Pembiayaan kembali sering tampak seperti cara yang bagus untuk mengurangi pembayaran hipotek bulanan Anda dan memberi Anda lebih banyak uang untuk hal-hal lain. Dan itu bisa. Tetapi ketika Anda mempertimbangkan pro dan kontra, jangan lupa untuk mempertimbangkan bagaimana langkah ini dapat memengaruhi nilai bersih Anda. Alasannya: Hipotek lebih dari pembayaran bulanan. Ini adalah instrumen utang yang digunakan untuk membiayai suatu aset. Dan jargon profesor akuntansi itu berarti memiliki hipotek menurunkan kekayaan bersih Anda.
Begini cara kerja penalaran itu: Di neraca rumah tangga, hipotek adalah kewajiban. Dengan demikian, dikurangi dari aset rumah tangga untuk menentukan kekayaan bersih rumah tangga tersebut. Terlalu banyak konsumen jatuh ke dalam perangkap refinancing hipotek untuk menurunkan pembayaran bulanan mereka tanpa mempertimbangkan bagaimana refinancing itu mempengaruhi total kekayaan bersih mereka. Apakah pembiayaan rumah Anda pernah terbayar? Atau hanya perbaikan jangka pendek untuk masalah yang lebih besar?
Periode Payback
Metode yang paling populer untuk menentukan ekonomi refinancing hipotek melibatkan menghitung periode pengembalian sederhana. Persamaan ini dibuat dengan menghitung jumlah tabungan pembayaran bulanan yang dapat diwujudkan dengan refinancing ke hipotek baru dengan tingkat bunga yang lebih rendah dan menentukan bulan di mana jumlah kumulatif tabungan pembayaran bulanan lebih besar daripada biaya refinancing.
Misalkan, misalnya, Anda memiliki pinjaman hipotek 30 tahun sebesar $ 200.000. Ketika Anda mengeluarkannya, Anda mendapat tingkat bunga tetap 6, 5%, dan pembayaran awal bulan Anda adalah $ 1, 257. Jika suku bunga tetap sekarang berada di 5, 5%, ini dapat mengurangi pembayaran bulanan Anda menjadi $ 1.130, menghasilkan penghematan bulanan $ 127, yaitu $ 1.524 per tahun. (Aturan praktis yang umum adalah jika Anda dapat menurunkan suku bunga saat ini sebesar 0, 75% menjadi 1% atau lebih tinggi, masuk akal untuk mempertimbangkan pembiayaan kembali.)
Selanjutnya, Anda harus meminta kreditur baru Anda untuk menghitung total biaya penutupan Anda untuk kemungkinan pembiayaan kembali. Jika mereka mencapai sekitar $ 2.300, Anda tahu bahwa periode pengembalian Anda akan 1, 5 tahun di rumah ($ 2.300 dibagi dengan $ 1.524 sama dengan 1, 5 tahun). Jadi, jika Anda berencana tinggal di rumah selama dua tahun atau lebih, pembiayaan kembali masuk akal, setidaknya sesuai dengan metode periode pengembalian sederhana.
Pengambilan Kunci
- Metode periode pengembalian sederhana sering digunakan untuk menghitung bulan ketika tabungan kumulatif pemilik rumah lebih besar daripada biaya refinance. Cara yang lebih sehat secara finansial untuk menghitung biaya refinancing adalah dengan mempertimbangkan dampaknya terhadap kekayaan bersih rumah tangga Anda. ketika keputusan refinancing benar-benar menjadi ekonomis, pemilik rumah harus membandingkan jadwal amortisasi hipotek yang tersisa dengan jadwal amortisasi hipotek baru.
Refinancing Pengaruhi Kekayaan Bersih Rumah Tangga Anda
Namun, metode ini mengabaikan neraca rumah tangga dan persamaan total kekayaan bersih. Dua hal utama tidak terhitung untuk:
- Saldo pokok hipotek yang ada versus hipotek baru diabaikan. Pembiayaan ulang tidak gratis. Biaya refinancing harus dibayar sendiri atau, dalam banyak kasus, dimasukkan ke dalam saldo pokok hipotek baru. Ketika saldo hipotek meningkat melalui transaksi pembiayaan kembali, sisi kewajiban neraca rumah tangga meningkat, dan, semua hal lainnya konstan, kekayaan bersih rumah tangga segera berkurang dengan jumlah yang sama dengan biaya refinancing. Membiayai kembali hipotek 30 tahun dengan 25 tahun tersisa sampai dilunasi ke dalam hipotek 30 tahun yang baru berarti Anda mungkin akhirnya membayar bunga lebih banyak selama masa hipotek baru, meskipun tingkat bunga hipotek baru lebih rendah daripada tingkat yang Anda inginkan membayar sisa 25 tahun hipotek yang ada.
Lihatlah Biaya Aktual Refinancing
Cara yang lebih sehat secara finansial untuk menentukan ekonomi refinancing yang memasukkan biaya aktual refinancing ke dalam persamaan nilai bersih rumah tangga adalah dengan membandingkan jadwal amortisasi sisa hipotek yang ada dengan jadwal amortisasi hipotek baru.
Jadwal amortisasi hipotek baru akan mencakup biaya pembiayaan kembali dalam saldo pokok. (Jika biaya refinancing akan dibayarkan, maka jumlah dolar yang sama harus dikurangkan dari saldo pokok hipotek yang ada, berdasarkan pada asumsi bahwa jika transaksi refinance tidak terjadi, uang yang akan Anda keluarkan untuk biaya sebagai gantinya dapat digunakan untuk membayar saldo pokok pinjaman yang ada.)
Kurangi tabungan pembayaran bulanan antara dua hipotek dari saldo pokok hipotek baru. (Ini dilakukan karena, secara teori, Anda dapat menggunakan tabungan bulanan yang dihasilkan dari refinancing untuk mengurangi saldo pokok hipotek baru.) Bulan di mana saldo pokok yang dimodifikasi dari hipotek baru kurang dari saldo pokok yang ada hipotek adalah bulan di mana periode pengembalian refinancing yang benar-benar ekonomis, yang didasarkan pada kekayaan bersih rumah tangga, telah tercapai.
Omong-omong, kalkulator amortisasi dapat ditemukan di sebagian besar situs web terkait hipotek. Anda dapat menyalin dan menempelkan hasilnya ke dalam program spreadsheet, kemudian melakukan perhitungan tambahan dengan mengurangkan perbedaan pembayaran bulanan dari saldo pokok hipotek baru.
Dengan menggunakan perhitungan yang dijelaskan di atas, analisis pembiayaan kembali dari hipotek yang ada dengan tingkat bunga tetap 7%, 25 tahun tersisa sampai pembayaran, dan saldo pokok sebesar $ 200.000 menjadi hipotek 30-tahun baru dengan tingkat bunga tetap 6, 25% dan biaya refinancing sebesar $ 3.000 (yang akan dimasukkan ke dalam saldo pokok hipotek baru) memberikan hasil sebagai berikut:
Jika analisis periode pengembalian sederhana digunakan untuk menentukan ekonomi pembiayaan kembali dalam contoh di atas, penghematan pembayaran bulanan kumulatif lebih besar daripada biaya $ 3.000 untuk pembiayaan kembali yang dimulai pada bulan ke-19. Dengan kata lain, metode periode pengembalian sederhana memberitahu kita bahwa jika pemilik rumah mengharapkan untuk memiliki hipotek baru selama 19 bulan atau lebih, refinancing masuk akal.
Namun, jika pendekatan nilai bersih digunakan, keputusan refinancing tidak akan menjadi ekonomis sampai bulan 29, ketika saldo pokok hipotek baru dikurangi tabungan pembayaran bulanan kumulatif kurang dari saldo pokok hipotek yang ada. Pendekatan nilai bersih memberitahu kita bahwa dibutuhkan 10 bulan lebih lama daripada pendekatan periode pengembalian modal sederhana sebelum pembiayaan kembali bersifat ekonomis.
Faktor lain
Perlu diingat bahwa selama periode ketika nilai rumah menurun, banyak rumah yang dinilai jauh lebih rendah dari nilai sebelumnya. Hal ini dapat menyebabkan Anda tidak memiliki ekuitas yang cukup di rumah Anda untuk memenuhi pembayaran uang muka 20% pada hipotek baru dan mengharuskan Anda untuk menghasilkan setoran tunai yang lebih besar dari yang diharapkan. Ini juga bisa mengharuskan Anda untuk membawa asuransi hipotek pribadi, yang pada akhirnya akan meningkatkan pembayaran bulanan Anda. Dalam hal ini, bahkan dengan penurunan suku bunga, tabungan nyata Anda mungkin tidak banyak.
Garis bawah
Dengan menghitung ekonomi sebenarnya dari pembiayaan kembali hipotek Anda, Anda dapat secara akurat menentukan periode pengembalian nyata yang harus Anda hadapi. Mengolah angka membutuhkan sedikit usaha, tetapi siapa pun dapat melakukannya.
Terutama jika Anda berencana untuk pindah dalam beberapa tahun ke depan, mengambil beberapa menit untuk menghitung ekonomi sebenarnya dari pembiayaan kembali hipotek Anda mungkin sangat membantu Anda menghindari merusak kekayaan bersih Anda dengan ribuan dolar. Dan jika memang terlihat seperti refinancing akan membuahkan hasil bagi Anda, Anda akan memiliki pemahaman yang lebih jelas tentang kapan Anda akan mulai mendapat manfaat dari langkah ini.
