Menilai properti investasi real estat

Dari perspektif kuantitatif, berinvestasi dalam real estat agak seperti berinvestasi dalam saham. Untuk mendapat untung, investor harus menentukan nilai properti dan membuat tebakan yang mendidik tentang berapa banyak laba yang akan dihasilkan, baik melalui apresiasi properti, pendapatan sewa, atau keduanya.

Penilaian ekuitas biasanya dilakukan melalui dua metodologi dasar: nilai absolut dan nilai relatif. Hal yang sama berlaku untuk penilaian properti. Mendiskontokan pendapatan operasional bersih (NOI) di masa mendatang dengan tingkat diskonto yang sesuai untuk real estat serupa dengan penilaian arus kas terdiskonto (DCF) untuk saham; mengintegrasikan model pengganda pendapatan kotor dalam real estat sebanding dengan penilaian nilai relatif dengan saham. Di bawah ini, kita akan melihat bagaimana cara menilai properti real estat menggunakan metode ini.

TUTORIAL: "First Time Homebuyer's Guide"

Tingkat Kapitalisasi

Salah satu asumsi paling penting yang dibuat oleh investor real estat ketika menilai properti adalah memilih tingkat kapitalisasi yang tepat, yang merupakan tingkat pengembalian yang disyaratkan pada real estat setelah apresiasi atau depresiasi nilai. Sederhananya, itu adalah tarif yang diterapkan pada pendapatan operasional bersih untuk menentukan nilai sekarang dari sebuah properti.

Misalnya, jika sebuah properti yang diharapkan menghasilkan pendapatan operasional bersih (NOI) sebesar $ 1 juta selama sepuluh tahun ke depan didiskontokan pada tingkat kapitalisasi 14%, nilai pasar dari properti itu adalah $ 1.000.000 /.14 = $ 7.142.857 (bersih pendapatan operasional / tingkat kapitalisasi keseluruhan = nilai pasar).

Nilai pasar $ 7.142.857 adalah harga yang bagus jika properti itu dijual dengan harga $ 6, 5 juta. Ini adalah transaksi yang buruk jika harga jualnya adalah $ 8 juta.

Menentukan tingkat kapitalisasi adalah salah satu metrik utama dalam menilai properti yang menghasilkan pendapatan. Meskipun agak lebih rumit daripada menghitung biaya rata-rata modal tertimbang (WACC) perusahaan, ada beberapa metode yang dapat digunakan investor untuk menemukan tingkat kapitalisasi yang tepat. (Untuk bacaan terkait, lihat "4 Cara Menilai Properti Sewa Real Estat")

Metode Build-Up

Salah satu pendekatan umum adalah metode build-up. Dimulai dengan suku bunga, tambahkan:

Premium likuiditas yang sesuai (timbul karena sifat real estat yang tidak likuid). Perebutan kembali premium (memperhitungkan apresiasi tanah bersih) Premium risiko (mengungkapkan paparan risiko keseluruhan pasar real estat)

Diberikan tingkat bunga 4%, tingkat non-likuiditas 1, 5%, premium yang diperoleh kembali 1, 5%. dan tingkat risiko 2, 5%, tingkat kapitalisasi properti ekuitas dijumlahkan sebagai: 6 + 1, 5 + 1, 5 + 2, 5 = 11, 5%. Jika pendapatan operasional bersih adalah $ 200.000, nilai pasar properti adalah $ 200.000 /.115 = $ 1.739.130.

Jelas, melakukan perhitungan ini sangat mudah. Kompleksitasnya terletak pada penilaian estimasi yang akurat untuk masing-masing komponen tingkat kapitalisasi, yang dapat menjadi tantangan. Keuntungan dari metode build-up adalah ia mencoba untuk mendefinisikan dan secara akurat mengukur komponen individu dari tingkat diskonto.

Metode Ekstraksi Pasar

Metode ekstraksi pasar mengasumsikan bahwa ada informasi pendapatan operasi bersih dan harga jual terkini yang tersedia tentang properti yang menghasilkan pendapatan yang sebanding. Keuntungan dari metode ekstraksi pasar adalah tingkat kapitalisasi membuat kapitalisasi pendapatan langsung lebih bermakna.

Menentukan tingkat kapitalisasi relatif sederhana. Anggaplah seorang investor mempertimbangkan untuk membeli tempat parkir yang diharapkan menghasilkan $ 500.000 dalam laba operasi bersih. Di daerah tersebut, ada tiga properti parkir yang menghasilkan pendapatan sebanding.

Parking Lot 1 memiliki pendapatan operasi bersih $ 250.000 dan harga jual $ 3 juta. Dalam hal ini, tingkat kapitalisasi adalah: $ 250.000 / $ 3.000.000 = 8, 33%. Lot Parkir 2 memiliki pendapatan operasi bersih sebesar $ 400.000 dan harga jual $ 3, 95 juta. Tingkat kapitalisasi adalah: $ 400.000 / $ 3.950.000 = 10, 13%. Lot 3 Parkir memiliki pendapatan operasi bersih $ 185.000 dan harga jual $ 2 juta. Tingkat kapitalisasi adalah: $ 185.000 / $ 2.000.000 = 9, 25%.

Berdasarkan tingkat yang dihitung untuk tiga properti yang sebanding ini (8, 33%, 10, 13%, dan 9, 25%), tingkat kapitalisasi keseluruhan 9, 4% akan menjadi representasi pasar yang wajar. Dengan menggunakan tingkat kapitalisasi ini, seorang investor dapat menentukan nilai pasar properti. Nilai peluang investasi parkir adalah $ 500.000 /.094 = $ 5.319.149.

Metode Band-of-Investment

Tingkat kapitalisasi dihitung dengan menggunakan tingkat bunga individual untuk properti yang menggunakan pembiayaan utang dan ekuitas. Keuntungan dari metode band-of-investment adalah bahwa itu adalah tingkat kapitalisasi yang paling tepat untuk investasi real estat yang dibiayai.

Langkah pertama adalah menghitung faktor dana cadangan. Ini adalah persentase yang harus disisihkan setiap periode untuk memiliki jumlah tertentu di masa mendatang. Asumsikan bahwa sebuah properti dengan pendapatan operasi bersih $ 950.000 dibiayai 50%, menggunakan utang dengan bunga 7% untuk diamortisasi selama 15 tahun. Sisanya dibayar dengan ekuitas pada tingkat pengembalian yang disyaratkan 10%. Faktor dana cadangan akan dihitung sebagai:

$\frac{\frac{saya n t e r e s t R Sebuah t e}{12 M. Hai n t h s}}{^{(# Hai f Y e Sebuah r s * 12 M. Hai n t h s)} - 1} \ dfrac { frac {Bunga ~ Suku Bunga} {12 ~ Bulan}} {{} ^ {( # ~ dari ~ Tahun * 12 ~ Bulan)} - 1}$ (# Tahun ∗ 12 Bulan) −112 BulanInterest Rate

Memasukkan angka, kita dapatkan:

.07 / 12

{ ^15x12 } - 1

Ini dihitung menjadi 0, 003154 per bulan. Per tahun, persentase ini adalah: 0, 003154 x 12 bulan = 0, 0378. Tingkat di mana pemberi pinjaman harus dibayar sama dengan faktor dana cadangan ini ditambah tingkat bunga. Dalam contoh ini, angka ini adalah:.07 +.0378 = 10.78%, atau.1078.

Dengan demikian, tingkat rata-rata tertimbang, atau tingkat kapitalisasi keseluruhan, menggunakan bobot 50% untuk utang dan 50% bobot untuk ekuitas adalah: (.5 x.1078) + (.5 x.10) = 10.39%. Akibatnya, nilai pasar properti adalah: $ 950.000 / 0, 1039 = $ 9, 143, 407.

Cara Menilai Properti Investasi Real Estat

Penilaian Ekuitas yang Sebanding

Model penilaian absolut menentukan nilai sekarang dari arus kas masuk masa depan untuk mendapatkan nilai intrinsik saham; metode yang paling umum adalah model diskon dividen (DDM) dan teknik arus kas diskonto (DCF). Di sisi lain, metode nilai relatif menunjukkan bahwa dua sekuritas yang sebanding harus diberi harga yang sama sesuai dengan pendapatan mereka. Rasio seperti harga terhadap pendapatan dan harga terhadap penjualan dibandingkan dengan perusahaan intra-industri lainnya untuk menentukan apakah suatu saham berada di bawah atau dinilai terlalu tinggi. Seperti dalam penilaian ekuitas, analisis penilaian real estat harus menerapkan kedua prosedur untuk menentukan berbagai nilai yang mungkin.

Menghitung Pendapatan Operasional Bersih Properti Real Estat

$\begin{matrix} M. Sebuah r k e t V Sebuah l kamu e = \frac{N HAI {saya}_{1}}{r - g} = \frac{N HAI {saya}_{1}}{R} \\ dimana: \\ N HAI saya = N e t Hai hal e r Sebuah t saya n g saya n c Hai m e \\ r = R e q kamu saya r e d r Sebuah t e Hai f r e t kamu r n Hai n r e Sebuah l e s t Sebuah t e Sebuah s s e t s \\ g = G r Hai w t h r Sebuah t e Hai f N HAI saya \\ R = C Sebuah hal saya t Sebuah l saya z Sebuah t saya Hai n r Sebuah t e (r - g) \end{matrix} \ begin {aligned} & Market ~ Value = \ dfrac {NOI_1} {rg} = \ dfrac {NOI_1} {R} \ & \ textbf {di mana:} \ & NOI = \ text { small Net operating income} \ & r = \ text { small Diperlukan tingkat pengembalian atas aset real estat} \ & g = \ text { small Laju pertumbuhan NOI} \ & R = \ text { small Tingkat kapitalisasi (r} - \ text { small g)} \ \ end {sejajar}$ Nilai Pasar = r − gNOI1 = RNOI1 di mana: NOI = Pendatang yang beroperasi bersih = Tingkat pengembalian yang disyaratkan untuk aset real estat g = Tingkat pertumbuhan NOIR = Tingkat kapitalisasi (r − g)

Pendapatan operasional bersih mencerminkan pendapatan yang akan dihasilkan properti setelah memperhitungkan biaya operasi tetapi sebelum dikurangi pajak dan pembayaran bunga. Sebelum mengurangi biaya, total pendapatan yang diperoleh dari investasi harus ditentukan. Pendapatan sewa yang diharapkan pada awalnya dapat diperkirakan berdasarkan properti yang sebanding di dekatnya. Dengan riset pasar yang tepat, seorang investor dapat menentukan berapa harga yang dikenakan penyewa di area tersebut dan mengasumsikan bahwa sewa per kaki persegi yang serupa dapat diterapkan pada properti ini. Kenaikan sewa yang diprakirakan diperhitungkan dalam tingkat pertumbuhan dalam formula.

Karena tingkat kekosongan yang tinggi merupakan ancaman potensial terhadap pengembalian investasi real estat, analisis sensitivitas atau estimasi konservatif realistis harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang hilang jika aset tidak digunakan pada kapasitas penuh.

Biaya operasional termasuk biaya yang dikeluarkan secara langsung melalui operasi sehari-hari bangunan, seperti asuransi properti, biaya manajemen, biaya perawatan, dan biaya utilitas. Perhatikan bahwa penyusutan tidak termasuk dalam perhitungan total biaya. Pendapatan operasional bersih dari properti real estat mirip dengan pendapatan sebelum bunga, pajak, depresiasi, dan amortisasi (EBITDA).

Mendiskontokan pendapatan operasi bersih dari investasi real estat dengan tingkat kapitalisasi pasar analog dengan mendiskontokan aliran dividen masa depan dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan, disesuaikan dengan pertumbuhan dividen. Investor ekuitas yang akrab dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat kemiripannya. (DDM adalah salah satu yang paling mendasar dari teori-teori keuangan, tetapi hanya sebagus asumsi-asumsinya. Lihat " Menggali Model Diskon Dividen .")

Menemukan Kapasitas Menghasilkan Penghasilan Properti

$M. Sebuah r k e t V Sebuah l kamu e = G r Hai s s saya n c Hai m e \times G r Hai s s saya n c Hai m e M. kamu l t saya hal l saya e r \ textit { Nilai Pasar kecil = Pendapatan Kotor} kali \ textit { Pengganda Pendapatan Kotor kecil}$ Nilai Pasar = Pendapatan Kotor × Pengganda Pendapatan Kotor

Pendekatan pengganda pendapatan kotor adalah metode penilaian relatif yang didasarkan pada asumsi yang mendasari bahwa properti di daerah yang sama akan dinilai secara proporsional dengan pendapatan kotor yang mereka bantu hasilkan. Sesuai namanya, pendapatan kotor adalah total pendapatan sebelum dikurangi biaya operasional. Namun, tingkat kekosongan harus diperkirakan untuk mendapatkan estimasi pendapatan kotor yang akurat.

Misalnya, jika seorang investor real estat membeli bangunan seluas 100.000 kaki persegi, ia dapat menentukan dari data properti yang sebanding bahwa pendapatan bulanan rata-rata per kaki persegi di lingkungan tersebut adalah $ 10. Meskipun investor awalnya dapat mengasumsikan bahwa pendapatan tahunan kotor adalah $ 12 juta ($ 10 x 12 bulan x 100.000 kaki persegi), kemungkinan ada beberapa unit kosong di gedung pada waktu tertentu. Dengan asumsi bahwa ada tingkat kekosongan 10%, pendapatan tahunan kotor adalah $ 10, 8 juta ($ 12 MM x 90%). Pendekatan serupa juga diterapkan pada pendekatan pendapatan operasional bersih.

Langkah selanjutnya dalam menilai nilai properti real estat adalah menentukan pengganda pendapatan kotor. Ini dicapai jika seseorang memiliki data penjualan historis. Melihat harga penjualan properti yang sebanding dan membagi nilai itu dengan pendapatan tahunan bruto yang dihasilkan menghasilkan pengganda rata-rata untuk wilayah tersebut.

Jenis pendekatan penilaian ini mirip dengan menggunakan transaksi atau kelipatan yang sebanding untuk menilai suatu saham. Banyak analis akan meramalkan laba perusahaan dan mengalikan angka laba per saham (EPS) dengan rasio P / E industri. Penilaian real estat dapat dilakukan melalui langkah-langkah serupa.

Penghalang Jalan menuju Penilaian Real Estat

Kedua metode penilaian real estat ini tampaknya relatif sederhana. Namun, dalam praktiknya, menentukan nilai properti yang menghasilkan pendapatan menggunakan perhitungan ini cukup rumit. Pertama-tama, mendapatkan informasi yang diperlukan mengenai semua input formula, seperti pendapatan operasional bersih, premi yang termasuk dalam tingkat kapitalisasi, dan data penjualan yang sebanding, dapat terbukti sangat memakan waktu dan menantang.

Kedua, model penilaian ini tidak secara tepat memperhitungkan kemungkinan perubahan besar di pasar real estat, seperti krisis kredit atau ledakan real estat. Akibatnya, analisis lebih lanjut harus dilakukan untuk memperkirakan dan faktor dalam kemungkinan dampak perubahan variabel ekonomi.

Karena pasar properti kurang likuid dan transparan daripada pasar saham, kadang-kadang sulit untuk mendapatkan informasi yang diperlukan untuk membuat keputusan investasi yang diinformasikan sepenuhnya. Yang mengatakan, karena investasi modal besar biasanya diperlukan untuk membeli pembangunan besar, analisis rumit ini dapat menghasilkan hadiah besar jika mengarah pada penemuan properti undervalued (mirip dengan investasi ekuitas). Dengan demikian, meluangkan waktu untuk meneliti input yang diperlukan sepadan dengan waktu dan energi.

Garis bawah

Penilaian real estat seringkali didasarkan pada strategi yang mirip dengan analisis ekuitas. Metode lain, selain dari diskon operasi pendapatan bersih dan pendekatan pengali pendapatan kotor, juga sering digunakan - beberapa unik untuk kelas aset ini. Beberapa pakar industri, misalnya, memiliki pengetahuan aktif tentang migrasi kota dan pola pembangunan. Sebagai hasilnya, mereka dapat menentukan daerah mana yang paling mungkin mengalami tingkat apresiasi tercepat.

Pendekatan mana pun yang digunakan, prediktor terpenting keberhasilan strategi adalah seberapa baik penelitian itu dilakukan.

Daftar Isi: