Apa itu Komitmen Take-Out?
Komitmen take-out adalah jaminan tertulis oleh pemberi pinjaman untuk menyediakan pembiayaan permanen untuk mengganti pinjaman jangka pendek pada tanggal yang akan datang jika proyek telah mencapai tahap tertentu.
Pengambilan Kunci
- Komitmen take-out adalah jaminan tertulis oleh pemberi pinjaman untuk menyediakan pembiayaan permanen untuk mengganti pinjaman jangka pendek pada tanggal yang akan datang jika proyek telah mencapai tahap tertentu. Komitmen take-out cukup umum dalam pengembangan real estat komersial. pemberi pinjaman berjangka biasanya membutuhkan komitmen untuk diambil dari pemberi pinjaman lain sebelum mereka setuju untuk memberikan pinjaman.
Memahami Komitmen Take-Out
Komitmen take-out cukup umum dalam pengembangan real estat komersial. Ini menjamin bahwa bank akan mengeluarkan hipotek untuk properti setelah konstruksi atau renovasi selesai. Ini juga memastikan bahwa pemberi pinjaman hipotek komersial jangka panjang akan melunasi atau mengambil pinjaman konstruksi jangka pendek dan bunga yang terakumulasi.
Komitmen pengambilan mengurangi risiko bagi pemberi pinjaman pinjaman konstruksi dan memungkinkan pengembangan untuk melanjutkan. Pengembang properti biasanya meminjam dana jangka pendek (pinjaman jembatan) untuk membayar pembangunan proyek mereka.
Namun, proyek dapat tertunda karena mogok kerja, masalah kontraktor, masalah lingkungan atau sejumlah variabel lainnya. Dihadapkan dengan prospek biaya yang lebih tinggi dari kemunduran ini, pengembang mungkin tergoda untuk meninggalkan proyek dan gagal bayar atas pinjaman. Itu sebabnya pemberi pinjaman jangka pendek biasanya memerlukan komitmen pengambilan dari pemberi pinjaman lain, yang telah setuju untuk menjadi pemegang hipotek permanen dari proyek yang sudah selesai, sebelum mereka setuju untuk memberikan pinjaman.
Bekerja dengan Komitmen Take-Out
Komitmen take-out, juga disebut pinjaman take-out atau perjanjian take-out, memberikan pembangun opsi untuk meminjam sejumlah uang pada tingkat bunga yang disepakati (sering dipatok pada indeks) untuk jumlah tertentu waktu. Perjanjian tersebut akan mencakup beberapa kemungkinan seperti:
- Persetujuan desain dan material. Tanggal penyelesaian proyek. Tingkat hunian minimum sebelum dana dikeluarkan, mungkin 60 persen, Ketentuan untuk memperpanjang tanggal mulai pinjaman, jika terjadi keterlambatan
Komitmen tersebut sering kali merupakan komitmen dari lantai ke langit-langit. Dari lantai ke langit-langit berarti akan ada jumlah akhir spesifik yang dipinjamkan untuk proyek, dan jumlah yang lebih kecil dipinjamkan jika kemungkinan tidak terpenuhi. Kontinjensi ini berupaya melindungi atau mengganti rugi pemberi pinjaman permanen dan pemberi pinjaman jangka pendek asli jika terjadi masalah di kemudian hari. Prinsip operasinya adalah bahwa itu adalah pekerjaan pengembang, bukan milik bank, untuk memastikan proyek berjalan dengan lancar. Bank akan berusaha membatasi eksposur mereka pada masalah pengembang.
Kesenjangan Pendanaan untuk Komitmen
Tentu saja, pemberi pinjaman konstruksi tidak mau mengambil risiko bahwa pemberi pinjaman tetap akan menahan dana karena kontinjensi, yang dapat mempengaruhi pembayaran kembali pinjaman konstruksi. Jadi, komitmen take-out juga termasuk ketentuan untuk pembiayaan kesenjangan. Celah pembiayaan, atau pinjaman jembatan, membantu jika ada kemungkinan memicu pembayaran parsial dari pemberi pinjaman permanen.
Sebagai contoh, jika menara kantor baru belum menyewa unit yang cukup untuk memenuhi klausa hunian minimum dari komitmen take-out, pembiayaan kesenjangan akan memastikan bahwa pemberi pinjaman konstruksi dibayar kembali meskipun hipotek terakhir belum dikeluarkan.
