Hipotek 15 tahun adalah pinjaman untuk membeli rumah tempat suku bunga dan pembayaran bulanan ditetapkan sepanjang masa pinjaman. Beberapa peminjam memilih hipotek 15-tahun versus hipotek 30-tahun yang lebih konvensional karena dapat menghemat banyak uang dalam jangka panjang.
Pro dan Kontra dari Hipotek 15 tahun
Ada beberapa jenis produk hipotek yang tersedia di pasaran saat ini. Hipotek 15 tahun memiliki beberapa kelebihan dan kekurangan bila dibandingkan dengan 30 tahun. Namun, kedua produk memiliki kesamaan seperti tingkat bunga yang dapat dipengaruhi oleh sejarah kredit peminjam dan skor kredit.
Skor kredit adalah representasi numerik tentang seberapa besar kemungkinan seorang peminjam akan membayar kembali uang yang terhutang. Pembayaran tepat waktu, panjang sejarah kredit, dan berapa banyak rekening kredit terbuka adalah semua faktor yang mempengaruhi skor kredit. Tentu saja, pinjaman 15 tahun dan 30 tahun juga membutuhkan pendapatan bulanan yang cukup untuk menutup kemungkinan pembayaran hipotek serta hutang lainnya.
Pro Kelebihan Hipotek 15 Tahun
Di bawah ini adalah keuntungan hipotek 15 tahun versus 30 tahun. Keduanya memiliki tingkat bunga tetap dan pembayaran tetap selama jangka waktu mereka.
Kurang Bunga Total
Hipotek 15 tahun lebih murah dalam jangka panjang karena jumlah total pembayaran bunga kurang dari hipotek 30 tahun. Biaya hipotek dihitung berdasarkan tingkat bunga tahunan, dan karena Anda meminjam uang selama setengahnya, total bunga yang dibayarkan kemungkinan akan setengah dari apa yang akan Anda bayar selama 30 tahun.
Misalnya, jumlah hipotek sebesar $ 250.000 selama 30 tahun pada tingkat 4% akan menelan biaya $ 429.674 dalam pembayaran pokok dan bunga pada akhir jangka waktu. Total bunga adalah $ 179.674 untuk pinjaman selama 30 tahun.
Jumlah pinjaman dan tingkat bunga yang sama selama 15 tahun akan menelan biaya $ 332.860 pada akhir jangka waktu. Total bunga akan menjadi $ 82.860 untuk pinjaman selama 15 tahun. Dengan 4%, Anda hanya akan membayar sekitar 46% dari total bunga selama 15 tahun dari pada 30 tahun. Semakin tinggi suku bunga, semakin besar kesenjangan antara dua hipotek.
Suku Bunga Lebih Rendah
Karena pinjaman jangka pendek kurang berisiko dan lebih murah untuk didanai bank daripada pinjaman jangka panjang, hipotek 15 tahun biasanya datang dengan tingkat bunga yang lebih rendah. Tingkat dapat di mana saja antara seperempat poin ke titik keseluruhan kurang dari hipotek 30 tahun.
Fannie Mae
Jika hipotek Anda dibeli oleh salah satu perusahaan yang disponsori pemerintah, seperti Fannie Mae, Anda mungkin akan membayar lebih sedikit biaya untuk pinjaman 15 tahun. Fannie Mae dan perusahaan-perusahaan yang didukung pemerintah membebankan apa yang mereka sebut penyesuaian harga tingkat pinjaman yang sering hanya berlaku untuk, atau lebih tinggi, untuk hipotek 30 tahun.
Biaya ini biasanya berlaku untuk peminjam dengan skor kredit yang lebih rendah yang menghasilkan uang muka lebih kecil. Administrasi Perumahan Federal membebankan premi asuransi hipotek lebih rendah kepada peminjam 15 tahun. Asuransi hipotek pribadi atau PMI diperlukan oleh pemberi pinjaman ketika Anda membayar uang muka yang lebih kecil dari 20% dari nilai rumah. PMI melindungi pemberi pinjaman jika Anda tidak dapat melakukan pembayaran. PMI dibebankan sebagai biaya bulanan yang ditambahkan ke pembayaran hipotek, tetapi bersifat sementara, artinya tidak ada lagi setelah Anda melunasi 20% dari hipotek Anda.
Penting untuk dicatat bahwa meskipun sebagian besar peminjam akan memiliki biaya di muka yang lebih rendah dengan produk yang disponsori pemerintah, mereka mungkin akan membayar biaya ini sebagai bagian dari tingkat bunga yang lebih tinggi.
Tabungan Paksa
Karena pembayaran bulanan lebih tinggi untuk hipotek 15 tahun, perencana keuangan cenderung menganggapnya sebagai jenis tabungan paksa. Dengan kata lain, alih-alih mengambil tabungan bulanan dari melakukan 30 tahun dan menginvestasikan dana dalam rekening pasar uang atau pasar saham, Anda akan menginvestasikannya di rumah Anda, yang dalam jangka panjang juga cenderung akan menghargai dalam nilai.
The Cons of a Mortgage 15 tahun
Meskipun bunga disimpan dengan hipotek 15 tahun, ada beberapa pertimbangan dan kerugian yang harus dipikirkan peminjam sebelum memutuskan jangka waktu pinjaman mereka.
Pembayaran Bulanan Lebih Tinggi
Hipotek 15 tahun memiliki pembayaran bulanan lebih tinggi daripada 30 tahun karena pinjaman harus dilunasi dalam separuh waktu. Sebagai contoh, pinjaman 15 tahun untuk $ 250.000 dengan bunga 4% memiliki pembayaran bulanan $ 1.849 versus $ 1.194 untuk 30 tahun. Dengan kata lain, pembayaran bulanan 15 tahun adalah 55% lebih tinggi dari 30 tahun untuk jumlah yang sama pada tingkat yang sama.
Kurang Terjangkau
Pembayaran yang lebih tinggi mungkin membatasi pembeli ke rumah yang lebih sederhana daripada yang bisa mereka beli dengan pinjaman 30 tahun. Dengan menggunakan contoh kami di atas, misalkan pemberi pinjaman hipotek hanya akan menyetujui maksimum $ 1.500 per bulan. Peminjam perlu membeli rumah yang lebih murah — hipotek $ 200.000 dengan 4%, selama 15 tahun, menghasilkan pembayaran $ 1.479. Peminjam juga dapat memilih untuk membuat uang muka yang lebih besar ($ 50.000) sehingga total jumlah pinjaman hipotek dari $ 250.000 menjadi $ 200.000, yang juga akan mendapatkan pembayaran di bawah maksimum $ 1.500 per bulan.
Di sisi lain, pinjaman 30 tahun (sebesar $ 250.000) akan menghasilkan pembayaran bulanan $ 1.194 — jauh di bawah maksimum $ 1.500. Juga, pinjaman 30 tahun memungkinkan peminjam untuk membeli rumah yang lebih besar atau mengambil hipotek yang lebih besar. Misalnya, hipotek 30 tahun untuk rumah seharga $ 300.000 akan berharga $ 1.432 per bulan. Pinjaman 30 tahun membawa pembayaran di bawah maksimum $ 1.500 dan memungkinkan peminjam untuk mengambil pinjaman yang lebih besar — mungkin mendapatkan rumah yang lebih besar atau lokasi yang lebih baik.
Lebih Sedikit Uang Menabung
Pembayaran yang lebih tinggi membutuhkan cadangan uang tunai yang lebih tinggi — sebanyak satu tahun dari pendapatan dalam bentuk tabungan cair. Selain itu, pembayaran bulanan yang lebih tinggi berarti peminjam dapat meninggalkan kesempatan untuk menabung atau menabung untuk tujuan seperti uang kuliah untuk anak, atau pensiun. Juga, baik rekening tabungan dan pensiun perguruan tinggi ditangguhkan pajak sementara 401k rekening pensiun memiliki kontribusi pemberi kerja. Juga, investor yang cerdas dan disiplin akan kehilangan kesempatan untuk menginvestasikan perbedaan antara pembayaran 15-tahun dan 30-tahun dalam sekuritas yang menghasilkan lebih tinggi.
Pro
-
Hipotek 15 tahun mengurangi total bunga dibandingkan dengan 30 tahun
-
15 tahun biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih menguntungkan
-
15 tahun adalah tabungan yang dipaksakan karena uang ekstra yang dibayarkan diinvestasikan di rumah daripada dihabiskan
Cons
-
Pinjaman 15 tahun memiliki pembayaran bulanan lebih tinggi
-
Kurang keterjangkauan dengan hipotek 15 tahun
-
Lebih sedikit uang untuk tabungan atau pensiun
-
Kesulitan keuangan dapat terjadi jika peminjam tidak dapat membayar jumlah pinjaman 15 tahun yang lebih tinggi
Garis bawah
Hipotek 15 tahun tentu bisa menghemat banyak uang dalam jangka panjang. Namun, penting untuk berkonsultasi dengan perencana keuangan untuk membahas apa yang dapat Anda tangani untuk pembayaran bulanan. Meskipun 15 tahun dapat melunasi hipotek lebih cepat, jika Anda kehilangan pekerjaan atau penghasilan Anda berubah, pembayaran bulanan yang lebih tinggi dibandingkan pinjaman 30 tahun dapat menyebabkan Anda mengalami kesulitan keuangan.
