Apa itu Investasi Perumahan yang Terjangkau?
Investor real estat yang sukses lebih dari sekadar tuan tanah. Mereka adalah eksekutif bisnis yang cerdas. Investor properti beroperasi seperti manajer portofolio dan manajer bisnis yang berfokus pada memaksimalkan keuntungan sambil menciptakan nilai bagi klien. Artikel ini membahas investasi perumahan yang terjangkau sebagai strategi bisnis dan investasi. Artikel ini pertama-tama mendefinisikan perumahan yang terjangkau dan melihat tiga kelompok demografis yang mewakili target pasar terbaik. Kemudian, artikel ini membahas profitabilitas dan pemasaran perumahan yang terjangkau serta pembiayaan dan implikasi sosial dari investasi perumahan yang terjangkau.
Pengambilan Kunci
- Perumahan yang terjangkau termasuk dalam portofolio banyak investor properti sebagian besar karena kredit pajak pemerintah terkait. Investor properti yang tertarik pada perumahan yang terjangkau harus memastikan bahwa investasi semacam itu menguntungkan dan dipasarkan di daerah mereka. Investor harus menghitung biaya yang diperlukan untuk membeli, merenovasi, dan mempertahankan perumahan yang terjangkau untuk menentukan apakah itu merupakan proposisi investasi yang layak. Pada akhirnya, seorang investor akan memiliki properti terbaik di area yang diinginkan dengan harga yang baik untuk memastikan permintaan dan profitabilitas yang memadai.
Memahami Perumahan yang Terjangkau
Konsep di balik perumahan yang terjangkau adalah menyediakan perumahan bagi anggota masyarakat dengan pendapatan terbatas. Pemilik properti menerima kredit pajak jika mereka menggunakan persentase properti mereka sebagai perumahan yang terjangkau (misalnya, begitu banyak unit sewa di gedung). Penyewa juga menerima bantuan dari pemerintah dalam membayar sewa mereka setiap bulan. Empat kelompok orang biasanya membutuhkan perumahan yang terjangkau.
Lansia dan Penyandang Cacat
Orang yang berusia 65 tahun atau lebih dan mereka yang cacat adalah persentase yang signifikan dari populasi AS. Studi menunjukkan angka-angka ini meningkat dan akan mencapai tingkat rekor dalam 20 hingga 30 tahun ke depan. Orang-orang dalam kelompok ini membutuhkan perumahan yang dekat dengan akomodasi publik dan dimodifikasi untuk membantu mereka dalam kehidupan sehari-hari. Modifikasi termasuk landai bukannya tangga, kamar mandi yang dapat diakses kursi roda, pegangan tangan, dan lemari dan lemari modifikasi.
Siswa
Meningkatnya jumlah orang dewasa dan mahasiswa non-tradisional dan mahasiswa telah meningkatkan kebutuhan akan perumahan di luar kampus. Siswa dewasa dengan keluarga membutuhkan perumahan pribadi yang dekat dengan kampus. Siswa internasional membutuhkan perumahan yang tersedia sepanjang tahun karena lebih murah dan nyaman daripada perjalanan internasional yang sering pada liburan dan liburan musim panas.
Tentara
Anggota dinas militer memiliki opsi perumahan di dalam dan di luar pangkalan. Perumahan berbasis membutuhkan konstruksi, manajemen properti, dan pemeliharaan lahan, sementara perumahan di luar memerlukan bantuan lokasi tambahan, konstruksi khusus, dan pembiayaan pembelian. Housing off-base harus dekat dengan base dan mudah untuk keluar masuk. Investor perumahan militer harus terbiasa dengan kontrak federal serta pedoman khusus untuk setiap cabang layanan.
Program Rehabilitasi dan Masuk Kembali
Sebagian populasi membutuhkan perumahan transisi. Misalnya, para tunawisma dan keluarga, para pecandu yang baru sembuh dan mereka yang baru dibebaskan dari lembaga pemasyarakatan membutuhkan perumahan setengah. Beberapa orang dewasa dan anak-anak di layanan perlindungan negara dan program kesehatan mental memerlukan rumah kelompok dan perumahan berbasis lingkungan. Apartemen dan rumah kos harus cukup besar untuk menyediakan fasilitas dan privasi yang memadai bagi penghuni tetapi juga harus memfasilitasi tingkat keamanan dan aksesibilitas yang sesuai untuk setiap kelompok.
Persyaratan untuk Investasi Perumahan yang Terjangkau
Keterjangkauan penting bagi investor karena menentukan dua hal penting: profitabilitas dan pemasaran. Program perumahan bersubsidi, seperti Bagian 8, membantu keluarga berpenghasilan rendah membayar sewa dengan membayar sebagian dari harga pasar untuk unit sewa. Investor dalam perumahan yang terjangkau harus mengetahui pendapatan rata-rata untuk area mereka untuk menentukan jenis pengembalian yang mungkin mereka dapatkan ketika membeli properti dan menggunakannya untuk perumahan yang terjangkau.
Beberapa sumber dapat membantu investor menentukan pendapatan rata-rata. Biro Sensus AS mengumpulkan pendapatan rata-rata untuk negara bagian, kabupaten, dan kota. Situs web real estat memberikan informasi ini untuk orang yang tertarik membeli rumah di wilayah tertentu. Terakhir, informasi juga tersedia melalui pemerintah negara bagian dan lokal, lembaga pembangunan ekonomi, dan otoritas perumahan.
- Untuk sewa yang terjangkau, hitung 30% dari pendapatan rata-rata di daerah Anda. Ini adalah penghasilan bruto yang diharapkan per unit sewa yang terjangkau. Untuk kepemilikan rumah yang terjangkau, hitung 35% dari pendapatan rata-rata untuk pokok, bunga, pajak properti, asuransi pemilik rumah, dan biaya asosiasi. Kemudian, hitung harga jual yang diharapkan dengan mengurangi jumlah pajak, asuransi, dan biaya berdasarkan tarif yang berlaku untuk daerah tersebut. Gunakan perbedaan, prinsip, dan bunga untuk menentukan harga pembelian berdasarkan suku bunga yang berlaku untuk wilayah Anda. Seorang profesional perbankan atau hipotek dapat membantu Anda dengan cepat menentukan jumlah ini.
Profitabilitas
Untuk menentukan potensi keuntungan suatu investasi, perkirakan biaya operasional Anda. Untuk unit sewa, mulailah dengan pajak dan asuransi yang Anda bayar sebagai pemilik. Sertakan semua utilitas, biaya pemeliharaan gedung dan tanah, dan biaya transfer seperti inspeksi, sertifikasi hunian, registrasi, dan biaya lainnya yang diperlukan oleh kabupaten atau kota Anda.
Untuk unit penjualan, tentukan biaya pembiayaan Anda, biaya penutupan saat akuisisi dan pada saat penjualan, bahan dan biaya tenaga kerja untuk konstruksi atau rehabilitasi, dan biaya transfer.
Untuk unit sewa dan penjualan, tentukan biaya pemasaran dan iklan Anda. Proyek terbesar akan gagal jika Anda tidak dapat menarik penyewa atau pembeli. Bahkan strategi periklanan yang sederhana dan efektif akan menghabiskan biaya dan waktu. Pertimbangkan biaya untuk melakukan bisnis yang memengaruhi laba Anda.
Selanjutnya, tentukan penghasilan Anda. Untuk unit sewa, gunakan jumlah pendapatan kotor yang diharapkan per unit yang terjangkau. Untuk unit penjualan, gunakan harga pembelian yang ditentukan di atas. Gunakan rumus standar:
Penghasilan - Beban = Laba Kotor
Pertimbangkan arus kas Anda. Jika Anda membayar utilitas, beberapa program memungkinkan jumlah tambahan dibayarkan oleh otoritas subsidi untuk mencakup sebagian dari utilitas penyewa. Akhirnya, lihat situasi pajak penghasilan Anda. Depresiasi akan memengaruhi kewajiban pajak Anda dan akan memiliki dampak yang berbeda-beda terhadap arus kas aktual atau laba bersih riil.
Daya jual
Investor perumahan yang terjangkau harus mencari dan memodifikasi unit yang memenuhi pedoman untuk subsidi sewa yang tersedia melalui otoritas perumahan setempat. Untuk penjual, fokus pada meminimalkan biaya konstruksi dan rehabilitasi untuk unit yang akan dijual di pasar.
- Mulailah dengan logika sederhana. Jika tidak menguntungkan, itu tidak bisa dipasarkan. Kebalikannya juga benar. Manfaatkan rumah yang diambil alih. Ada banyak rumah tunggal dan dua hingga empat keluarga yang telah ditinggalkan karena penyitaan. Hubungi agen pengembangan ekonomi lokal yang memperoleh unit-unit ini di bawah harga pasar dan menjual atau kontrak dengan pengembang lokal untuk merehabilitasi dan menjual kembali. Juga, pelajari seluk beluk penjualan Sheriff di wilayah Anda. Periksa pedoman untuk setiap daerah yang akan Anda targetkan karena pedoman mungkin berbeda di antara negara-negara di wilayah atau negara bagian yang sama. Unit-unit ini sering dibeli di lokasi yang tidak terlihat dan dapat mewakili biaya rehabilitasi yang signifikan dan waktu penyelesaian untuk dijual kembali. Bekerja dengan makelar dan belajar tentang pasar lokal untuk dijual oleh pemilik (FSBO). Anda dapat menemukan peluang untuk penjualan singkat di mana penjual atau agen penjualan telah membuat pengaturan untuk pembayaran hipotek yang dikurangi untuk memfasilitasi penurunan harga untuk penjualan cepat. Unit-unit ini mungkin yang paling murah untuk diperbaiki dan dijual kembali.
Investor yang sukses tahu kapan dan bagaimana bergerak di pasar. Jangan lupa untuk melakukan analisis jual-beli terus-menerus pada unit-unit rental. Jika biaya tenaga kerja, material, dan pembiayaan tinggi, sekarang mungkin bukan saatnya untuk membeli lebih banyak properti. Jika ada lebih banyak penyewa di pasar Anda, sekarang mungkin bukan waktu yang menguntungkan untuk memasarkan unit untuk dijual bahkan jika suku bunga rendah. Jika sewa pasar dan pendapatan rata-rata di daerah Anda tinggi, sekarang mungkin waktu yang paling menguntungkan untuk mempertahankan properti untuk pendapatan sewa bulanan yang dapat dihasilkannya.
Rawat portofolio real estat Anda seperti halnya portofolio pensiun Anda dengan sedikit lebih banyak cat dan perlengkapan.
Pembiayaan
Teliti berbagai alternatif pembiayaan yang tersedia bagi investor. Baca situs web untuk Fannie Mae, Freddie Mac, dan HUD Multifamily Financing. Bekerja dengan bankir lokal dan broker hipotek komersial atau konsultan untuk mengidentifikasi program pemberi pinjaman dan mencari investor swasta. Bergabunglah dengan pembangun rumah lokal, renovasi, dan asosiasi investor real estat. Menjadi anggota kamar dagang dan afiliasi dengan lembaga pengembangan ekonomi. Gunakan hubungan ini untuk mengidentifikasi pembiayaan publik dan swasta dan kemitraan operasi.
Rencana aksi
- Telah diinformasikan. Pelajari tentang perumahan yang terjangkau di seluruh negeri dan di daerah Anda. Terlibat. Buat pasar untuk perumahan yang terjangkau. Identifikasi ceruk di daerah Anda dan isi. Bangun kemitraan dengan investor yang berpikiran sama dan sumber pembiayaan. Jadilah investor yang menguntungkan. Berfungsi sebagai manajer portofolio dan manajer bisnis. Terapkan kebijaksanaan investasi konvensional dan saran strategi bisnis.
Pertimbangan Khusus untuk Investasi Perumahan yang Terjangkau
Investor perumahan yang terjangkau haruslah pemilik, investor, dan eksekutif bisnis. Sebagai pemilik, sertakan elemen manusia. Ingatlah bahwa Anda dapat menciptakan pasar dengan membantu keluarga dan komunitas Anda. Sebagai seorang investor, buat portofolio real estat blue-chip. Memiliki properti terbaik, di area yang paling diinginkan, dengan harga terbaik, yang menghasilkan keuntungan paling besar.
Sebagai seorang eksekutif bisnis, ciptakan sebuah merek, hasilkan niat baik dan maksimalkan nilai pasar dari merek Anda, tidak hanya pada unit individu. Ingatlah bahwa aktivitas Anda juga menciptakan lapangan kerja dan peluang kerja bagi pekerja konstruksi dan agen penjualan real estat. Kegiatan pemasaran dan pengelolaan properti Anda membantu menarik pekerja ke angkatan kerja di area di mana unit Anda berada. Anda tidak hanya dapat menciptakan keuntungan pribadi, tetapi Anda juga dapat menciptakan peluang ekonomi bagi masyarakat dan masyarakat melalui investasi perumahan yang terjangkau.
