Rasio pinjaman gabungan terhadap nilai (CLTV) adalah perhitungan yang digunakan oleh hipotek dan pemberi pinjaman profesional untuk menentukan persentase total properti pemilik rumah yang dibebani oleh hak gadai. Rasio CLTV ditentukan dengan menambahkan saldo semua pinjaman dan membaginya dengan nilai pasar properti saat ini. Misalnya, properti dengan saldo hipotek pertama sebesar $ 300.000, saldo hipotek kedua sebesar $ 100.000 dan nilai $ 500.000 memiliki rasio CLTV 80%.
Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV bersama dengan beberapa perhitungan lain, seperti rasio utang terhadap pendapatan dan rasio pinjaman standar terhadap nilai (LTV), untuk menilai risiko pemberian pinjaman kepada peminjam. Rasio CLTV berbeda dari rasio LTV standar karena yang terakhir hanya membandingkan saldo satu pinjaman dengan nilai properti. Dalam contoh di atas, properti memiliki rasio LTV 60%, yang diturunkan dengan hanya membagi saldo hipotek pertama dengan nilai properti.
Banyak ekonom mengaitkan standar CLTV dengan krisis penyitaan yang melanda Amerika Serikat pada akhir 2000-an, di antara faktor-faktor lain. Dimulai pada 1990-an dan terutama selama awal dan pertengahan 2000-an, pembeli rumah sering mengambil hipotek kedua pada saat pembelian sebagai pengganti membuat uang muka. Pemberi pinjaman, yang tidak ingin kehilangan bisnis pelanggan ini dari para pesaing, menyetujui persyaratan tersebut meskipun ada peningkatan risiko.
Sebelum gelembung real estat yang meluas dari akhir 1990-an hingga pertengahan 2000-an, praktik standarnya adalah pembeli rumah harus membayar uang muka sebesar paling sedikit 20% dari harga pembelian. Sebagian besar pemberi pinjaman mempertahankan pelanggan dalam parameter ini dengan membatasi LTV sebesar 80%. Ketika gelembung mulai memanas, banyak dari perusahaan yang sama ini mengambil langkah-langkah untuk memungkinkan pelanggan berkeliling menurunkan 20%. Beberapa pemberi pinjaman menaikkan batas LTV atau menghapus sepenuhnya, menawarkan hipotek dengan pembayaran 5% atau kurang, sementara yang lain mempertahankan persyaratan LTV di tempat tetapi menaikkan batas CLTV, seringkali hingga 100%. Manuver ini memungkinkan pelanggan mengambil hipotek kedua untuk membiayai uang muka 20% mereka.
Lonjakan penyitaan yang dimulai pada 2008 menggarisbawahi mengapa CLTV penting. Memiliki kulit dalam permainan, seperti pengeluaran tunai awal $ 100.000 untuk rumah $ 500.000, memberikan pemilik rumah dengan insentif yang kuat untuk menjaga pembayaran hipoteknya. Jika bank menyita, dia tidak hanya kehilangan rumahnya tetapi juga tumpukan uang tunai yang dia bayar untuk ditutup. Membutuhkan ekuitas di properti juga melindungi pemberi pinjaman dari penurunan harga real estat. Jika sebuah properti bernilai $ 500.000 dan total hak gadai menambahkan hingga $ 400.000, properti dapat kehilangan hingga 20% dari nilainya tanpa pemegang hak gadai menerima pembayaran pendek di lelang penyitaan.
