Daftar Isi
- Apa Nilai Pinjam?
- Formula dan Perhitungan Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV)
- LTV dan Penjaminan Pinjaman
- Faktor-Faktor Yang Memengaruhi Rasio LTV
- Rasio LTV dan Suku Bunga
- Jenis Pinjaman dan Rasio LTV
- Peringkat Rasio LTV
- LTV vs. Combined LTV (CLTV)
- Keterbatasan LTV
Apa Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV)?
Rasio pinjaman terhadap nilai (LTV) adalah penilaian risiko pinjaman yang diperiksa oleh lembaga keuangan dan pemberi pinjaman lain sebelum menyetujui hipotek. Biasanya, penilaian dengan rasio LTV tinggi berisiko lebih tinggi dan, oleh karena itu, jika hipotek disetujui, biaya pinjaman peminjam lebih banyak.
Selain itu, pinjaman dengan rasio LTV yang tinggi mungkin mengharuskan peminjam untuk membeli asuransi hipotek untuk mengimbangi risiko kepada pemberi pinjaman.
Pengambilan Kunci
- LTV sering digunakan dalam pinjaman hipotek untuk menentukan jumlah yang diperlukan untuk membayar uang muka dan apakah pemberi pinjaman akan memberikan kredit kepada peminjam. Kebanyakan pemberi pinjaman menawarkan kepada pemohon hipotek dan rumah ekuitas tingkat bunga serendah mungkin saat pinjaman ke rasio nilai berada pada atau di bawah 80%. Program Home Morte Fannie Mae dan Home Kemungkinan Freddie Mac untuk peminjam berpenghasilan rendah memungkinkan rasio LTV 97% (pembayaran 3%) tetapi memerlukan asuransi hipotek hingga rasio turun menjadi 80%.
Formula dan Perhitungan Rasio Pinjaman terhadap Nilai (LTV)
Pembeli rumah dapat dengan mudah menghitung rasio LTV di rumah mereka.
LTVratio = APVMA di mana: MA = Jumlah HipotekAPV = Nilai Properti yang Ditaksir
Proses ini melibatkan membagi jumlah total pinjaman hipotek ke dalam harga total pembelian rumah. Misalnya, rumah dengan harga pembelian $ 200.000 dan total pinjaman hipotek sebesar $ 180.000 menghasilkan rasio LTV 90%. Pemberi pinjaman hipotek konvensional sering memberikan persyaratan pinjaman yang lebih baik kepada peminjam yang memiliki rasio LTV tidak lebih tinggi dari 80%.
Rasio LTV dihitung dengan membagi jumlah yang dipinjam dengan nilai properti yang dinilai, dinyatakan sebagai persentase. Misalnya, jika Anda membeli rumah yang dinilai $ 100.000 untuk nilai penilaiannya dan membayar uang muka $ 10.000, Anda akan meminjam $ 90.000 sehingga menghasilkan rasio LTV 90% (yaitu, 90.000 / 100.000).
LTV dan Penjaminan Pinjaman
Rasio LTV adalah komponen penting dari penjaminan hipotek, apakah itu untuk tujuan membeli rumah, membiayai kembali hipotek saat ini menjadi pinjaman baru, atau meminjam terhadap akumulasi ekuitas di dalam properti.
Pemberi pinjaman menilai rasio LTV untuk menentukan tingkat eksposur terhadap risiko yang mereka ambil saat menjamin hipotek. Ketika peminjam meminta pinjaman untuk jumlah yang berada di atau dekat nilai yang dinilai dan karenanya rasio LTV yang lebih tinggi, pemberi pinjaman merasa bahwa ada kemungkinan lebih besar dari pinjaman tersebut menjadi gagal bayar karena ada sedikit atau tidak ada ekuitas yang dibangun di dalam properti. Jika penyitaan terjadi, pemberi pinjaman mungkin merasa kesulitan untuk menjual rumah dengan cukup untuk menutupi saldo hipotek yang belum dibayar dan mendapat untung dari transaksi tersebut.
Faktor-Faktor Yang Memengaruhi Rasio LTV
Faktor utama yang mempengaruhi rasio LTV adalah uang muka, harga penjualan (kontrak), dan nilai yang dinilai. Untuk mencapai rasio LTV terendah (dan terbaik), naikkan uang muka dan coba turunkan harga jual. Dengan menggunakan contoh di atas, misalkan Anda membeli rumah yang dinilai $ 100.000 tetapi pemiliknya bersedia menjual $ 90.000. Jika Anda membayar uang muka $ 10.000 yang sama, pinjaman Anda hanya $ 80.000, menghasilkan rasio LTV 80% (yaitu, 80.000 / 100.000). Jika Anda meningkatkan uang muka Anda menjadi $ 15.000, pinjaman hipotek Anda sekarang menjadi $ 75.000, menjadikan rasio LTV Anda 75% (yaitu, 75.000 / 100.000).
Semua ini penting karena semakin rendah rasio LTV, semakin besar kemungkinan pinjaman akan disetujui, semakin rendah tingkat suku bunga, dan semakin kecil kemungkinan Anda akan diminta untuk membeli asuransi hipotek pribadi (PMI).
Rasio LTV dan Suku Bunga
Sementara rasio LTV bukan satu-satunya faktor penentu dalam mengamankan hipotek, pinjaman ekuitas rumah, atau jalur kredit, itu memainkan peran penting dalam berapa banyak biaya pinjaman pemilik rumah. Bahkan, rasio LTV yang tinggi dapat mencegah Anda dari kualifikasi untuk opsi pinjaman atau pembiayaan kembali.
Sebagian besar pemberi pinjaman menawarkan pemohon hipotek dan ekuitas rumah tingkat bunga serendah mungkin ketika rasio LTV berada di atau di bawah 80%. Rasio LTV yang lebih tinggi tidak mengecualikan peminjam dari disetujui untuk hipotek, meskipun total biaya pinjaman meningkat karena rasio LTV meningkat. Seorang peminjam dengan rasio LTV 95%, misalnya, dapat disetujui, tetapi tingkat bunga mungkin sampai poin persentase penuh lebih tinggi daripada peminjam dengan rasio LTV 75%.
Selain itu, jika rasio LTV lebih tinggi dari 80%, Anda kemungkinan harus membeli asuransi hipotek pribadi (PMI), yang dapat menambah antara 0, 5% hingga 1% dari seluruh jumlah pinjaman secara tahunan. PMI sebesar 1% dari pinjaman $ 100.000, misalnya, akan menambah $ 1.000 ke jumlah yang dibayarkan per tahun atau $ 83, 33 per bulan. Pembayaran PMI berlanjut sampai rasio LTV 80% atau lebih rendah. Rasio LTV akan berkurang saat Anda melunasi pinjaman Anda dan ketika nilai rumah Anda meningkat seiring waktu.
Membutuhkan rasio LTV 80% (atau lebih rendah) untuk menghindari PMI bukanlah hukum, tetapi itu adalah praktik hampir semua pemberi pinjaman. Pengecualian kadang-kadang dibuat untuk peminjam dengan pendapatan tinggi, utang lebih rendah, atau faktor-faktor lain seperti portofolio investasi besar.
Rasio pinjaman maksimum terhadap nilai adalah rasio terbesar yang diijinkan dari ukuran pinjaman terhadap nilai dolar properti. Semakin tinggi rasio pinjaman terhadap nilai, semakin besar porsi harga pembelian yang dibiayai. Karena rumah bertindak sebagai jaminan untuk pinjaman, rasio pinjaman terhadap nilai adalah ukuran risiko yang digunakan oleh pemberi pinjaman. Program pinjaman yang berbeda dipandang memiliki faktor risiko yang berbeda, dan karenanya memiliki rasio LTV maksimum yang berbeda.
Jenis Pinjaman dan Rasio LTV
Jenis pinjaman tertentu memiliki aturan khusus dalam hal rasio LTV.
Pinjaman FHA
Pinjaman FHA, yang memungkinkan rasio LTV awal hingga 96, 5%, memerlukan premi asuransi hipotek (MIP) yang berlangsung selama Anda memiliki pinjaman itu tidak peduli seberapa rendah rasio LTV akhirnya berjalan. Kebanyakan orang membiayai kembali untuk pinjaman konvensional setelah rasio LTV mencapai 80% untuk menghilangkan MIP.
Pinjaman VA dan USDA
Pinjaman VA dan USDA — masing-masing tersedia untuk militer saat ini dan bekas militer atau di daerah pedesaan — tidak memerlukan asuransi hipotek pribadi meskipun rasio LTV bisa setinggi 100%. Namun, baik pinjaman VA dan USDA melakukan memiliki biaya tambahan.
Fannie Mae dan Freddie Mac
Fannie Mae HomeReady dan Freddie Mac's Home Kemungkinan program hipotek untuk peminjam berpenghasilan rendah memungkinkan rasio LTV 97% (pembayaran 3%) tetapi membutuhkan asuransi hipotek hingga rasionya turun hingga 80%.
Opsi refinance merampingkan, yang mengesampingkan persyaratan penilaian (berarti rasio LTV rumah tidak mempengaruhi pinjaman), ada untuk pinjaman FHA, VA, dan USDA. Bagi mereka yang memiliki rasio LTV lebih dari 100% - juga dikenal sebagai "bawah air" atau "terbalik" - Opsi Refinance Pinjaman-ke-Nilai Pinjaman Tinggi Fannie Mae dan Refinance Relief Enhanced Relief Freddie Mac, yang dirancang untuk menggantikan Program Refinance HARP yang kedaluwarsa 31 Desember 2018, tersedia.
Peringkat Rasio LTV
Rasio LTV 80% atau lebih rendah dianggap baik untuk sebagian besar skenario pinjaman hipotek. Rasio LTV 80% memberikan peluang terbaik untuk disetujui, tingkat bunga terbaik, dan kemungkinan terbesar Anda tidak akan diharuskan untuk membeli asuransi hipotek. Akan tetapi, sebagaimana dicatat di atas, pinjaman VA dan USDA memungkinkan rasio LTV yang lebih tinggi (hingga 100%) dan masih menghindari asuransi hipotek swasta yang mahal, meskipun biaya lain berlaku.
Untuk sebagian besar opsi pembiayaan kembali, kecuali jika Anda mengajukan permohonan pembiayaan kembali tunai, rasio LTV tidak masalah, jadi tidak ada yang namanya "baik" atau "buruk." Jika Anda mengajukan permohonan pembiayaan kembali tunai, rasio LTV 90% atau kurang dianggap baik.
LTV vs. Combined LTV (CLTV)
Sementara rasio LTV melihat dampak pinjaman hipotek tunggal saat membeli properti, rasio pinjaman-ke-nilai (CLTV) gabungan adalah rasio dari semua pinjaman dijamin pada properti dengan nilai properti. Pemberi pinjaman menggunakan rasio CLTV untuk menentukan risiko gagal bayar calon pembeli rumah ketika lebih dari satu pinjaman digunakan — misalnya jika mereka akan memiliki dua atau lebih hipotek, atau hipotek plus pinjaman ekuitas rumah atau jalur kredit (HELOC). Secara umum, pemberi pinjaman bersedia meminjamkan pada rasio CLTV 80% ke atas untuk peminjam dengan peringkat kredit tinggi.
Rasio LTV hanya mempertimbangkan saldo hipotek utama. Oleh karena itu, dalam contoh di atas, rasio LTV adalah 50%, hasil dari membagi saldo hipotek utama $ 100.000 dengan nilai rumah $ 200.000. Pemberi pinjaman primer cenderung lebih murah hati dengan persyaratan CLTV.
Mempertimbangkan contoh di atas, dalam hal penyitaan, pemegang hipotek utama menerima uangnya sepenuhnya sebelum pemegang hipotek kedua menerima apa pun. Jika nilai properti turun menjadi $ 125.000 sebelum peminjam lalai, pemegang hak gadai primer menerima seluruh jumlah utang ($ 100.000), sedangkan pemegang gadai kedua hanya menerima sisa $ 25.000 meskipun berutang $ 50.000. Pemegang hak gadai primer menanggung risiko yang lebih kecil dalam kasus penurunan nilai properti dan karenanya mampu meminjamkan pada CLTV yang lebih tinggi.
Keterbatasan LTV
Kelemahan utama LTV adalah bahwa itu hanya mencakup hipotek utama yang berutang pemilik rumah, dan tidak termasuk kewajiban lain seperti hipotek kedua atau pinjaman ekuitas rumah. Oleh karena itu, CLTV adalah ukuran yang lebih inklusif dari kemampuan peminjam untuk membayar pinjaman rumah.
