Apa itu Keamanan yang Ditahan Hipotek Perumahan (RMBS)?
Residential-didukung sekuritas (RMBS) adalah keamanan berbasis utang (mirip dengan obligasi), didukung oleh bunga yang dibayarkan pada pinjaman untuk tempat tinggal. Bunga pinjaman seperti hipotek, pinjaman ekuitas rumah dan hipotek subprime dianggap sebagai sesuatu dengan tingkat gagal bayar yang relatif rendah dan tingkat bunga yang relatif tinggi, karena ada permintaan yang tinggi untuk kepemilikan tempat tinggal pribadi atau keluarga. Investor tertarik dengan jenis keamanan ini juga ingin dilindungi dari risiko default bawaan dengan pinjaman individu semacam ini. Risiko ini dikurangi dengan mengumpulkan banyak pinjaman seperti itu untuk meminimalkan risiko default individu.
Pengambilan Kunci
- Residential Mortgage Backed Security (RMBS) mirip dengan obligasi yang membayar berdasarkan pembayaran dari banyak hipotek individu. RMB dapat meningkatkan laba dan mengurangi risiko bagi investor. RMB juga dapat menciptakan risiko sistemik yang hebat jika tidak terstruktur dengan benar. Penerbitan dari banyak RMBS yang dibangun dengan buruk berkontribusi terhadap krisis keuangan 2008.
Bagaimana cara Kerja Residential Mortgage-Backed Security (RMBS) bekerja
Keamanan yang didukung hipotek perumahan dibangun oleh salah satu dari dua sumber: lembaga pemerintah seperti Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) dan Federal Mortgage Loan Corporation (Freddie Mac), atau oleh perusahaan investasi-bank non-agensi. Pertama, entitas ini menjual atau mengendalikan sejumlah besar pinjaman perumahan. Selanjutnya mereka mengemas sejumlah besar dari mereka bersama menjadi satu kumpulan pinjaman. Akhirnya entitas-entitas ini pada dasarnya menjual obligasi yang didukung oleh kumpulan pinjaman ini.
Pembayaran pinjaman ini mengalir ke investor yang membeli ke kolam ini, dan suku bunga yang mereka terima lebih baik daripada obligasi khas yang didukung pemerintah AS. Institusi penerbit menyimpan biaya untuk pengelolaan pool, dan risiko gagal bayar hipotek dibagi oleh entitas penerbit dan investor. Karena masing-masing pinjaman ini adalah bagian kecil dari kumpulan pinjaman yang lebih besar, yang dikumpulkan, wanprestasi salah satu dari pinjaman ini memiliki dampak yang lebih kecil pada investor daripada jika mereka menginvestasikan salah satu dari pinjaman ini secara individual.
Keuntungan dan Kerugian dari RMBS
Pembangunan RMBS memiliki keuntungan dengan memberikan risiko yang lebih sedikit dan profitabilitas yang lebih besar kepada investor. Hal ini juga memungkinkan entitas penerbit untuk mengumpulkan lebih banyak uang tunai untuk cadangan, di mana mereka dapat membuat lebih banyak pinjaman. Ini pada gilirannya membuat lebih banyak modal investasi tersedia untuk pemilik bisnis dan pengusaha.
Sebagai indikator efisiensi dan manfaatnya, dapat dicatat bahwa kategori tunggal terbesar investor RMBS adalah perusahaan asuransi jiwa. Lembaga-lembaga ini mendapat manfaat dari memiliki cara yang efisien untuk menginvestasikan miliaran dolar dalam investasi dengan tingkat bunga lebih tinggi daripada obligasi pemerintah, namun masih mengambil risiko yang dapat diterima.
Sebuah RMBS dapat berisi berbagai jenis hipotek. Sekuritas dapat berisi semua jenis hipotek atau campuran dari berbagai jenis. Mereka mungkin berisi hipotek dengan suku bunga tetap, suku bunga mengambang, suku bunga disesuaikan dan hipotek berbagai kualitas kredit termasuk prime dan subprime. Variasi ini membantu menghilangkan risiko gagal bayar.
Kompleksitas semua RMBS, sebagai jenis investasi, menciptakan beberapa kerugian yang sulit diukur. Yang pertama adalah risiko sistemik, atau risiko yang ditekankan oleh sistem keuangan secara seragam dapat memengaruhi semua investasi dalam kelompok yang mendasari RMBS. Risiko ini terbukti dalam krisis keuangan 2008. Yang kedua adalah bahwa karena investor lebih jauh dari pemegang hipotek individu, mereka kurang memiliki saham dalam kesuksesan mereka. Sementara tingkat default historis melayang sekitar dua persen, selama 2009 tingkat ini mendekati lima persen. Sepuluh tahun kemudian risiko ini tampaknya tidak terlalu menjadi perhatian investor karena tingkat gagal bayar turun di bawah satu persen.
Berinvestasi dalam Efek Beragun Perumahan
Berinvestasi dalam keamanan yang didukung hipotek-perumahan dapat mengekspos investor terhadap risiko prabayar dan risiko kredit. Risiko prabayar adalah risiko bahwa pemegang hipotek akan membayar kembali hipotek sebelum tanggal jatuh tempo, yang mengurangi jumlah bunga yang seharusnya diterima investor. Pembayaran di muka, dalam hal ini, adalah pembayaran yang melebihi pembayaran pokok yang dijadwalkan. Situasi ini dapat muncul jika tingkat bunga pasar saat ini turun di bawah tingkat bunga hipotek, karena pemilik rumah lebih cenderung untuk membiayai kembali hipotek.
Sekuritas yang didukung hipotek perumahan digunakan oleh lembaga keuangan seperti perusahaan asuransi karena karakteristik arus kasnya dan umurnya yang relatif panjang, yang dapat mengimbangi kewajiban jangka panjang yang diambil oleh perusahaan asuransi. Selain itu, pembeli sekuritas yang didukung hipotek perumahan sering memiliki masukan ke dalam bagaimana mereka dibangun, sehingga mereka dapat secara unik dirancang untuk mengimbangi kewajiban atau agar sesuai dengan preferensi investor lain untuk risiko, pengembalian dan waktu arus kas, misalnya.
