Memiliki properti sewaan dapat bermanfaat secara finansial. Jika Anda menjelajahi jenis real estat ini sebagai investasi, perhatikan risiko dan tanggung jawabnya.
Properti Sewa: Tinjauan
Gagasan membeli rumah atau apartemen untuk disewakan demi keuntungan mungkin terdengar memikat. Tetapi membeli properti sewaan untuk mendapatkan penghasilan dan apresiasi modal jangka panjang dapat mengalami pasang surut. Sebagai contoh, pasar perumahan dapat berfluktuasi tergantung pada lokasi, penawaran dan permintaan, dan ekonomi.
Secara finansial, agar properti sewaan benar-benar menguntungkan, laba yang Anda peroleh harus lebih besar daripada yang dapat Anda peroleh dalam investasi konservatif, seperti obligasi dan saham blue-chip yang membayar dividen, karena risiko nyata yang terlibat. Dan di sisi manusia, tidak semua orang memiliki kemampuan untuk mengelola properti dan penyewa.
Pengambilan Kunci
- Properti sewa dapat bermanfaat secara finansial dan memiliki banyak manfaat pajak. Kerugiannya termasuk kurangnya likuiditas, biaya perawatan, dan potensi penyewa yang sulit dan daya tarik lingkungan untuk menurun. Ini kunci bagi investor di semua jenis real estat untuk tetap di atas suku bunga dan berkonsultasi dengan profesional pajak.
Pro Properti Sewa
Ada beberapa manfaat memiliki properti sewaan. Mereka termasuk:
Manfaat Pajak
Layanan Pendapatan Internal memungkinkan Anda untuk mengurangi banyak biaya yang terkait dengan properti sewaan dalam kategori:
- Biaya-biaya biasa dan perlu perbaikan
Ini berarti Anda dapat mengurangi asuransi Anda, bunga atas hipotek Anda, biaya perawatan, dan keausan fisik pada properti Anda.
Depresiasi dapat menghasilkan kerugian nominal, yang pada gilirannya Anda dapat mengurangi pendapatan lainnya. Dengan kata lain, Anda dapat mencapai arus kas positif bersih dari pendapatan sewa dikurangi pengeluaran dan masih memiliki rugi bersih untuk keperluan pajak. Namun ketahuilah bahwa penyusutan juga mengurangi basis biaya properti untuk menghitung keuntungan modal saat Anda menjual properti Anda.
Selain itu, UU Pemotongan Pajak dan Pekerjaan 2017, yang mulai berlaku pada 1 Januari 2018, menawarkan sejumlah manfaat pajak baru untuk pemilik tanah. Jika Anda memiliki entitas flow-through (juga dikenal sebagai bisnis pass-through) dan mengoperasikannya sebagai kepemilikan perseorangan, perseroan terbatas, kemitraan, atau korporasi S, Anda sekarang dapat mengurangi jumlah yang setara dengan 20% dari sewa bersih Anda Penghasilan — selama total penghasilan tahunan kena pajak Anda dari semua sumber setelah dikurangi kurang dari $ 157.500 untuk lajang atau $ 315.000 untuk pasangan menikah yang mengajukan bersama.
Sebaiknya berkonsultasi dengan profesional pajak jika Anda mempertimbangkan untuk memiliki properti sewaan, terutama mengingat perubahan terbaru pada kode pajak.
Sewa Musiman
1031 Pertukaran
Dalam pertukaran 1031, Anda dapat menjual properti sewaan dan berinvestasi dalam bentuk “sejenis” lainnya tanpa membayar pajak capital gain.
Menyewa Ruang Ekstra
Anda juga dapat memperlakukan kamar atau area rumah Anda — seperti garasi, ruang bawah tanah, atau unit hunian aksesori — sebagai sewa, menghapus persentase bunga hipotek dan pengeluaran lain terhadap pendapatannya, meskipun Anda harus mengetahui potensi perangkap menyewakan ruang ekstra, termasuk aturan zonasi lokal.
Pro Dan Kontra Memiliki Properti Sewa
Kontra Properti Sewa
Ada juga kekurangan memiliki properti sewaan. Mereka termasuk:
Kurangnya Likuiditas
Real estat bukan aset likuid. Bahkan di pasar terpanas, dapat dengan mudah membutuhkan beberapa bulan untuk menyelesaikan penjualan. Dan jika waktu Anda didorong oleh keadaan darurat atau peristiwa tak terduga lainnya, kebutuhan Anda untuk menjual cepat mungkin tidak mendapatkan harga terbaik.
Pajak yang Meningkat dan Premi Asuransi
Bunga dan pokok hipotek Anda dapat diperbaiki, tetapi tidak ada jaminan bahwa pajak tidak akan naik lebih cepat daripada Anda dapat meningkatkan sewa. Premi asuransi juga dapat melonjak, seperti yang terjadi setelah bencana alam.
Penyewa yang Sulit
Meskipun Anda rajin memeriksa calon penyewa, Anda bisa berakhir dengan penyewa yang tidak ideal. Misalnya, mereka bisa membutuhkan atau menuntut, membayar terlambat, lupa mematikan air, dan sebagainya. Atau mereka bisa merusak, dalam hal ini tunjangan depresiasi dalam kode pajak mungkin sangat tidak memadai. Anda bisa, bagaimanapun, selalu menambahkan pengendara ke bentuk sewa standar yang menjabarkan aturan tentang hunian, hewan peliharaan, merokok, asuransi penyewa, dan sejenisnya. Uang jaminan juga dapat membantu di sini.
Penurunan Lingkungan
Dalam skenario yang ideal, properti investasi Anda akan berkembang di tengah-tengah hunian terpelihara lainnya dan fasilitas lokal akan meningkat. Akibatnya, arus kas Anda akan meningkat terus dan biaya Anda tetap stabil. Namun, lingkungan dapat berubah dan investasi Anda dapat terdepresiasi seiring waktu. Anda harus memperhatikan politik lokal tempat Anda berinvestasi, seperti halnya di tempat Anda tinggal. Dengan uji tuntas Anda dapat meminimalkan paparan ini.
Perubahan Kode Pajak yang tidak menguntungkan
Kode pajak tidak kebal terhadap perubahan. Ini bisa berubah dengan cara yang akan mengurangi atau menghilangkan sebagian atau semua manfaat pajak untuk kepemilikan rumah dan bisnis yang mengalir.
Peran Tuan Tanah
Menjadi tuan tanah bukan untuk semua orang. Anda mungkin merasa malu untuk meningkatkan sewa atau melindungi cara orang lain memperlakukan properti Anda, yang dapat menyebabkan konflik. Anda bahkan bisa bersahabat dengan penyewa Anda atau mereka sudah menjadi keluarga atau teman. Jika Anda tidak bisa tegas tentang kenaikan harga sewa atau perawatan properti, misalnya, Anda dapat mengumpulkan rente yang jauh di bawah harga pasar, atau dengan properti yang undervalued.
Pemeliharaan
Dalam memelihara properti, perbaikan kecil dan besar muncul. Beberapa pemilik properti dapat menghemat uang dengan melakukan pekerjaan sendiri. Namun, sebagian besar kekurangan waktu, alat, atau keterampilan untuk memperbaiki rumah. Diharapkan untuk membayar biaya kontraktor berkala.
Pertimbangan Khusus
Apakah Anda membeli rumah primer atau properti sewaan, penting untuk mempertimbangkan apa yang terjadi dengan suku bunga hipotek. Utang hipotek tingkat bunga tetap rendah umumnya merupakan lindung nilai yang baik terhadap inflasi. Jika Anda seorang tuan tanah, kenaikan sewa berkala adalah salah satu cara untuk mengimbangi kenaikan inflasi dalam biaya pemeliharaan properti.
Suku bunga pada tahun 2019 diperkirakan rata-rata antara 4, 8% dan 5, 3% untuk hipotek suku bunga tetap 30 tahun. Ini naik dari rata-rata 4, 19% pada 2018 dan 3, 99% pada 2017, tetapi masih relatif rendah. Meskipun suku bunga ini mewakili peluang, penting juga untuk diingat bahwa suku bunga hipotek biasanya lebih tinggi untuk properti investasi daripada rumah tradisional.
