Daftar Isi
- Properti Sewa Dasar
- Sisi Balik: Perdagangan Real Estat
- Grup Investasi Real Estat
- Kemitraan Terbatas Real Estat
- REIT
- Reksa Dana Real Estat
- Mengapa Berinvestasi dalam Real Estat?
- Diversifikasi dan Perlindungan
- Lindung Nilai Inflasi
- Kekuatan Leverage
- Kelemahan dari Investasi Real Estat
Ketika Anda berpikir tentang membeli real estat, hal pertama yang mungkin terlintas dalam pikiran adalah rumah Anda. Tetapi properti fisik dapat berperan dalam portofolio juga, terutama sebagai lindung nilai terhadap pasar saham. Namun, sementara real estat telah menjadi wahana investasi populer selama 50 tahun terakhir, membeli dan memiliki batu bata dan mortir jauh lebih rumit daripada berinvestasi dalam ekuitas dan obligasi., kami akan memeriksa opsi utama untuk investor perorangan, yang tercantum dalam urutan perkiraan seberapa langsung investasi real estat mereka, dan alasan untuk berinvestasi.
Properti Sewa Dasar
Ini adalah investasi setua praktik kepemilikan tanah. Seseorang akan membeli properti dan menyewakannya kepada penyewa. Pemilik, pemilik, bertanggung jawab untuk membayar hipotek, pajak, dan pemeliharaan properti.
Idealnya, pemilik rumah membebankan biaya sewa yang cukup untuk menutup semua biaya yang disebutkan di atas. Pemilik rumah juga dapat mengenakan biaya lebih banyak untuk menghasilkan laba bulanan, tetapi strategi yang paling umum adalah bersabar dan hanya membebankan biaya sewa yang cukup untuk menutupi biaya sampai hipotek telah dibayarkan, di mana sebagian besar sewa menjadi keuntungan. Selain itu, properti mungkin juga telah menghargai nilainya selama hipotek, meninggalkan pemilik dengan aset yang lebih berharga. Menurut Biro Sensus AS, real estat di negara ini secara konsisten telah meningkat nilainya dari tahun 1940 hingga 2006. Sementara ada penurunan selama krisis subprime mortgage 2008-2010, sekarang telah pulih dan telah meningkat secara keseluruhan.
Seorang investor harus mengetahui pasar di mana dia mencari properti atau menyewa seorang ahli untuk membantu. Bagi investor yang mencari aliran pendapatan dari properti sewaan, aspek terpenting yang perlu dipertimbangkan adalah lokasi properti dan harga sewa pasar. Adapun lokasi, banyak persewaan yang sukses terletak di dekat sekolah-sekolah besar. Misalnya, jika Anda membeli properti di dekat universitas negeri, siswa cenderung ingin menyewanya dari tahun ke tahun. Ada juga banyak fitur lain dari properti sewaan yang menguntungkan, dan beberapa membutuhkan waktu untuk belajar.
Tentu saja ada cacat pada apa yang tampak seperti investasi ideal. Anda dapat berakhir dengan penyewa jahat yang merusak properti atau, lebih buruk lagi, akhirnya tidak memiliki penyewa sama sekali. Ini membuat Anda dengan arus kas bulanan negatif, yang berarti bahwa Anda mungkin harus berjuang untuk menutupi pembayaran hipotek Anda. Ada juga masalah menemukan properti yang tepat. Anda akan ingin memilih area di mana tingkat kekosongan rendah dan memilih tempat yang orang ingin sewa.
Setelah Anda menemukan properti ideal di daerah di mana orang ingin menyewa, gunakan kalkulator hipotek untuk menentukan total biaya properti dengan bunga. Anda juga perlu meneliti berbagai jenis hipotek untuk mendapatkan tingkat bunga yang menguntungkan untuk sewa Anda.
Mungkin perbedaan terbesar antara properti sewaan dan investasi lainnya adalah jumlah waktu dan pekerjaan yang harus Anda curahkan untuk merawatnya. Jika tidak mau, Anda dapat menyewa manajer properti profesional. Tetapi gajinya kemudian menjadi pengeluaran yang memengaruhi profitabilitas investasi Anda. (Untuk bacaan terkait, lihat "4 Cara Menilai Properti Sewa Real Estat")
Sisi Balik: Perdagangan Real Estat
Ini adalah sisi liar dari investasi real estat. Seperti para pedagang yang tinggal jauh dari para investor beli dan tahan, para pedagang real estat sama sekali berbeda dari para tuan tanah beli dan sewa. Pedagang real estat membeli properti dengan maksud menahan mereka untuk waktu yang singkat, seringkali tidak lebih dari tiga hingga empat bulan, di mana mereka berharap untuk menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Teknik ini juga disebut flipping dan didasarkan pada pembelian properti yang undervalued secara signifikan atau berada di daerah yang sangat panas.
Sirip properti murni tidak akan memasukkan uang ke properti untuk perbaikan; investasi harus memiliki nilai intrinsik untuk menghasilkan laba tanpa perubahan, atau mereka tidak akan mempertimbangkannya. Membalik dengan cara ini adalah investasi tunai jangka pendek.
Jika sirip properti terperangkap dalam situasi di mana ia tidak dapat menurunkan properti, hal itu dapat menghancurkan karena para investor ini umumnya tidak menyimpan cukup uang tunai untuk membayar hipotek atas properti untuk jangka panjang. Hal ini dapat menyebabkan kerugian berkelanjutan bagi pedagang real estat yang tidak dapat membongkar properti di pasar yang buruk.
Kelas kedua dari sirip properti juga ada. Para investor ini menghasilkan uang dengan membeli properti murah atau harga wajar dan menambah nilai dengan merenovasi mereka. Mereka kemudian menjual properti setelah renovasi dengan harga lebih tinggi. Ini bisa menjadi investasi jangka panjang, tergantung pada sejauh mana peningkatannya. Fitur pembatas dari investasi ini adalah ia bersifat intensif waktu dan seringkali hanya memungkinkan investor untuk mengambil satu properti pada satu waktu.
Grup Investasi Real Estat
Kelompok investasi real estat seperti reksa dana kecil untuk properti sewaan. Jika Anda ingin memiliki properti sewaan, tetapi tidak ingin repot menjadi pemilik, grup investasi real estat mungkin menjadi solusi untuk Anda.
Sebuah perusahaan akan membeli atau membangun satu set bangunan, sering apartemen, dan kemudian memungkinkan investor untuk membelinya melalui perusahaan, sehingga bergabung dengan grup. Seorang investor tunggal dapat memiliki satu atau beberapa unit ruang hidup mandiri, tetapi perusahaan yang mengoperasikan kelompok investasi secara kolektif mengelola semua unit, mengurus pemeliharaan, mengiklankan unit kosong dan mewawancarai penyewa. Sebagai imbalan atas manajemen ini, perusahaan mengambil persentase dari sewa bulanan.
Ada beberapa versi grup investasi, tetapi dalam versi standar, leasing adalah atas nama investor, dan semua unit mengumpulkan sebagian dari sewa untuk menjaga dari kekosongan yang terjadi sesekali, yang berarti bahwa Anda akan menerima cukup untuk membayar hipotek bahkan jika unit Anda kosong. Kualitas kelompok investasi sepenuhnya tergantung pada perusahaan yang menawarkannya. Secara teori, ini adalah cara yang aman untuk masuk ke investasi real estat, tetapi kelompok rentan terhadap biaya yang sama yang menghantui industri reksa dana. Sekali lagi, penelitian adalah kuncinya.
Kemitraan Terbatas Real Estat
Sebuah kemitraan terbatas real estat (RELP) mirip dengan grup investasi real estat: Ini adalah entitas yang dibentuk untuk membeli dan memegang portofolio properti, atau kadang-kadang hanya satu properti - hanya saja sudah ada selama beberapa tahun. Manajer properti yang berpengalaman atau perusahaan pengembang real estat berfungsi sebagai mitra umum. Investor luar kemudian dicari untuk menyediakan pembiayaan untuk proyek real estat, dengan imbalan bagian kepemilikan sebagai mitra terbatas. Mereka mungkin menerima distribusi berkala dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti RELP, tetapi imbalan sebenarnya datang ketika properti dijual - semoga, dengan laba yang cukup besar - dan RELP larut di ujung jalan.
tidak likuid
REIT
Real estat telah ada sejak nenek moyang kita yang tinggal di gua mulai mengejar orang asing keluar dari ruang mereka, sehingga tidak mengherankan bahwa Wall Street telah menemukan cara untuk mengamankannya, mengubah real estat menjadi instrumen yang diperdagangkan secara publik.
Trust investasi real estat (REIT) dibuat ketika sebuah korporasi (atau trust) dibentuk untuk menggunakan uang investor untuk membeli, mengoperasikan, dan menjual properti yang menghasilkan pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, sama seperti saham lainnya. Untuk mempertahankan statusnya sebagai REIT, entitas ini harus membayar 90% dari laba kena pajak dalam bentuk dividen. Dengan melakukan ini, REIT menghindari pembayaran pajak penghasilan perusahaan, sedangkan perusahaan reguler akan dikenakan pajak atas keuntungannya, sehingga memakan pengembalian yang dapat didistribusikan ke pemegang sahamnya.
Sama seperti saham yang membayar dividen, REIT cocok untuk investor pasar saham yang menginginkan pendapatan reguler, meskipun REIT juga menawarkan peluang untuk apresiasi. REIT memungkinkan investor masuk ke properti non-hunian seperti mal (sekitar seperempat dari semua REIT mengkhususkan diri dalam hal ini), fasilitas perawatan kesehatan, hipotek atau gedung perkantoran. Dibandingkan dengan jenis investasi real estat yang disebutkan di atas, REIT juga sangat likuid.
Reksa Dana Real Estat
Reksa dana real estat berinvestasi terutama dalam REIT dan perusahaan pengelola real estat. Mereka menyediakan kemampuan untuk mendapatkan eksposur yang beragam ke real estat dengan jumlah modal yang relatif kecil. Bergantung pada strategi dan tujuan diversifikasi mereka, mereka memberikan investor dengan pemilihan aset yang jauh lebih luas daripada yang dapat dicapai dalam membeli saham REIT individu, bersama dengan kemungkinan biaya transaksi dan komisi yang lebih sedikit.
Seperti REIT, dana ini cukup likuid. Keuntungan penting lainnya bagi investor ritel adalah informasi analitis dan penelitian yang disediakan oleh dana pada aset yang diperoleh dan perspektif manajemen tentang kelayakan dan kinerja investasi real estat tertentu dan sebagai kelas aset. Investor yang lebih spekulatif dapat berinvestasi dalam keluarga reksa dana real estat, secara taktis kelebihan berat jenis atau daerah properti tertentu untuk memaksimalkan pengembalian.
Mengapa Berinvestasi dalam Real Estat?
Real estat dapat meningkatkan risiko dan profil pengembalian portofolio investor, menawarkan pengembalian yang disesuaikan dengan risiko yang kompetitif. Bahkan anjak dalam krisis subprime mortgage, real estat komersial pasar swasta mengembalikan rata-rata 8, 4% selama periode 10 tahun dari 2000 hingga 2010, berdasarkan data dari Dewan Nasional Fidusia Investasi Real Estat (NCREIF). Dan biasanya, pasar real estat adalah salah satu volatilitas yang rendah terutama dibandingkan dengan ekuitas dan obligasi.
Real estat juga menarik jika dibandingkan dengan sumber pendapatan yang lebih tradisional. Kelas aset ini biasanya diperdagangkan dengan premi hasil untuk Treasury AS dan sangat menarik di lingkungan di mana tingkat Treasury rendah.
Diversifikasi dan Perlindungan
Manfaat lain dari berinvestasi di real estat adalah potensi diversifikasi. Real estat memiliki korelasi yang rendah, dan dalam beberapa kasus, negatif, dengan kelas aset utama lainnya - artinya, ketika stok turun, real estat sering naik. Bahkan, dalam 14 dari 15 pasar beruang sebelumnya, kembali ke tahun 1956, harga real estat perumahan naik, menurut data dari Yale University Robert Shiller, co-pencipta Case-Shiller Home-Price Index. Tentu saja, ada pengecualian: real estat dirampok bersama dengan ekuitas selama Resesi Hebat (meskipun ini adalah anomali, Schiller berpendapat, mencerminkan peran hipotek subprime dalam memulai krisis).
Ini berarti penambahan real estat ke portofolio dapat menurunkan volatilitasnya dan memberikan pengembalian yang lebih tinggi per unit risiko. Semakin langsung investasi real estat, semakin baik lindung nilai: Semakin banyak kendaraan tidak langsung, diperdagangkan secara publik, seperti REIT, jelas akan mencerminkan kinerja pasar saham secara keseluruhan (dan beberapa analis berpendapat keduanya akan semakin berkorelasi, sekarang REIT saham diwakili pada S&P 500). Menariknya, meskipun, ini juga telah berubah akhir-akhir ini. Korelasi antara REIT yang terdaftar dan pasar saham luas mencapai titik terendah 12 tahun pada tahun 2015, menurut penelitian oleh Asosiasi Nasional Investasi Real Estat Trust (NAREIT), "menunjukkan bahwa faktor apa pun yang terjadi untuk mendorong bagian non-REIT dari pasar tidak akan meluap untuk mempengaruhi pasar REIT, "sebuah artikel di Reit.com, situs web asosiasi, menyimpulkan.
Karena didukung oleh batu bata dan mortir, real estat juga membawa lebih sedikit konflik prinsipal-agen atau sejauh mana kepentingan investor bergantung pada integritas dan kompetensi manajer dan debitor. Bahkan bentuk investasi yang lebih tidak langsung memiliki perlindungan: REIT misalnya, mengamanatkan persentase minimum dari keuntungan dibayarkan sebagai dividen.
Lindung Nilai Inflasi
Kemampuan lindung nilai inflasi dari real estat berasal dari hubungan positif antara pertumbuhan PDB dan permintaan untuk real estat. Ketika ekonomi berkembang, permintaan untuk real estat mendorong harga sewa lebih tinggi dan ini, pada gilirannya, diterjemahkan ke dalam nilai modal yang lebih tinggi. Oleh karena itu, real estat cenderung mempertahankan daya beli modal, melewati beberapa tekanan inflasi pada penyewa dan dengan memasukkan beberapa tekanan inflasi, dalam bentuk apresiasi modal.
Kekuatan Leverage
Dengan pengecualian REIT, berinvestasi dalam real estat memberi investor satu alat yang tidak tersedia bagi investor pasar saham: leverage. Jika Anda ingin membeli saham, Anda harus membayar nilai penuh stok pada saat Anda melakukan pemesanan - kecuali Anda membeli dengan margin. Dan bahkan kemudian, persentase yang dapat Anda pinjam masih jauh lebih sedikit daripada dengan real estat, berkat metode pembiayaan ajaib, hipotek.
Sebagian besar hipotek konvensional membutuhkan uang muka 20%. Namun, tergantung di mana Anda tinggal, Anda mungkin menemukan hipotek yang hanya membutuhkan 5%. Ini berarti Anda dapat mengontrol seluruh properti dan ekuitas yang dimilikinya hanya dengan membayar sebagian kecil dari nilai total. Tentu saja, ukuran hipotek Anda memengaruhi jumlah kepemilikan yang sebenarnya Anda miliki di properti itu, tetapi Anda mengendalikannya begitu surat-surat ditandatangani.
Inilah yang memberdayakan sirip real estat dan pemilik sekaligus. Mereka dapat mengambil hipotek kedua di rumah mereka dan meletakkan pembayaran pada dua atau tiga properti lainnya. Apakah mereka menyewakannya sehingga penyewa membayar hipotek atau mereka menunggu kesempatan untuk menjual untung, mereka mengendalikan aset-aset ini, meskipun hanya membayar sebagian kecil dari total nilai.
Kelemahan dari Investasi Real Estat: Illiquidity
Kelemahan utama berinvestasi di real estat adalah tidak likuidnya atau kesulitan relatif dalam mengubah suatu aset menjadi uang tunai dan uang tunai menjadi aset. Tidak seperti transaksi saham atau obligasi, yang dapat diselesaikan dalam hitungan detik, transaksi real estat bisa memakan waktu berbulan-bulan untuk ditutup. Bahkan dengan bantuan broker, cukup menemukan rekanan yang tepat bisa beberapa minggu bekerja. REIT dan reksa dana real estat menawarkan likuiditas dan harga pasar yang lebih baik, tetapi datang pada harga volatilitas yang lebih tinggi dan manfaat diversifikasi yang lebih rendah, karena mereka memiliki korelasi yang jauh lebih tinggi dengan pasar saham keseluruhan daripada investasi real estat langsung. (Untuk bacaan terkait, lihat "Berapa Banyak Uang yang Anda Butuhkan Untuk Berinvestasi di Real Estat?")
