Daftar Isi
- Memenuhi Syarat untuk Membiayai Kembali
- Opsi untuk Pembiayaan Ulang
- 1. Meminta Modifikasi Pinjaman
- 2. Buka HELOC baru
- 3. Dapatkan Pinjaman Ekuitas Rumah Baru
- 4. Membiayai Kembali Hipotek Pertama Baru
- Garis bawah
Ketika Anda mengambil jalur kredit ekuitas rumah (HELOC), Anda pertama kali memiliki periode penarikan, yang biasanya berlangsung 10 tahun. Selama waktu ini Anda dapat meminjam uang sesuai kebutuhan dan melakukan pembayaran rendah bunga hanya untuk apa yang telah Anda pinjam. Banyak pemilik rumah melakukan hal itu.
Namun, setelah periode pengundian berakhir, Anda tidak dapat lagi meminjam dari garis Anda dan Anda harus mulai melakukan pembayaran bunga dan pokok yang sepenuhnya diamortisasi. Tahap kedua ini dikenal sebagai periode pembayaran, yang biasanya 20 tahun. Itu artinya pembayaran bulanan Anda bisa jauh lebih tinggi daripada pembayaran selama periode penarikan, dan banyak pemilik rumah akhirnya menghadapi goncangan pembayaran.
Salah satu cara untuk mengatasi masalah goncangan pembayaran adalah dengan membiayai kembali HELOC Anda, dan ada beberapa cara untuk melakukannya. Artikel ini menjelaskan cara memenuhi syarat, apa pilihan Anda, dan pro dan kontra dari masing-masing opsi.
Memenuhi Syarat untuk Membiayai HELOC Anda
Refinancing HELOC mirip dengan mengambil atau membiayai kembali hipotek pertama. Anda harus memenuhi syarat berdasarkan penghasilan, pengeluaran, utang, dan aset Anda, yang berarti menyediakan dokumen seperti stub pembayaran, formulir W-2, pengembalian pajak, laporan hipotek, ID foto, bukti asuransi dan dokumen lain yang dianggap penjamin emisi perlu.
Untuk mendapatkan suku bunga terendah, Anda harus memiliki skor FICO "sangat bagus" hingga "luar biasa": di suatu tempat di kisaran 740 hingga 850. Anda dapat memenuhi syarat dengan skor serendah 620, tetapi Anda akan membayar lebih dari dua kali tingkat bunga seseorang dengan skor yang sangat baik, dan Anda mungkin akan kesulitan menemukan pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan Anda.
Anda juga harus memiliki ekuitas yang cukup di rumah Anda setelah mengambil pinjaman baru untuk memenuhi pedoman pemberi pinjaman untuk rasio pinjaman-terhadap-nilai gabungan - persentase yang dihitung dengan membagi total yang dipinjam dengan nilai properti. Beberapa pemberi pinjaman akan membiarkan pemilik rumah dengan kredit yang sangat baik meminjam hingga 100% dari nilai rumah mereka, tetapi itu umum untuk dapat meminjam hanya 80% hingga 90%. Berikut adalah contoh bagaimana hal ini ditentukan:
- Nilai properti: $ 300.000 Saldo hipotek pertama: $ 190.000 Saldo HELOC: $ 50.000 Total pinjaman: $ 240.000 Pinjaman gabungan hingga nilai: 80% Ekuitas pemilik rumah: 20%
Dalam hal ini, dengan asumsi Anda hanya ingin membiayai kembali saldo HELOC Anda saat ini dan tidak ingin meminjam lebih banyak, Anda harus dapat menemukan pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan Anda, terutama jika Anda memiliki kredit yang baik. Juga, semakin banyak ekuitas yang Anda miliki, semakin rendah suku bunga Anda.
Opsi untuk Refinancing HELOC Anda
Ada empat cara untuk membiayai kembali jalur kredit ekuitas rumah Anda. Berikut adalah opsi Anda, dan pro dan kontra dari masing-masing:
1. Meminta Modifikasi Pinjaman
Cara kerjanya: Hubungi pemberi pinjaman Anda dan jelaskan bahwa Anda akan mengalami kesulitan melakukan pembayaran ketika periode pengundian berakhir. Tanyakan apakah pemberi pinjaman dapat bekerja sama dengan Anda untuk mengubah persyaratan pinjaman dengan cara yang akan membuat pembayaran bulanan Anda terjangkau, sehingga Anda tidak default. Bank of America, misalnya, memiliki program bantuan ekuitas rumah yang memberikan pemilik rumah yang memenuhi syarat jangka panjang, suku bunga yang lebih rendah atau keduanya jika mereka mengalami kesulitan keuangan seperti kehilangan pendapatan atau perceraian.
Pro: Modifikasi pinjaman mungkin satu-satunya pilihan Anda jika Anda berada di bawah air.
Cons: Pemberi pinjaman tidak berkewajiban untuk memodifikasi pinjaman Anda, jadi opsi ini mungkin tidak tersedia untuk Anda. Jika ya, Anda harus menunjukkan bahwa Anda dapat membayar kembali pinjaman yang dimodifikasi. Dua program bantuan untuk pemilik rumah yang kesulitan, program Modifikasi Lien Kedua yang Terjangkau di Rumah dan FHA Short Refinance, keduanya berhenti mengambil pelamar baru pada akhir 2016.
2. Buka HELOC baru
Cara kerjanya: Anda menendang kaleng di ujung jalan dengan memulai kembali dengan periode penarikan baru dan periode pembayaran khusus bunga baru.
Pro: Ini memberi Anda waktu untuk memperbaiki situasi keuangan Anda jika Anda berjuang untuk memenuhi kebutuhan dan Anda tidak ingin default pada pinjaman Anda yang ada.
Cons: Anda harus melunasi pinjaman Anda suatu hari nanti. Semakin lama Anda menunda membayarnya, semakin banyak bunga yang harus Anda bayar, dan semakin tinggi pembayaran pokok dan bunga Anda yang diamortisasi setiap bulan. Juga, memasuki periode penarikan baru membuatnya mudah untuk tetap meminjam. Jika Anda membiayai kembali karena Anda khawatir akan membayar HELOC yang ada, hal terakhir yang ingin Anda lakukan adalah menambah hutang Anda.
Seperti yang telah Anda lihat, sulit untuk mengetahui berapa total biaya pinjaman Anda atau pembayaran bulanan Anda dengan HELOC karena Anda meminjam sedikit di sana-sini dan suku bunga dapat berfluktuasi. Lebih lanjut, ketika periode pembayaran HELOC baru Anda dimulai, suku bunga bisa lebih tinggi dari sekarang, membuat pembayaran bulanan itu lebih besar.
(Untuk lebih lanjut, lihat Apa yang Harus Dilakukan Jika Anda Tidak Dapat Membayar Kembali Pinjaman Ekuitas Rumah.)
3. Dapatkan Pinjaman Ekuitas Rumah Baru
Cara kerjanya: Anda mengubah saldo HELOC tingkat variabel Anda menjadi pinjaman ekuitas rumah dengan tarif tetap. Anda bisa memakan waktu selama 20 atau 30 tahun untuk melunasi saldo Anda.
Pro: Anda mengakhiri siklus pinjaman terus menerus dengan mengambil sekaligus untuk melunasi HELOC Anda, dan Anda mendapatkan tingkat bunga tetap dengan pembayaran bulanan yang stabil. Pastikan Anda mengetahui biaya pinjaman jangka panjang dan memasukkannya ke dalam rencana keuangan jangka panjang rumah tangga Anda.
Kontra: Beberapa pemberi pinjaman telah berhenti menawarkan pinjaman ekuitas rumah, sehingga berbelanja di sekitar akan membutuhkan lebih banyak upaya daripada yang dilakukan untuk menemukan HELOC. Namun demikian, mereka tersedia, terutama jika Anda ingin melihat di luar bank terbesar - yang harus Anda lakukan karena lembaga keuangan besar tidak selalu memiliki tingkat terbaik atau layanan pelanggan yang paling kompeten. Juga, ingatlah bahwa semakin lama jangka waktu pinjaman Anda, semakin rendah pembayaran bulanan Anda, tetapi semakin banyak bunga yang akan Anda bayar.
4. Membiayai Kembali Ke Hipotek Pertama yang Baru
Cara kerjanya: Daripada hanya membiayai kembali HELOC Anda, Anda membiayai kembali HELOC Anda dan hipotek pertama Anda menjadi satu pinjaman: hipotek pertama yang baru.
Pro: Anda bisa mendapatkan suku bunga terendah yang tersedia. Suku bunga hipotek pertama cenderung lebih rendah daripada suku bunga pinjaman ekuitas rumah karena jika Anda default pada pembayaran rumah Anda, pemberi pinjaman hipotek pertama Anda telah memperoleh hasil dari penjualan rumah yang diambil alih. Di pasar di mana tarif untuk HELOC dan pinjaman ekuitas rumah masing-masing adalah 5, 90% dan 5, 57%, tarif untuk hipotek pertama tetap 30 tahun dan 15 tahun mungkin 4, 73% dan 4, 16%, masing-masing. Dengan asumsi Anda membiayai kembali dengan hipotek pertama dengan suku bunga tetap, Anda juga akan mendapatkan stabilitas pembayaran bulanan yang sama dan mengetahui total biaya pinjaman Anda di muka, sama seperti Anda dengan opsi pinjaman ekuitas rumah yang dibahas di atas.
Kontra: Mengeluarkan hipotek pertama dapat berarti membayar biaya penutupan yang jauh lebih tinggi daripada yang Anda lakukan dengan refinancing ke HELOC baru atau pinjaman ekuitas rumah.
Garis bawah
Anda mungkin bisa mendapatkan pembayaran bulanan yang lebih terjangkau pada HELOC Anda melalui modifikasi pinjaman, refinancing menjadi HELOC baru, refinancing menjadi pinjaman ekuitas rumah atau refinancing dengan hipotek pertama yang baru. Jelajahi pilihan Anda dengan beberapa pemberi pinjaman untuk melihat kemungkinan mana yang menawarkan kombinasi terbaik dari keterjangkauan jangka pendek dan biaya jangka panjang serendah mungkin dan biaya penutupan.
(Untuk bacaan terkait, lihat Cara Kerja Opsi Tarif Tetap HELOC, Pinjaman Ekuitas Rumah, dan HELOC, Cara Tercerdas untuk Mengetuk Ekuitas Rumah Anda, Membiayai Kembali Pinjaman Ekuitas Rumah Anda: Panduan Bagaimana-untuk, 5 Alasan Tidak Menggunakan Rumah Anda Kredit Modal Ekuitas, Refinancing vs Pinjaman Ekuitas Rumah, Memilih Pinjaman Ekuitas Rumah atau Kredit, Apakah Pajak Kredit Modal Ekuitas Rumah Anda (HELOC) Dapat Dikurangkan?, Kredit Buruk? Anda Masih Dapat Mendapatkan Pinjaman Ekuitas Rumah, Hipotek vs Pinjaman Ekuitas Rumah: Bagaimana Mereka Berbeda, Apa yang Harus Dilakukan Jika Anda Tidak Dapat Membayar Kembali Pinjaman Ekuitas Rumah)
