa rekondisi agar dapat ditinggali lagi. Hal ini juga dapat memungkinkan Anda untuk melakukan lompatan dari sewa ke kepemilikan rumah karena mungkin ada pemecah masalah di luar sana dalam kisaran harga Anda ketika tidak ada rumah siap pindah yang Anda mampu. (Untuk lebih lanjut, lihat Apakah Anda Siap Membeli Rumah? )
