Pasar perumahan AS, indikator utama ekonomi Amerika, memancarkan lima sinyal peringatan utama bahwa harga rumah telah memuncak meskipun tingkat hipotek rendah dan kemungkinan penurunan suku bunga di masa depan dari Federal Reserve. Saham homebuilder terbang tinggi seperti Lennar Corp (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) dan Taylor Morrison Home Corp (TMHC) kemungkinan akan terpukul karena investor menjadi sadar akan pasar perumahan. lima tanda yang tidak menyenangkan.
Tanda-tanda ini termasuk penurunan penjualan rumah di wilayah metro utama, melonjaknya jumlah rumah yang terdaftar untuk dijual di pasar terpanas, meningkatnya pengurangan harga yang diminta, hilangnya perang penawaran di wilayah metro yang panas, dan penurunan standar penjaminan hipotek selama setahun terakhir., menurut Barron.
Apa Artinya Bagi Investor
Siaran pers pekan lalu dari Freddie Mac, perusahaan yang disponsori pemerintah yang dibuat untuk mendukung pasar hipotek, menunjukkan bahwa hipotek suku bunga tetap 30-tahun rata-rata duduk di 3, 82%, 0, 80% penuh lebih rendah dari tahun lalu 4, 62%. Tetapi meskipun suku bunga KPR lebih rendah yang bisa jatuh lebih jauh jika The Fed melakukan pemotongan suku bunga yang diharapkan tahun ini, pembeli rumah potensial tidak mengambil umpan.
Data dari broker real estat Redfin menunjukkan bahwa penjualan rumah di wilayah metro utama telah menurun selama sekitar satu tahun, tanda pertama dari masalah pasar perumahan. Banyak daerah metro yang sebelumnya panas di California mengalami penurunan penjualan dua digit pada bulan Februari dan Maret dibandingkan dengan tahun sebelumnya. Penjualan rumah kuartal pertama di Orange County turun 20% dari tahun lalu, mencapai level terendah sejak keruntuhan perumahan 2008. Penjualan rumah yang menurun adalah tanda tekanan beli yang lebih rendah.
Tanda peringatan lain adalah jumlah rumah yang terdaftar untuk dijual, yang meningkat di sejumlah wilayah metro utama pada Maret 2019. Dibandingkan dengan Maret 2018, daftar naik sebanyak 104% di San Jose, 83% di Seattle, 30% di Seattle, 30% di Portland, dan 24% di San Francisco. Daftar yang meningkat menunjukkan bahwa jumlah orang yang ingin menjual relatif terhadap mereka yang ingin membeli semakin meningkat, yang berarti penawaran melebihi permintaan.
Penjualan rumah yang meningkat dan daftar yang melonjak adalah kombinasi mematikan yang cenderung memberi tekanan pada harga yang diminta, yang persis seperti apa yang mulai terjadi di bagian Los Angeles, Kota New York dan Fairfield County, Conn. Penurunan harga permintaan, sinyal ketiga, adalah tanda bahwa daya tawar sedang bergeser dari penjual ke pembeli, yang terakhir dapat menunda pembelian jika mereka mengharapkan harga terus jatuh.
Daya tawar yang lebih besar untuk pembeli dikombinasikan dengan daftar yang lebih tinggi mengurangi jumlah perang penawaran, tanda peringatan utama keempat. Jumlah agen real estat Redfin di seluruh AS yang memiliki beberapa tawaran pada rumah runtuh dari 60% pada April 2018 menjadi hanya 15% pada April 2019. Dengan pembeli tidak lagi berusaha untuk saling mengalahkan, penjual dipaksa untuk bersaing dengan menjatuhkan mereka meminta harga lebih lanjut.
Akhirnya, sejumlah besar rumah yang dibeli sedang dilakukan dengan bantuan hipotek yang standar penjaminannya telah tenggelam ke posisi terendah yang berbahaya. Memang, standar telah jatuh ke posisi terendah mirip dengan apa yang ada selama masa kejayaan gelembung perumahan antara 2005 dan 2007. Sebanyak 3, 3 juta hipotek yang berasal antara 2014 dan 2018 akan ditolak jika standar tidak turun begitu rendah, menurut sebuah laporan oleh Urban Institute yang dikutip oleh Barron's.
Melihat ke depan
Mengingat tanda-tanda peringatan bahwa pasar perumahan sedang berkedip, kinerja banyak saham homebuilder tahun ini cenderung berkurang. Lennar, yang naik 34% tahun ini, DR Horton 32%, dan PulteGroup dan Taylor Morrison keduanya naik 27%, bisa melihat kerugian besar jika tren baru-baru ini berlanjut.
