"Uang tunai adalah raja, " kata pepatah lama. Namun, apakah filosofi itu benar ketika membeli rumah? Inilah beberapa pro dan kontra.
Mengapa Semua Uang Masuk Akal
1. Anda pembeli yang lebih menarik. Seorang penjual yang tahu bahwa Anda tidak berencana untuk mengajukan hipotek kemungkinan akan menganggap Anda lebih serius. Proses hipotek dapat memakan waktu, dan selalu ada kemungkinan pemohon ditolak, kesepakatan akan gagal, dan penjual harus memulai dari awal lagi, catat Mari Adam, perencana keuangan bersertifikat di Boca Raton, Florida.
Menjadi siap untuk membayar uang tunai tidak hanya memberi Anda keunggulan dengan penjual yang bermotivasi ingin menutup kesepakatan; itu juga membantu penjual di pasar real estat di mana persediaan sangat ketat dan penawar mungkin bersaing untuk properti mereka.
2. Anda dapat menemukan penawaran yang lebih baik. Sama seperti uang tunai membuat Anda pembeli yang lebih menarik, itu juga membuat Anda dalam posisi yang lebih baik untuk tawar-menawar. Bahkan penjual yang belum pernah mendengar frasa "nilai waktu uang" akan memahami secara intuitif bahwa semakin cepat mereka menerima uang mereka, semakin cepat mereka dapat berinvestasi atau memanfaatkannya.
3. Anda tidak harus menanggung kesulitan mendapatkan hipotek. Sejak gelembung perumahan dan krisis keuangan 2007-2008, penjamin hipotek telah memperketat standar mereka untuk memutuskan siapa yang layak mendapat pinjaman. Akibatnya, mereka cenderung meminta lebih banyak dokumentasi bahkan dari pembeli dengan pendapatan yang solid dan catatan kredit yang sempurna. Sementara itu mungkin merupakan langkah bijaksana pada bagian dari industri pinjaman, itu bisa berarti lebih banyak waktu dan kejengkelan bagi pemohon hipotek.
Pembeli lain tidak punya banyak pilihan selain membayar tunai.
"Kami memiliki pembeli yang tidak bisa mendapatkan hipotek baru karena mereka sudah memiliki hipotek yang ada di rumah lain untuk dijual, " kata Adam. “Karena mereka tidak bisa mendapatkan hipotek baru, mereka membeli properti baru dengan semua uang tunai. Setelah properti lama dijual, mereka dapat menempatkan hipotek di properti baru atau mungkin memutuskan untuk tidak membayar hipotek sama sekali untuk menghemat bunga. ”
4. Anda tidak akan pernah kehilangan tidur malam karena pembayaran hipotek. Hipotek merupakan tagihan tunggal terbesar yang harus dibayar sebagian besar orang setiap bulan, serta beban terbesar jika pendapatan turun karena kehilangan pekerjaan atau kemalangan lainnya.
Bertahun-tahun yang lalu, pemilik rumah terkadang merayakan pembayaran terakhir mereka dengan pihak yang membakar hipotek. Hari ini, bagaimanapun, pemilik rumah rata-rata tidak mungkin tinggal di tempat yang sama cukup lama untuk melunasi hipotek 30 tahun atau bahkan 15 tahun. Selain itu, pemilik rumah sering membiayai kembali hipotek mereka ketika suku bunga turun, yang dapat memperpanjang kewajiban pinjaman mereka lebih jauh ke masa depan.
Jika ketenangan pikiran penting bagi Anda, membayar hipotek Anda lebih awal atau membayar tunai untuk rumah Anda bisa menjadi langkah cerdas. Itu terutama benar ketika Anda mendekati masa pensiun. Meskipun jauh lebih banyak orang Amerika dari usia pensiun membawa hutang perumahan daripada 20 tahun yang lalu, menurut data Federal Reserve. Banyak perencana keuangan melihat setidaknya manfaat psikologis dalam pensiun bebas hutang.
“Jika seseorang perampingan ke rumah yang lebih murah di masa pensiun, ” kata Michael J. Garry, perencana keuangan bersertifikat di Newtown, Pa., “Saya biasanya menyarankan mereka untuk menggunakan ekuitas di rumah mereka saat ini dan tidak mendapatkan hipotek atas rumah baru."
Apa yang Anda Kalah
1. Anda akan mengikat banyak uang dalam satu kelas aset. Jika uang tunai yang diperlukan untuk membeli rumah langsung mewakili sebagian besar tabungan Anda, Anda akan melanggar salah satu aturan keuangan pribadi: diversifikasi. Terlebih lagi, dalam hal pengembalian investasi, real estat perumahan secara historis tertinggal jauh di belakang saham, menurut banyak penelitian. Itu sebabnya sebagian besar perencana keuangan akan memberitahu Anda untuk memikirkan rumah Anda sebagai tempat tinggal daripada investasi.
2. Anda akan kehilangan leverage keuangan yang diberikan hipotek. Ketika Anda membeli aset dengan uang pinjaman, potensi pengembalian Anda lebih tinggi - dengan asumsi nilai aset meningkat.
Sebagai contoh, misalkan Anda membeli rumah seharga $ 300.000 yang sejak saat itu naik nilainya sebesar $ 100.000 dan sekarang bernilai $ 400.000. Jika Anda telah membayar tunai untuk rumah, pengembalian Anda akan menjadi 33% (keuntungan $ 100.000 untuk $ 300.000 Anda). Namun, jika Anda telah meletakkan 20% ke bawah dan meminjam 80% sisanya, pengembalian Anda akan menjadi 166% (keuntungan $ 100.000 dari uang muka $ 60.000 Anda). Contoh yang terlalu disederhanakan ini mengabaikan pembayaran hipotek, pengurangan pajak, dan faktor-faktor lain, tetapi itu adalah prinsip umum.
Perlu dicatat bahwa leverage juga berfungsi ke arah yang berbeda. Jika rumah Anda menurun nilainya, Anda bisa kehilangan lebih banyak, berdasarkan persentase, jika Anda memiliki hipotek daripada jika Anda telah membayar tunai. Itu mungkin tidak masalah jika Anda berniat untuk tinggal di rumah, tetapi jika Anda perlu pindah, Anda bisa menemukan diri Anda berhutang banyak pada pemberi pinjaman Anda daripada yang dapat Anda kumpulkan dari penjualan.
3. Anda akan mengorbankan likuiditas. Likuiditas mengacu pada seberapa cepat Anda dapat mengambil uang tunai dari investasi jika perlu. Sebagian besar jenis rekening bank benar-benar likuid, artinya Anda dapat memperoleh uang tunai hampir secara instan. Reksa dana dan akun broker bisa memakan waktu sedikit lebih lama, tetapi tidak banyak. Sebuah rumah, bagaimanapun, dapat dengan mudah membutuhkan berbulan-bulan untuk dijual.
Anda dapat, tentu saja, meminjam terhadap ekuitas di rumah Anda, melalui pinjaman ekuitas rumah, jalur kredit ekuitas rumah atau hipotek terbalik. Namun, seperti yang ditunjukkan Garry, semua opsi ini memiliki kelemahan, termasuk biaya dan batas pinjaman, sehingga tidak dapat dimasukkan dengan santai.
Garis bawah
Membayar semua uang tunai untuk rumah bisa masuk akal bagi sebagian orang dan di beberapa pasar real estat, tetapi pastikan Anda juga mempertimbangkan kerugiannya.
