"Efek kekayaan" mengacu pada premis bahwa konsumen cenderung untuk membelanjakan lebih banyak ketika ada pasar banteng dalam aset yang dipegang secara luas seperti real estat atau saham, karena kenaikan harga aset membuat mereka merasa kaya. Gagasan bahwa efek kekayaan memacu konsumsi pribadi masuk akal secara intuitif. Lagi pula, tidakkah Anda akan lebih cenderung membeli TV atau SUV layar lebar itu jika rumah atau portofolio saham Anda terapresiasi dengan baik dan Anda mendapatkan keuntungan besar?
Tidak terlalu cepat, kata beberapa ahli, yang mengatakan bahwa perolehan perumahan memang menghasilkan efek kekayaan, tetapi keuntungan pasar saham tidak. Terlepas dari apakah itu disebabkan oleh real estat atau pasar saham, pelajaran dari sejarah adalah bahwa investor harus memperlakukan efek kekayaan dengan hati-hati, karena pengeluaran keuntungan yang belum direalisasi yang mungkin rentan terhadap perubahan besar jarang merupakan ide yang baik.
Efek Kekayaan Perumahan vs. Pasar Saham
Salah satu makalah yang paling banyak dikutip tentang efek kekayaan komparatif dari pasar saham versus pasar perumahan ditulis oleh tokoh-tokoh ekonomi Karl Case, Robert Shiller (pengembang indeks harga rumah Case-Shiller), dan John Quigley. Makalah mereka, berjudul "Membandingkan Efek Kekayaan: Pasar Saham versus Pasar Perumahan, " pertama kali dipresentasikan di Biro Nasional Lembaga Penelitian Musim Panas Ekonomi pada Juli 2001 dan diperbarui pada 2005, ketika itu menarik perhatian luas karena booming perumahan. (Artikel asli lengkap tersedia di sini.)
Case, Shiller, dan Quigley mengatakan penelitian mereka untuk periode 1982 hingga 1999 menemukan "bukti lemah terbaik" dari efek kekayaan pasar saham, tetapi bukti kuat bahwa variasi dalam kekayaan pasar perumahan memiliki efek penting pada konsumsi. Mereka menyimpulkan bahwa perubahan harga perumahan harus dianggap memiliki dampak yang lebih besar dan lebih penting daripada perubahan harga ekuitas dalam mempengaruhi konsumsi di AS dan negara maju lainnya.
Penurunan Harga Rumah Menyebabkan Konsumsi Menurun
Para penulis memperbarui penelitian mereka dalam sebuah makalah baru yang dirilis pada Januari 2013, di mana mereka memperluas studi mereka tentang kekayaan dan pengeluaran konsumen di panel negara bagian AS untuk periode 37 tahun yang diperluas, dari tahun 1975 hingga kuartal kedua 2012. Kasus, Shiller dan Quigley mengatakan bahwa sementara versi sebelumnya dari makalah mereka menemukan bahwa rumah tangga meningkatkan pengeluaran ketika harga rumah naik tetapi tidak menemukan penurunan konsumsi yang signifikan ketika harga rumah turun, analisis data mereka yang diperluas menunjukkan bahwa penurunan harga rumah menstimulasi penurunan besar dan signifikan dalam pengeluaran rumah tangga.
Secara khusus, peningkatan kekayaan perumahan yang mirip dengan kenaikan antara tahun 2001 dan 2005 akan mendorong pengeluaran rumah tangga dengan total sekitar 4, 3% selama empat tahun. Sebaliknya, penurunan kekayaan perumahan yang sebanding dengan kehancuran antara 2005 dan 2009 akan menyebabkan penurunan belanja sekitar 3, 5%.
Skeptis Efek Kekayaan
Dalam artikel Juni 2009 di The Wall Street Journal, tiga ekonom AS - Charles W. Calomiris dari Columbia University, Stanley D. Longhofer dan William Miles dari Wichita State University - berpendapat bahwa efek kekayaan perumahan telah dilebih-lebihkan, dan bahwa reaksi konsumsi untuk perubahan kekayaan perumahan mungkin sangat kecil. Mengacu pada studi 2005 oleh Case, Shiller dan Quigley, artikel para ekonom mengatakan bahwa metode estimasi yang digunakan dalam penelitian ini bermasalah, karena penulis gagal untuk memperhitungkan "masalah simultanitas, " yang merujuk pada kemungkinan bahwa kedua konsumsi dan harga rumah didorong oleh perubahan dalam pendapatan yang diharapkan di masa depan. Ketika para ekonom menggunakan teknik statistik untuk data untuk memperbaiki masalah simultanitas, mereka tidak menemukan efek kekayaan perumahan. Menariknya, dalam beberapa kasus di mana para ekonom menemukan bahwa kekayaan perumahan memang memiliki dampak pada pengeluaran konsumen, dampaknya selalu lebih kecil dalam besarnya daripada dari kekayaan saham. Ini bertentangan dengan temuan oleh Case, Shiller, dan Quigley.
ATM Perumahan
Meskipun demikian, para pencela, fakta bahwa pengaruh kekayaan perumahan memang ada dapat diverifikasi dengan pengeluaran yang dinikmati jutaan pemilik rumah AS selama dekade pertama milenium ini. Pesta konsumsi sebagian besar didorong oleh ekstraksi ekuitas dari tempat tinggal, karena pemilik rumah pada dasarnya menggunakannya sebagai mesin teller otomatis (ATM). Menurut sebuah studi 2007 oleh Federal Reserve Board, ekuitas yang diekstraksi dari rumah digunakan untuk membiayai rata-rata sekitar $ 66 miliar dalam pengeluaran konsumsi pribadi (PCE) dari 1991 hingga 2005, atau sekitar 1% dari total PCE. Sementara ekstraksi ekuitas dibiayai rata-rata 0, 6% dari total PCE dari tahun 1991 hingga 2000, bagian itu naik menjadi 1, 68% dari tahun 2001 hingga 2005 karena perumahan mengalami peningkatan.
Mark Zandi, kepala ekonom di Moody's Analytics, memperkirakan bahwa sebelum krisis keuangan 2008-09, setiap kenaikan $ 1 dalam kekayaan perumahan akan menghasilkan $ 0, 08 dalam pengeluaran tambahan, sementara setiap $ 1 dalam perolehan kekayaan akan meningkatkan belanja hanya sekitar $ 0, 03. Zandi memperkirakan bahwa dalam ekonomi pertumbuhan lambat 2013, efek kekayaan perumahan dan saham telah turun masing-masing menjadi sekitar $ 0, 05 dan $ 0, 02 sen.
"Efek Kekayaan" dan Kekayaan Anda
Kekayaan rumah tangga AS naik $ 1, 92 triliun pada kuartal ketiga 2013 ke rekor $ 77, 3 triliun, didukung oleh melonjaknya pasar saham dan rebound di perumahan. Kekayaan bersih rumah tangga lebih dari $ 8 triliun di atas puncak pra-resesi yang mencapai $ 69 triliun pada tahun 2007.
- Fokus pada penciptaan dan pelestarian kekayaan - Fokus Anda harus pada penciptaan kekayaan selama periode "efek kekayaan" positif, dan menjaga kekayaan selama periode efek kekayaan negatif. Tetapi penciptaan dan pelestarian kekayaan seperti itu harus diusahakan dengan cara yang terukur, dan bukan dengan mengambil tingkat risiko yang sangat banyak. Hindari taktik agresif ketika pasar sedang panas - Mengekstraksi ekuitas dari rumah Anda untuk berlibur atau membeli saham pada umumnya bukan ide yang baik. Titik. Jangan terpengaruh oleh dongeng "cepat kaya" - Spekulan yang berusaha memperdagangkan saham dalam skala besar di akhir 1990-an menghadapi kehancuran finansial ketika pasar ambruk pada 2001-02. Investor real estat yang mengambil banyak properti dalam dekade terakhir menghadapi nasib yang sama ketika pasar real estat AS mengalami koreksi tertajam sejak Depresi 1930-an. Singkirkan pembual oleh orang-orang yang mengaku telah menjadi besar dengan spekulasi (berlebihan), dan jangan menggunakan lebih banyak leverage daripada yang bisa ditangani dengan nyaman oleh keuangan Anda. Jangan melawan tren - Cara termudah untuk menciptakan kekayaan adalah dengan tetap dengan tren. Menjadi pelawan kadang-kadang bisa membuahkan hasil, tetapi jika waktunya tidak tepat, Anda mungkin harus menanggung kerugian yang cukup besar. Sebagai contoh, penjual pendek yang skeptis tentang kenaikan tanpa henti di sebagian besar saham AS pada 2013 tidak punya banyak pilihan selain meninggalkan posisi pendek mereka setelah mengalami kerugian besar. Perhatikan pelestarian kekayaan - Penciptaan kekayaan hanya setengah dari persamaan; pelestarian kekayaan adalah separuh lainnya. Jika Anda khawatir tentang kemungkinan koreksi tajam yang akan terjadi di pasar, gunakan trailing stops dan strategi opsi untuk melindungi keuntungan Anda. Tetap selaras dengan penilaian dan sinyal - Karena ini dapat memberikan peringatan dini tentang perubahan haluan yang akan datang dalam sentimen investor. Walaupun sangat sulit untuk menentukan puncak dan dasar pasar, strategi sederhana seperti mengambil uang dari rekor tertinggi dan menambah perusahaan berkualitas di posisi terendah multi-tahun biasanya merupakan taktik yang baik untuk penciptaan kekayaan.
Garis bawah
Sementara kenaikan harga rumah menghasilkan efek kekayaan yang berbeda, kenaikan harga saham tampaknya tidak memiliki efek yang sama, mungkin karena persepsi bahwa mereka lebih fana. Tetapi terlepas dari sumber efek kekayaan, pengeluaran keuntungan yang tidak direalisasi secara boros tidak bijaksana secara finansial dan dapat mengakibatkan konsumen tersebut mengalami kesulitan keuangan yang parah ketika boom berubah menjadi bangkrut, seperti halnya dengan gelembung teknologi pada akhir 1990-an dan selanjutnya maniak real estat dekade pertama milenium ini.
