Apa itu Akta Jaminan Khusus?
Akta jaminan khusus adalah akta real estat di mana penjual properti — yang dikenal sebagai pemberi — hanya menjamin terhadap apa pun yang terjadi selama kepemilikan fisiknya. Dengan kata lain, pemberi hibah tidak menjamin terhadap cacat apa pun dalam kepemilikan yang jelas yang ada sebelum mereka mengambil alih properti tersebut.
Perbuatan garansi khusus paling sering digunakan dalam transaksi properti komersial. Keluarga tunggal dan transaksi properti residensial lainnya biasanya akan menggunakan akta garansi umum. Banyak pemberi pinjaman hipotek mendesak mereka menggunakan akta jaminan umum.
Perbuatan garansi khusus dilakukan dengan banyak nama di berbagai negara termasuk akta perjanjian, akta hibah, dan akta garansi terbatas.
Pengambilan Kunci
- Akta jaminan khusus adalah akta di mana penjual properti hanya menjamin terhadap masalah atau penghancuran dalam hak milik yang terjadi selama kepemilikannya. Akta garansi khusus menjamin dua hal: Pemberi memiliki, dan dapat menjual, properti.; dan properti tidak menimbulkan sitaan selama kepemilikannya. Akta jaminan khusus lebih terbatas daripada akta garansi umum yang lebih umum, yang mencakup seluruh sejarah properti.
Dasar-dasar dari Perbuatan Jaminan
Akta garansi memberikan pengalihan kepemilikan atau kepemilikan ke properti real estat komersial atau residensial dan disertai dengan jaminan tertentu yang dibuat oleh penjual. Jaminan ini termasuk bahwa hak milik dipindahkan secara bebas dan jelas dari klaim kepemilikan, hak gadai atau hipotek yang belum dibayar, atau beban lainnya oleh individu atau entitas selain dari penjual.
Akta jaminan khusus — juga dikenal sebagai akta garansi terbatas — adalah variasi dari akta garansi umum. Akta garansi umum adalah jenis instrumen yang paling umum dan disukai yang digunakan untuk mentransfer hak kepemilikan real estat di Amerika Serikat.
Kedua tindakan jaminan umum dan khusus mengidentifikasi:
- Nama penjual - pemberi nama pembeli - penerima hibah Lokasi fisik properti tersebut. Properti tersebut bebas dari hutang atau beban selain dari yang tercantum dalam akta. Pemberi menjamin bahwa mereka adalah pemilik yang sah dari properti dan memiliki hak hukum untuk mentransfer hak milik. Pemberi menjamin bahwa properti itu bebas-dan-jelas dari semua hak gadai dan bahwa tidak ada klaim pada properti dari kreditor mana pun yang menggunakannya sebagai jaminan. Ada jaminan bahwa hak tersebut akan tahan terhadap sepertiga- pihak mengklaim kepemilikan properti. Pemberi akan melakukan apa pun yang diperlukan untuk membuat judul penerima hak untuk properti.
Kedua perbuatan itu memberikan perlindungan umum yang sama bagi pembeli. Namun, perbedaan utama antara garansi khusus dan akta garansi umum adalah bagaimana mereka menangani jangka waktu perlindungan yang diberikan kepada kepemilikan hak milik.
Akta Garansi Khusus
Sementara penggunaan kata "khusus" dapat mengkomunikasikan kepada pembeli gagasan bahwa akta tersebut memiliki kualitas yang lebih tinggi, akta garansi khusus kurang komprehensif dan menawarkan lebih sedikit perlindungan karena jangka waktu terbatas yang dicakupnya. Di properti hunian, tindakan garansi khusus sering digunakan dalam penyitaan dan penjualan paksa properti untuk memenuhi utang.
Akta garansi umum mencakup seluruh sejarah properti. Ini menjamin properti bebas-dan-bersih dari cacat atau sitaan, tidak peduli kapan mereka terjadi atau di bawah kepemilikannya. Akta garansi umum menjamin pembeli bahwa mereka memperoleh hak kepemilikan penuh tanpa potensi masalah hukum yang sah dengan kepemilikan.
Dengan akta garansi khusus, garansi hanya mencakup periode ketika penjual memegang hak atas properti. Perbuatan jaminan khusus tidak melindungi dari kesalahan dalam hak yang bebas dan jelas yang mungkin ada sebelum kepemilikan penjual. Dengan demikian, pemberi akta jaminan khusus hanya bertanggung jawab atas hutang, masalah, atau sitaan lainnya atas hak yang mereka sebabkan atau yang terjadi selama kepemilikan mereka atas properti. Penerima bertanggung jawab untuk setiap masalah yang muncul dari pemilik sebelumnya.
Sebagai contoh, bayangkan sebuah rumah memiliki dua pemilik sebelumnya sebelum Anda. Pemilik pertama adalah seorang penimbun, dan tak lama kemudian rumah dan pekarangannya rusak. Departemen penegakan kode kota mengeluarkan denda terhadap pemilik yang melekat pada properti. Pemiliknya ketinggalan karena hipotek mereka dan bank diambil alih, menjual rumah kepada pemilik kedua. Demi kesenangan tetangga, pemilik baru memperbaiki rumah dan membersihkan halaman. Setelah 10 tahun mereka menempatkan rumah di pasar, dan Anda membelinya menggunakan akta garansi khusus. Beberapa tahun kemudian Anda memutuskan untuk menjual rumah. Namun, karena hak penegakan kode tetap melawan properti, mereka dapat membebani penjualan Anda. Paling tidak, Anda harus memenuhi hak gadai kota untuk membebaskan gelar.
Pencarian Judul dan Asuransi Judul
Seringkali pencarian judul akan mengungkap hak gadai atau klaim atas judul properti. Pencarian judul adalah tinjauan terhadap catatan publik yang tersedia untuk menentukan kepemilikan properti. Pengacara, perusahaan judul, dan individu dapat menyelesaikan pencarian judul untuk memverifikasi kepemilikan properti. Meskipun pencarian ini sangat luas, selalu ada kemungkinan sesuatu akan terlewatkan.
Karena alasan ini, sebagian besar pembeli — terlepas dari jenis akta garansi yang mereka gunakan — juga membeli asuransi hak ketika membeli properti. Judul asuransi adalah polis asuransi ganti rugi yang melindungi pembeli dari klaim keuangan terhadap judul properti yang mereka miliki.
Pro
-
Jaminan khusus memungkinkan pemindahan hak milik antara penjual dan pembeli.
-
Pembelian asuransi hak dapat mengurangi risiko klaim sebelumnya terhadap akta garansi khusus.
Cons
-
Perbuatan jaminan khusus memberikan perlindungan sempit bagi penerima atau pembeli.
-
Perbuatan garansi khusus hanya mencakup periode kepemilikan pemberi atau penjual.
Contoh Nyata dari Akta Jaminan Khusus
Meskipun tindakan jaminan umum lebih umum dalam transaksi perumahan real estat, ada satu area di mana akta garansi khusus menjadi norma. Arena yang satu ini untuk properti yang diambil alih, milik real estat (REO), atau properti yang dijual pendek.
Sebagian besar Asosiasi Hipotek Nasional Federal (FNMA), Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD), dan tempat tinggal milik bank menjual dengan menggunakan akta semacam ini. Mungkin salah satu alasan utama penggunaan akta garansi khusus adalah karena otoritas penjualan tidak ingin bertanggung jawab atas situasi apa pun mengenai properti sebelum penyitaan.
Sebagai contoh, pada tahun 2012, pasangan dengan rumah di Grenada County, Mississippi, gagal membayar pembayaran pinjaman pada properti. Pada bulan Februari 2013, properti itu diambil alih oleh pemberi pinjaman mereka, Wells Fargo Bank. Dokumen hukum berikutnya menunjukkan bahwa Wells Fargo "menyampaikan Properti kepada FNMA dalam akta garansi khusus."
