Aset seperti emas dan real estat adalah investasi pokok, dan membeli rumah adalah investasi umum bagi individu di seluruh dunia karena dianggap sebagai investasi yang aman dan menguntungkan. Namun, berinvestasi dalam real estat membutuhkan komitmen jangka panjang dan uang muka tinggi dan berisiko bahkan dalam jangka panjang. Selain itu, banyak investor sering mengabaikan biaya.
Mempertimbangkan beberapa poin penting mengenai biaya tersembunyi dan faktor-faktor yang menjadikan investasi di real estat sebagai usaha yang berisiko, mahal, dan mungkin tidak terlalu menguntungkan. Investor harus mengingat semua ini sebelum mengambil uang hasil jerih payah mereka.
Persepsi Umum
Investor biasa dapat mengamati bahwa kondominium dua kamar tidur di pinggiran kota tersedia seharga $ 300.000 lima tahun yang lalu, dan sekarang dijual seharga $ 450.000. Itu pengembalian keren 50% dalam lima tahun, jauh lebih baik daripada pengembalian saham, obligasi atau emas. Nilai laba absolut juga nampak tinggi pada $ 150.000, dan ketersediaan pembiayaan memberikan ilusi menggunakan uang pengungkit untuk menghasilkan keuntungan.
Dengan semua manfaat nyata ini, apa saja tantangan dan biaya tersembunyi dari investasi real estat?
Anatomi Biaya Pinjaman Properti
Pertimbangkan kasus seseorang yang pindah ke kota baru untuk pekerjaan baru. Dia berharap untuk tinggal sekitar lima tahun tetapi dapat memperpanjang periode itu berdasarkan pertumbuhan karirnya dengan majikan yang ada atau dengan majikan lain di kota yang sama. Di bawah asumsi pengembalian yang baik, ia mempertimbangkan membeli rumah atau kondominium alih-alih menyewanya.
Ingatlah bahwa seseorang dapat membeli saham atau unit dana yang diperdagangkan di bursa hanya dengan $ 5, tetapi berinvestasi dalam real estat membutuhkan ribuan dolar. Meskipun sebagian besar investasi real estat dibiayai melalui pinjaman, membeli rumah atau kondominium senilai $ 300.000 masih membutuhkan 20% ($ 60.000) uang muka.
Individu yang berkontribusi kurang dari 20% dapat memperoleh pinjaman, tetapi mereka pada akhirnya akan membayar tingkat bunga yang lebih tinggi dan dipaksa untuk mengambil asuransi hipotek pribadi yang meningkatkan biaya. Suku bunga yang lebih tinggi menyebabkan jumlah pembayaran yang lebih tinggi, dan asuransi hipotek biasanya biaya dari 0, 15% menjadi 2, 5% dari jumlah pinjaman.
Ada tambahan biaya satu kali untuk pemrosesan pinjaman, yaitu sekitar 4% dari jumlah pinjaman ($ 9.600). Pajak transfer properti atau biaya pendaftaran bervariasi dari satu negara bagian ke negara lain, dan mengambil rata-rata 2, 5% dari nilai properti menambah $ 6.000 ke biaya.
Jika investor kami membeli sebuah kondominium, biaya bulanan $ 200 untuk asosiasi kondominium akan berjumlah $ 12.000 selama lima tahun. Maka Anda harus menambahkan biaya untuk perbaikan, perabot, dan pemeliharaan. Perkiraan konservatif $ 1.000 per tahun membawa kita ke total $ 5.000 dalam lima tahun.
Kemudian, asumsikan bahwa pemilik menemukan pembeli yang mau membeli kondominiumnya seharga $ 450.000 setelah lima tahun.
Pada saat itu, investor akan membayar kembali bank $ 86.400 dari pinjaman. Menambahkan uang muka $ 60.000, biaya pemrosesan pinjaman ($ 9.600), pajak transfer properti ($ 6.000), pajak properti ($ 30.000), biaya kondo-asosiasi ($ 12.000), dan pemeliharaan umum ($ 5.000), totalnya menjadi $ 209.000.
Apa Pengembaliannya?
Jumlah pokok pinjaman 20 tahun asli sebesar $ 240.000 akan turun menjadi sekitar $ 180.000 dalam lima tahun, karena investor terus melakukan pembayaran bulanan $ 1.440. Investor akan membayar $ 180.000 yang terhutang dari harga jual $ 450.000 yang diterima dari pembeli baru. Investor membayar $ 209.000 dalam total biaya untuk properti ini, $ 180.000 lainnya kepada bank untuk sisa pembayaran yang belum dibayar, dan jadi net yang diterimanya adalah $ 61.000.
Pada dasarnya, investor menghabiskan $ 209.000 dalam lima tahun dan mendapat laba bersih $ 61.000 untuk pengembalian 29, 2%. Meskipun harga jual tampaknya tinggi, biaya tersembunyi telah mengambil banyak keuntungan.
Mari kita ambil durasi yang lebih lama. Asumsikan investor terus tinggal di kota dan memegang kondominiumnya selama 20 tahun penuh dari pinjaman. Setiap lima tahun, nilai kondo meningkat 1, 5 kali lipat. Dalam 20 tahun, nilainya akan mencapai $ 1, 52 juta, sebuah apresiasi lebih dari lima kali.
Investor akan membayar $ 345.600. Menambahkan $ 60.000, total biaya menjadi $ 405.600.
Dengan menggunakan perhitungan yang sama seperti di atas, kami mendapatkan total pajak properti $ 251.000, biaya perawatan ($ 48.000), perbaikan dan pemeliharaan umum ($ 20.000), biaya pemrosesan pinjaman ($ 9.600) dan pajak transfer properti ($ 6.000). Totalnya adalah $ 739.600, dan laba bersih selama 20 tahun adalah $ 780.400 untuk pengembalian 106%, pada dasarnya menggandakan uang dalam 20 tahun.
Dalam jangka panjang, pengembalian yang efektif tidak terlalu bagus. Meskipun harga dihargai lima kali lipat, biaya pembayaran bunga, pajak, dan pengeluaran lainnya mengurangi laba.
Investor juga harus mencatat bahwa nilai uang riil menurun seiring waktu. Biaya pemeliharaan dan perbaikan reguler meningkat karena inflasi. Jika inflasi juga dipertimbangkan, pengembalian bersih akan turun lebih jauh. Investor juga harus mempertimbangkan asuransi, biaya perantara, dan pajak transfer properti pada saat penjualan. Termasuk ini lebih lanjut akan mengurangi pengembalian bersih.
Ada risiko terkait lainnya dalam investasi real estat. Perkembangan selama periode investasi dapat menyebabkan kesulitan dalam menjual properti nanti. Misalnya, jalan raya baru yang bising atau lonjakan kejahatan dapat mendevaluasi properti. Setiap bencana supernatural seperti angin topan atau gempa bumi dapat menghancurkan properti sepenuhnya, sementara hanya sebagian jumlah dapat dipulihkan dari klaim asuransi. Bahkan setelah pembangunan kembali menggunakan uang asuransi, mendapatkan harga yang lebih tinggi menjadi sulit setelah kejadian peristiwa semacam itu di daerah tersebut.
Alternatif untuk Investasi Properti
Alih-alih membeli real estat, investor harus mempertimbangkan kepercayaan investasi real estat, opsi real estat, ETF berbasis real estat, reksadana dan saham sebagai alternatif berbiaya rendah.
Sementara saham datang dengan risiko spesifik saham, dana, ETF dan REIT memberikan diversifikasi. Untuk hati yang berani bersedia mengambil risiko pihak lawan dalam pasar yang tidak diatur, opsi real estat dapat menawarkan pengembalian yang lebih tinggi tanpa biaya atau pajak.
Garis bawah
Investasi real estat membutuhkan komitmen keuangan yang besar dan berjangka waktu panjang. Menilai nilai dari investasi semacam itu yang tersebar dalam jangka waktu lama adalah tugas yang kompleks. Sementara beberapa investor terpikat dengan melihat kenaikan harga nominal, perlu untuk mempertimbangkan semua biaya.
