Apakah real estat merupakan investasi yang baik pada tahun 2018? Meskipun tidak sesulit dalam, katakanlah, 2008, itu penuh dengan risiko besar. Bagian dari negara dengan ekonomi yang kuat telah memanaskan pasar real estat yang menampilkan harga di luar proporsi dengan pendapatan rumah tangga. Tempat-tempat di mana harga real estat lebih masuk akal cenderung memiliki ekonomi dan pasar kerja yang lebih lembut, dan pandangan pertumbuhan yang kurang optimis untuk tahun-tahun mendatang.
Real Estat Meningkat
Sejak pasar real estat ambruk selama Resesi Hebat, pembeli yang berani menghadapi berita besar negatif dan membeli di pasar poin rendah telah diberi penghargaan. Dari kuartal pertama 2009 (titik terendah) hingga kuartal pertama tahun 2018, harga jual rumah rata-rata secara nasional telah meningkat hampir 60%, menurut statistik Departemen Perumahan dan Pengembangan Perkotaan AS terbaru. Namun, di kota-kota tertentu, peningkatannya sangat besar, termasuk San Francisco, Phoenix, Miami dan Las Vegas (keduanya hancur dalam resesi). Harga rumah bahkan di atas puncak pra-resesi di 57 dari 105 area statistik metropolitan, termasuk Houston (naik 79%), Dallas-Fort Worth (78%) dan Denver (75%), menurut April 2018 ATTOM Data Solutions AS Laporan Penjualan Rumah.
Harga Rumah dan Pendapatan Rumah Tangga
Harga real estat hanya berkelanjutan selama orang mampu membeli rumah. Hukum penawaran dan permintaan menyatakan bahwa jika pembeli berhenti membeli, harga akan turun sebagai respons. Cara mudah untuk menentukan apakah harga rumah melebihi tingkat yang dapat dibeli pembeli dengan nyaman adalah membandingkannya dengan pendapatan rumah tangga. Pakar keuangan rumah tangga merekomendasikan untuk membelanjakan tidak lebih dari tiga kali penghasilan tahunan Anda di rumah. Dalam jangka panjang, harga perumahan AS telah berkisar di sekitar rasio itu.
Namun, dari 2011 hingga 2018, harga rumah telah tumbuh secara tidak proporsional terhadap pendapatan rumah tangga di sebagian besar kota yang memiliki pasar panas dan ekonomi yang berkembang pesat. Di San Francisco, misalnya, rasio harga rumah dengan pendapatan rumah tangga adalah 45% lebih tinggi dari baseline jangka panjang. Dengan kata lain, pembeli memperluas anggaran mereka untuk membeli rumah yang harganya empat dan lima kali lipat dari yang mereka hasilkan setiap tahun. Kisahnya serupa di Denver, Miami dan Seattle, yang semuanya telah melihat harga rumah naik dengan cepat, bahkan ketika pendapatan hanya menghasilkan sedikit kemajuan.
Sebelum pasar real estat meledak antara 2007 dan 2008, harga rumah rata-rata melebihi pendapatan rata-rata dengan kelipatan lima - salah satu faktor yang menyebabkan krisis subprime mortgage. Karena harga mendekati ambang batas ini sekali lagi (pada Mei 2018, berada pada 4, 39), pembeli harus berhati-hati untuk tidak melompat tepat di puncak pasar lain.
Tempat Tawar-Menawar Ditemukan
Kota-kota tertentu masih menawarkan harga perumahan yang wajar sehubungan dengan berapa banyak penghuninya. Di St. Louis, misalnya, rasio harga terhadap pendapatan melayang tepat di sekitar tolok ukur jangka panjang pada akhir tahun 2017. Sayangnya, kota ini tidak menunjukkan tidak ada pertumbuhan dan apresiasi harga yang terlihat di tempat lain sejak 2011. Sebenarnya, harga telah sedikit menurun selama waktu itu. Chicago adalah kota lain yang memiliki rumah-rumah yang terjangkau, tetapi harganya juga telah turun sejak 2011, dan tingkat pengangguran kota itu, pada Agustus 2018, berada di sepertiga teratas di antara 50 wilayah statistik metropolitan AS terbesar.
Garis bawah
Permasalahan dengan pasar perumahan AS adalah bahwa kota-kota dengan kinerja terbaik menjadi terlalu panas dan tidak terjangkau, sementara tempat-tempat dengan perumahan yang terjangkau tidak memiliki pandangan terbaik untuk masa depan.
Pasar banteng real estat, yang memasuki tahun ketujuh, membuat perumahan panas kembali. Namun, berdasarkan saran Warren Buffett, berinvestasi dalam apa yang panas bukanlah cara untuk berhasil secara finansial. Permainan real estat pintar terakhir adalah pada 2011 ketika massa masih saling menginjak-injak untuk sampai ke pintu keluar. Sekarang adalah waktunya untuk mencari peluang investasi yang tidak dihargai di tempat lain.
