Apa itu Rasio Beban Operasional (OER)?
Dalam real estat, rasio biaya operasi (OER) adalah pengukuran biaya untuk mengoperasikan sepotong properti dibandingkan dengan pendapatan yang dibawa oleh properti. Ini dihitung dengan membagi biaya operasi properti (dikurangi penyusutan) dengan pendapatan operasi bruto dan digunakan untuk membandingkan biaya properti serupa. Seorang investor harus mencari tanda bahaya, seperti biaya perawatan yang lebih tinggi, pendapatan operasional, atau utilitas yang dapat mencegahnya membeli properti tertentu.
Rentang rasio biaya operasi paling ideal antara tingkat 60% -80%, di mana semakin rendah, semakin baik.
Pengambilan Kunci
- Rasio biaya operasi adalah ukuran dari seberapa menguntungkan sepotong real estat pendapatan bagi seorang investor. Ini dihitung dengan membagi semua biaya operasi dikurangi penyusutan dengan pendapatan operasi. OER yang lebih rendah diinginkan karena itu berarti bahwa pengeluaran diminimalkan relatif terhadap pendapatan.
Formula untuk OER adalah:
OER = Pendapatan kotorTotal biaya operasional − depresiasi
Cara Menghitung OER
Rasio Biaya Operasi
Untuk menghitung OER untuk sebuah properti, Anda harus mengetahui biaya pengoperasian. Ini termasuk semua jenis biaya dan biaya yang dikeluarkan sebagai biaya normal untuk melakukan bisnis. Anda juga perlu menghitung biaya penyusutan properti, yang akan berbeda dengan metode akuntansi tertentu yang digunakan.
Apa Rasio Biaya Operasi Memberitahu Anda?
Menghitung OER selama beberapa tahun dapat membantu investor memperhatikan tren properti dalam biaya operasional. Jika biaya properti meningkat setiap tahun pada tingkat yang lebih besar daripada pendapatan, OER juga meningkat setiap tahun. Oleh karena itu, investor dapat kehilangan lebih banyak uang semakin lama ia memegang properti.
Ketika memiliki gedung apartemen, investor harus mencari lowongan dengan menggunakan pendapatan sewa efektif, atau pendapatan sewa potensial dikurangi kekosongan dan kerugian kredit, daripada potensi pendapatan sewa. Karena mengelola lowongan termasuk dalam manajemen properti yang efisien, termasuk lowongan di OER memberikan gambaran yang lebih akurat tentang biaya operasional dan menunjukkan di mana perbaikan dapat dilakukan. Misalnya, properti yang dikelola dengan buruk kemungkinan besar memiliki tingkat kekosongan yang lebih tinggi, yang akan tercermin dalam OER.
Biaya manajemen properti, utilitas, pembuangan sampah, pemeliharaan, asuransi, perbaikan, pajak properti, dan biaya lainnya termasuk dalam rasio biaya operasi. Biaya operasional tambahan yang harus dimasukkan oleh investor ke dalam OER termasuk biaya manajemen properti, lansekap, biaya pengacara, asuransi pemilik, dan asuransi properti dasar. Biaya ini membantu menjalankan properti setiap hari. Karena alasan ini, pembayaran pinjaman, peningkatan modal, dan properti pribadi tidak termasuk dalam biaya operasional.
OER yang lebih rendah biasanya berarti properti dikelola secara efisien dan lebih menguntungkan bagi investor, dan lebih sedikit pendapatan properti yang menutupi biaya operasional dan pemeliharaan. Jika bisnis ini dapat diskalakan, pemilik dapat meningkatkan sewa pada setiap unit tanpa menambah biaya operasi. Selain itu, OER dapat menunjukkan di mana masalah potensial dapat terjadi, seperti tagihan utilitas meningkat secara substansial, sehingga investor dapat memecahkan masalah lebih cepat dan melindungi tingkat keuntungan mereka.
Contoh Cara Menggunakan OER
Ambil contoh hipotetis, di mana Investor A memiliki gedung apartemen multi-keluarga dan membawa $ 65.000 per bulan dalam sewa. Investor juga membayar $ 50.000 untuk biaya operasional termasuk pembayaran hipotek bulanannya, pajak, utilitas, dan sebagainya. Properti juga diperkirakan akan terdepresiasi $ 85.000 tahun ini.
Oleh karena itu, OER tahunan dapat dihitung sebagai:
(65.000 × 12) = 66%
Ini berarti bahwa biaya operasional mengkonsumsi sekitar dua pertiga dari pendapatan yang dihasilkan oleh properti ini.
Perbedaan Antara OER dan Cap Rate
Tingkat kapitalisasi (atau tingkat kapitalisasi) digunakan dalam dunia real estat komersial untuk menunjukkan tingkat pengembalian yang diharapkan dihasilkan pada properti investasi real estat. Sering disebut sebagai "tingkat kapitalisasi", pengukuran ini dihitung berdasarkan laba bersih yang diharapkan dihasilkan properti. Ini digunakan untuk memperkirakan potensi pengembalian investasi di pasar real estat.
Tingkat kapitalisasi secara sederhana menunjukkan hasil properti selama jangka waktu satu tahun dengan asumsi properti dibeli secara tunai dan bukan dengan pinjaman. Itu didefinisikan oleh rumus:
Cap rate = pendapatan operasional bersih value nilai pasar saat ini
Sementara mirip dengan OER dalam hal mengukur profitabilitas properti investasi, berbeda dalam OER menggunakan pendapatan kotor daripada pendapatan bersih dan tempat-tempat yang di penyebut. OER juga tidak memperhitungkan nilai pasar properti.
Keterbatasan OER
Ada dua kelemahan OER untuk investor real estat. Pertama, karena tidak termasuk nilai pasar properti (seperti halnya nilai kapitalisasi), ia tidak memberi tahu investor tentang nilai relatif properti pada pembelian atau penjualan. Itu hanya berbicara pada efisiensi operasi yang sedang berjalan. Dengan demikian harus digunakan bersama dengan sesuatu seperti tingkat kapitalisasi ketika mengevaluasi investasi properti.
Kedua, karena depresiasi dapat dihitung dalam beberapa cara yang berbeda, OER dapat diukur dengan menggunakan metode akuntansi yang lebih menguntungkan untuk depresiasi.
