Jika Anda berpikir untuk membeli rumah kedua yang akan digunakan untuk liburan, pendapatan sewa, atau tempat tinggal pensiun, masuk akal secara finansial untuk memanfaatkan semua keringanan pajak yang tersedia di properti itu. Biaya memiliki rumah lain dapat sangat dikurangi melalui pemotongan pajak untuk bunga hipotek, pajak properti, dan biaya lainnya.
Perubahan pajak yang berasal dari Undang-Undang Potongan dan Pekerjaan Pajak (TCJA) 2017, yang berlaku hingga 2025, memengaruhi berapa banyak uang yang dapat Anda tabung. Dimulai dengan rumah yang dibeli mulai 16 Desember 2017, misalnya, pemilik rumah dapat mengurangi bunga hanya hingga $ 750.000 pinjaman rumah yang memenuhi syarat, turun dari $ 1 juta sebelum TCJA berlalu. (Terlebih lagi, jika Anda memiliki hipotek yang ada di tempat tinggal utama Anda, jumlah ini kemungkinan akan berkurang. Lihat di bawah untuk informasi lebih lanjut dan tanyakan kepada akuntan Anda atau penasihat pajak lainnya jika ini berlaku untuk Anda.
Selain itu, bunga pinjaman ekuitas rumah sekarang dapat dikurangi hanya jika uang itu digunakan untuk renovasi ke properti di mana pinjaman itu diambil.
Namun, bahkan dengan perubahan ini, ada keringanan pajak yang berguna yang dapat membantu membuat memiliki rumah kedua lebih terjangkau. Berikut ini ikhtisar singkat.
Keringanan pajak untuk pemilik rumah kedua
Pengurangan Bunga Hipotek
Aturan pajak yang berbeda berlaku tergantung pada apakah rumah kedua Anda untuk penggunaan pribadi atau apakah Anda berencana untuk menyewakannya. Dengan penyewaan, proporsi tahun di mana Anda menyewa properti — dan hidup di dalamnya sendiri — juga ikut berperan.
Rumah untuk Penggunaan Pribadi
Pengurangan bunga hipotek telah lama dipuji sebagai cara untuk membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau. Jika Anda menggunakan properti kedua secara ketat sebagai tempat tinggal pribadi dan tidak pernah menyewakannya, Anda berhak untuk mengurangi bunga hipotek dengan cara yang sama Anda lakukan di rumah utama Anda. Agar memenuhi syarat untuk pengurangan, hipotek harus merupakan hutang yang dijamin pada rumah yang memenuhi syarat yang Anda miliki, dan Anda harus mengajukan formulir IRS 1040 dan merinci pengurangan Anda.
Pengarsip tunggal dan pengarsipan yang menikah secara bersama-sama dapat mengklaim pengurangan itemized untuk 100% dari bunga yang mereka bayar pada hipotek mereka, hingga batas tertentu. Batas-batas itu bervariasi sesuai dengan kapan hipotek berasal. Untuk tahun pajak 2018 hingga 2025, batas minimum utang hingga $ 750.000 yang dijamin oleh rumah pertama dan kedua Anda - atau $ 375.000 jika Anda menikah dan mengajukan secara terpisah. Namun, jika hipotek Anda ada sebelum 16 Desember 2017, Anda akan terus menerima perlakuan pajak yang sama dan lebih murah hati seperti yang diatur dalam aturan lama, dengan bunga hipotek dan pinjaman lain yang dapat dikurangkan dari utang hingga $ 1 juta.
Rumah Yang Disewakan
Peraturan pajak agak sedikit lebih rumit jika Anda menyewakan properti untuk beberapa atau sepanjang tahun. Aturan yang berbeda berlaku tergantung pada proporsi waktu rumah akan disewa, daripada digunakan secara pribadi. Penggunaan Anda atas properti akan jatuh ke dalam salah satu dari tiga kategori:
Anda menyewakan properti selama 14 hari atau kurang. Anda dapat menyewa rumah kedua Anda ke pihak lain hingga dua minggu (14 malam) dalam setahun tanpa harus melaporkan pendapatan yang dihasilkan ke IRS. Rumah itu masih dianggap sebagai tempat tinggal pribadi, dan Anda dapat mengurangi bunga hipotek dan pajak properti berdasarkan aturan rumah kedua standar.
Ini berlaku terlepas dari tarif sewa; bahkan penghasilan dari rumah yang disewakan seharga $ 10.000 semalam, katakanlah, tidak perlu dilaporkan ke IRS, asalkan properti itu disewa selama tidak lebih dari 14 hari sepanjang tahun.
Anda menyewakan properti selama lebih dari 14 hari tetapi jarang tinggal di dalamnya. Persyaratan khusus di sini adalah bahwa Anda menggunakan rumah sendiri selama kurang dari 14 hari setahun atau 10% dari jumlah hari rumah itu disewa. Jika ini berlaku — dan rumah itu disewa selama lebih dari 14 hari setahun — rumah Anda dianggap sebagai properti sewaan, dan Anda harus melaporkan pendapatan sewaannya kepada IRS.
Anda dapat mengurangi biaya sewa, termasuk bunga hipotek, pajak properti, premi asuransi, biaya yang dibayarkan kepada manajer properti, tagihan listrik, dan 50% dari setiap penyusutan properti. Anda harus, bagaimanapun, mengalokasikan biaya ini antara proporsi waktu properti itu digunakan secara pribadi dan sewa selama tahun itu.
Perlu dicatat bahwa hari perbaikan tidak dihitung sebagai penggunaan pribadi, sehingga Anda dapat menghabiskan lebih dari 14 hari di properti asalkan Anda melakukan perawatan untuk waktu tambahan. Rencanakan untuk mendokumentasikan aktivitas pemeliharaan Anda dengan mempertahankan tanda terima untuk membuktikan bahwa Anda tidak hanya berlibur pada hari-hari itu.
Anda menggunakan properti ini selama lebih dari 14 hari dan jarang menyewanya.
Untuk lebih spesifik, skenario ini berlaku jika Anda menggunakan properti sendiri selama setidaknya dua minggu setahun atau 10% dari total hari di mana rumah itu disewa. Jika ini masalahnya, rumah kedua dianggap sebagai tempat tinggal pribadi.
Anda dapat mengambil potongan bunga hipotek dan pajak properti, tetapi Anda tidak dapat mengklaim kerugian sewa. Jika seorang anggota keluarga Anda menggunakan properti (termasuk pasangan Anda, saudara kandung, orang tua, kakek nenek, anak-anak, dan cucu), hari-hari itu dianggap sebagai hari pribadi kecuali Anda mengumpulkan harga sewa yang adil selama masa tinggal keluarga tersebut.
Untuk bantuan dalam menghitung pengurangan pajak hipotek Anda, gunakan lembar kerja online, seperti ini dari Bankrate, untuk menentukan berapa banyak uang yang dapat Anda tabung.
Pengurangan Bunga Ekuitas Rumah
Selain pengurangan bunga hipotek, Anda mungkin dapat menghapus bunga dari pinjaman ekuitas rumah. Namun, aturan untuk pengurangan tersebut berubah dimulai dengan tahun pajak 2018.
Sebelumnya, Anda dapat mengambil pengurangan bahkan jika Anda menggunakan pinjaman ekuitas rumah untuk melunasi hutang kartu kredit, berlibur, atau membeli rumah kedua. Menurut IRS, Anda sekarang dapat mengurangi bunga yang Anda bayar untuk hutang ekuitas rumah hanya jika Anda menggunakan uang itu "untuk membeli, membangun atau secara substansial memperbaiki rumah pembayar pajak yang mengamankan pinjaman." Untuk memenuhi syarat, pinjaman harus dijamin oleh rumah utama atau kedua Anda, dan itu tidak dapat melebihi biaya rumah.
Ketentuan itu berarti bahwa untuk mengklaim pengurangan bunga untuk membeli rumah kedua, Anda harus mengambil hipotek untuk itu; jika Anda mengambil pinjaman ekuitas rumah terhadap rumah utama Anda untuk melakukan pembelian, Anda tidak dapat mengurangi bunga yang Anda bayarkan untuk pinjaman tersebut.
Pada tahun pajak 2018, Anda dapat mengurangi bunga pinjaman rumah $ 750.000, termasuk hipotek. Namun, perlu diingat bahwa angka ini adalah total gabungan dari semua pinjaman yang digunakan untuk membeli, membangun, atau memperbaiki rumah primer dan kedua Anda. Jika Anda sudah memiliki utang hipotek sebesar $ 750.000 atau lebih untuk tempat tinggal tersebut, misalnya, Anda tidak dapat mengklaim pengurangan untuk bunga ekuitas rumah.
Pengurangan Pajak Properti
Anda dapat mengurangi pajak properti di rumah kedua Anda dan, dalam hal ini, properti sebanyak yang Anda miliki. Namun, di sini juga, tahun pajak 2018 membawa perubahan yang mempengaruhi pengurangan tersebut.
Anda tidak dapat lagi memotong seluruh jumlah pajak properti yang Anda bayarkan pada real estat yang Anda miliki. Sekarang, total semua pajak negara bagian dan lokal yang memenuhi syarat untuk pengurangan, termasuk pajak properti dan penghasilan, dibatasi hingga $ 10.000 per pengembalian pajak, atau $ 5.000 jika Anda menikah dan mengajukan secara terpisah. Banyak orang yang membeli rumah kedua mungkin sudah melebihi batas dengan rumah pertama mereka, dan karenanya tidak dapat menikmati penghematan pajak tambahan untuk rumah kedua mereka.
Jual Rumah Kedua Anda
Undang-undang perpajakan memungkinkan Anda mengambil untung hingga $ 500.000 (jika Anda menikah dan mengajukan bersama; $ 250.000, jika Anda lajang) bebas pajak atas penjualan tempat tinggal utama Anda. Pengecualian penjualan rumah-primer ini tidak berlaku jika Anda menjual rumah kedua Anda; penjualan semacam itu dapat meninggalkan pajak untuk capital gain atas seluruh keuntungan Anda.
Namun, beberapa langkah mungkin memungkinkan Anda untuk menghindari setidaknya sebagian dari keuntungan modal yang didapat karena menjual rumah kedua. Yang pertama adalah menjadikan properti tambahan sebagai tempat tinggal utama Anda setidaknya selama dua tahun sebelum Anda menjualnya. Itu memungkinkan Anda untuk mengambil keuntungan dari keringanan pajak, asalkan Anda memenuhi persyaratan tempat tinggal utama untuk keperluan pajak di negara bagian Anda. (Anda mungkin juga perlu mempertimbangkan implikasi pajak untuk pendapatan sewa yang mungkin Anda terima di tempat tinggal utama Anda saat Anda tinggal di rumah kedua.)
Jika rumah kedua Anda sebagian besar disewa atau disimpan sebagai investasi, Anda mungkin juga mempertimbangkan untuk menukarnya dengan properti lain yang sebanding. Pertukaran 1031, juga dikenal sebagai pertukaran sejenis atau penangguhan pajak, memungkinkan Anda untuk memperdagangkan properti sewaan atau investasi dengan properti sewaan atau investasi lain yang bernilai sama atau lebih besar, dengan dasar pajak tangguhan. Keuntungannya adalah Anda mungkin bisa menghindari membayar pajak capital gain di bursa.
Untuk memenuhi syarat untuk langkah seperti itu, properti yang Anda tukarkan harus dianggap sebagai properti sewaan, bukan tempat tinggal pribadi — yang berarti Anda harus menyewakan properti selama setidaknya 15 hari dan menggunakannya selama kurang dari 14 hari atau 10% dari hari-hari rumah itu disewa setiap tahun.
Garis bawah
Jika layak secara finansial, memiliki rumah kedua dapat menjadi investasi yang sangat baik untuk tujuan liburan atau sewa, dan juga dapat menyediakan rumah primer yang cocok selama masa pensiun. Tetapi karena memiliki rumah apa pun membawa beban keuangan yang signifikan, mulai dari hipotek dan pajak hingga pemeliharaan dan perbaikan, Anda sebaiknya mempelajari implikasi pajak untuk kepemilikan rumah kedua. Karena undang-undang perpajakan rumit dan berubah secara berkala, disarankan untuk berkonsultasi dengan spesialis pajak real estat yang memenuhi syarat yang dapat menjelaskan implikasi dan undang-undang pajak yang relevan dan membantu Anda menentukan strategi kepemilikan yang paling menguntungkan untuk situasi Anda.
