Apa itu UPREIT?
UPREIT berarti payung kemitraan kepercayaan investasi real estat. UPREIT adalah struktur REIT unik yang memungkinkan pemilik properti menukar properti mereka dengan kepemilikan saham di UPREIT. Namun, UPREIT umumnya tunduk pada pertukaran Bagian 721 Kode Pendapatan Internal (IRC).
Pengambilan Kunci
- UPREIT adalah struktur REIT unik yang memungkinkan pemilik properti menukar properti mereka dengan kepemilikan saham di UPREIT. Pertukaran properti-untuk-saham di sebuah UPREIT umumnya diperbolehkan berdasarkan Bagian 721 dari Kode Pendapatan Internal Judul 26. ATAU kontributor properti UPREIT dapat menunda pajak atas penjualan properti sebagai ganti unit UPREIT meskipun pajak capital gain pada unit UPREIT dikenakan pajak REIT standar.
Memahami UPREIT
Trust investasi real estat (REIT) diperkenalkan oleh Dwight D. Eisenhower sebagai jenis reksa dana real estat alternatif. REIT dibuat sebagai jenis portofolio real estat yang mencakup properti real estat dan modal pembiayaan real estat. REIT adalah entitas yang memungkinkan investor untuk membuat kontribusi investasi untuk unit ekuitas atau saham bisnis.
Seiring REIT telah berkembang di pasar, beberapa struktur alternatif telah dikembangkan untuk menyediakan berbagai jenis investor. UPREIT adalah salah satu struktur seperti itu, terutama dikenal untuk penyisihan kontribusi properti dengan imbalan kepemilikan saham. DownREIT dan beberapa alternatif lain juga telah dibuat sebagai cabang.
Dalam pembentukannya, REIT dapat memilih untuk mengambil segala jenis struktur bisnis. REIT yang diperdagangkan secara publik akan disusun sebagai korporasi. REIT pribadi umumnya akan memilih untuk disusun sebagai perwalian atau asosiasi meskipun mereka juga dapat memilih status lain. Seperti kebanyakan non-korporasi, entitas swasta juga memiliki opsi untuk dikenakan pajak sebagai korporasi.
Apa yang terutama penting untuk REIT adalah mereka memenuhi persyaratan IRC Judul 26, Bagian 856-859. Saat memenuhi persyaratan ini, REIT dapat melewati semua penghasilannya kepada pemegang saham. Dengan demikian, pendapatan pass-through dianggap sebagai pengurang dan REIT membayar sangat sedikit pajak. Persyaratan utama adalah bahwa lebih dari 90% bisnis terkait dengan aset real estat.
Pertimbangan Khusus
Alih-alih menjual properti, pemilik dapat berkontribusi ke UPREIT dengan imbalan unit. Unit saham umumnya memiliki nilai yang sama dengan properti yang dikontribusikan. Karena properti yang dijual ke REIT tercakup dalam IRC Bagian 721, transaksi tidak membuat acara kena pajak.
Dalam konversi properti-ke-berbagi, UPREIT dapat menentukan ketentuan khusus. Seringkali, pertukaran menyediakan penjual dengan unit khusus yang memungkinkan penjual properti untuk memilih bagaimana mereka ingin rompi dalam REIT. Penjual properti mungkin diizinkan untuk segera mengonversi unit menjadi saham REIT. Pilihan lain mungkin juga tersedia seperti memegang saham selama minimal satu tahun dan kemudian menerima uang tunai.
Setelah investor menjual properti mereka ke UPREIT, UPREIT memiliki properti dan semua administrasi yang terlibat dengannya. Manajemen UPREIT dapat menjadi lebih kompleks daripada REIT dasar karena opsi pertukaran Bagian 721 dan semua ketentuan yang menyertainya untuk unitholder yang baru. Manajer UPREIT bertanggung jawab untuk mengelola portofolio REIT mereka untuk tujuan menghasilkan pengembalian.
Saham UPREIT dapat berfluktuasi berdasarkan aktivitas manajemen, penilaian properti real estat, transaksi pembiayaan, dan transaksi lainnya yang terjadi. Ini dapat membuat volatilitas bagi pemegang saham. Pemegang saham UPREIT biasanya akan memiliki likuiditas fleksibel yang memungkinkan mereka untuk dengan mudah mengkonversi saham mereka menjadi uang tunai kapan pun mereka mau.
Manfaat UPREIT
UPREIT dapat menjadi opsi yang layak untuk setiap pemilik properti yang ingin menjual properti mereka. Dengan demikian, ini dapat menarik bagi pemilik properti individu dan pemilik properti komersial. Setiap pemilik properti yang memilih untuk melakukan pertukaran Bagian 721 menjadi suatu UPREIT dapat menerima nilai properti dalam bentuk unit UPREIT.
Bagian 721 pertukaran menjadi UPREIT tidak membuat acara kena pajak. Namun, orang yang tidak melihat pajak dikenakan pajak berdasarkan standar perpajakan REIT umum. Beberapa pemilik properti dapat memilih untuk menggunakan jenis investasi ini untuk perencanaan perumahan karena mungkin dapat memotong pajak sama sekali.
Persyaratan untuk UPREIT
Suatu UPREIT adalah REIT di bawah semua pedoman akuntansi dan pajak standar. UPREIT dibuat untuk memungkinkan kontribusi properti ke dalam REIT dengan imbalan saham kepemilikan. Oleh karena itu penataan ini dipandu oleh standar IRC Bagian 721 yang membahas perisai pajak untuk properti untuk berbagi pertukaran. Secara umum, setiap REIT yang memungkinkan untuk pertukaran Bagian 721 dalam REIT dapat dianggap sebagai UPREIT.
Sebagian besar REIT akan fokus pada segmen tertentu dari pasar real estat, meskipun standar panduan hanya menentukan bahwa properti real estat dan pembiayaan terkait harus mencapai lebih dari 90% dari bisnis. UPREIT biasanya akan mengikuti strategi investasi yang sama, dengan fokus pada ceruk real estat yang ditargetkan.
Bagian 721 memberikan standar pedoman untuk pelepasan unit pemegang saham dengan imbalan properti. Bagian 721 dapat menjadi alternatif untuk pertukaran Bagian IRC 1031. Bagian 1031 pertukaran memungkinkan pemilik properti untuk menjual properti mereka dan menginvestasikan hasilnya dalam pertukaran sejenis untuk menghindari pajak.
Namun, pertukaran Bagian 1031 tidak diizinkan dalam UPREIT karena mereka membutuhkan pertukaran sejenis dan tidak memungkinkan properti berbagi pertukaran kepemilikan. Oleh karena itu, pertukaran Bagian 721 ke dalam UPREIT bisa menarik. Pertukaran 721 dan 1031 memungkinkan pemilik properti untuk menunda pajak.
UPREIT vs. DownREIT
UPREIT, DownREITs, dan semua entitas REIT khusus lainnya hanyalah REIT pada intinya dengan ketentuan khusus yang memungkinkan mereka menambah fleksibilitas. DownREIT memungkinkan investor properti masuk ke dalam usaha patungan dengan REIT. Dalam DownREIT, pertukaran unit terutama didasarkan pada nilai properti di perusahaan patungan yang dapat menciptakan pengembalian yang lebih baik untuk perusahaan patungan yang tidak disatukan.
