Tidak ada yang mau harus membayar asuransi hipotek pribadi (PMI) pada hipotek. Itu tidak murah dan menambah biaya pinjaman bulanan. Mencari tahu apakah Anda dapat menghindari PMI dimulai dengan memahami mengapa Anda mungkin terjebak dengan itu di tempat pertama.
Salah satu ukuran risiko yang digunakan pemberi pinjaman dalam penjaminan hipotek adalah rasio pinjaman-terhadap-nilai hipotek. Ini adalah perhitungan sederhana yang dibuat dengan membagi jumlah pinjaman dengan nilai rumah. Semakin tinggi rasio LTV, semakin tinggi profil risiko hipotek. Sebagian besar hipotek dengan rasio LTV lebih dari 80% mengharuskan asuransi hipotek swasta (PMI) dibayar oleh peminjam. Itu karena peminjam yang memiliki kurang dari 20% dari nilai properti dianggap lebih mungkin untuk default pada pinjaman.
Pengambilan Kunci
- Asuransi hipotek pribadi (PMI) dapat menjadi persyaratan mahal untuk mendapatkan pinjaman rumah. Asuransi hipotek pribadi mungkin diperlukan pada hipotek dengan rasio LTV lebih dari 80%. Menghindari PMI dapat mengurangi pembayaran bulanan Anda dan membuat rumah Anda lebih banyak terjangkau. Apresiasi yang tak terduga dari nilai rumah adalah faktor penentu utama ketika memilih jalan menuju menghindari PMI.
PMI di Kedalaman
Mari kita asumsikan, misalnya, bahwa harga rumah yang Anda beli adalah $ 300.000 dan jumlah pinjaman adalah $ 270.000 (yang berarti Anda menghasilkan uang muka $ 30.000), menghasilkan rasio LTV 90%. Pembayaran PMI bulanan akan antara $ 117 dan $ 150, tergantung pada jenis hipotek yang Anda dapatkan. (Hipotek tingkat-disesuaikan, atau ARM, membutuhkan pembayaran PMI lebih tinggi daripada hipotek tingkat-tetap.)
Namun, PMI belum tentu merupakan persyaratan permanen. Pemberi pinjaman diharuskan untuk menurunkan PMI ketika rasio LTV hipotek mencapai 78% melalui kombinasi pengurangan pokok hipotek dan apresiasi harga rumah. Jika bagian dari pengurangan rasio LTV adalah karena apresiasi harga rumah, ingatlah bahwa Anda harus membayar untuk penilaian baru untuk memverifikasi jumlah apresiasi.
Alternatif untuk membayar PMI adalah dengan menggunakan hipotek kedua atau yang dikenal sebagai pinjaman piggyback. Begini cara kerjanya: Anda memperoleh hipotek pertama dengan jumlah yang sama dengan 80% dari nilai rumah, sehingga menghindari PMI, dan kemudian mengambil hipotek kedua dengan jumlah yang sama dengan harga jual rumah dikurangi jumlah uang muka dan jumlah hipotek pertama.
Dengan menggunakan angka-angka dari contoh di atas, Anda akan mengambil hipotek pertama sebesar $ 240.000, menghasilkan uang muka $ 30.000 dan mendapatkan hipotek kedua sebesar $ 30.000. Ini menghilangkan kebutuhan untuk membayar PMI karena rasio LTV dari hipotek pertama adalah 80%; Namun, Anda juga sekarang memiliki hipotek kedua yang hampir pasti akan membawa tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama Anda. Meskipun ada banyak jenis hipotek kedua yang tersedia, tingkat bunga yang lebih tinggi setara untuk kursus. Namun, pembayaran gabungan untuk hipotek pertama dan kedua biasanya lebih kecil dari pembayaran hipotek pertama ditambah PMI.
Pengorbanannya
Singkatnya, ketika datang ke PMI, jika Anda memiliki kurang dari 20% dari harga jual atau nilai rumah untuk digunakan sebagai uang muka, Anda memiliki dua opsi dasar:
- Gunakan hipotek pertama yang "berdiri sendiri" dan bayar PMI sampai LTV hipotek mencapai 78%, di mana PMI dapat dihilangkan. Gunakan hipotek kedua. Ini kemungkinan besar akan menghasilkan biaya hipotek awal yang lebih rendah daripada membayar PMI. Namun, hipotek kedua biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi daripada hipotek pertama, dan hanya dapat dihilangkan dengan melunasinya atau membiayai kembali hipotek pertama dan kedua menjadi hipotek mandiri yang baru, mungkin ketika LTV mencapai 80% atau kurang (jadi tidak diperlukan PMI).
Beberapa variabel lain dapat berperan dalam keputusan ini. Sebagai contoh:
- Bandingkan kemungkinan penghematan pajak yang terkait dengan pembayaran PMI versus penghematan pajak yang terkait dengan pembayaran bunga hipotek kedua. Undang-undang perpajakan 2017 telah mengubah batas pengurangan bunga hipotek, jadi tanyakan kepada akuntan mengenai situasi keuangan Anda. Bandingkan biaya penilaian baru untuk menghilangkan PMI vs. biaya refinancing hipotek pertama dan kedua menjadi satu-satunya yang berdiri sendiri hak Tanggungan. Perhatikan risiko bahwa suku bunga dapat naik antara waktu keputusan hipotek awal dan waktu ketika hipotek pertama dan kedua akan dibiayai kembali. Periksa tarif yang berbeda dari pengurangan pokok dua opsi. Catat nilai waktu uang (ide bahwa uang yang Anda belanjakan sekarang bernilai lebih dari jumlah yang sama di masa depan).
Namun, variabel yang paling penting dalam keputusan tersebut adalah tingkat yang diharapkan dari apresiasi harga rumah. Jika Anda memilih hipotek pertama yang berdiri sendiri yang mengharuskan Anda membayar PMI - alih-alih mendapatkan hipotek kedua tanpa PMI - seberapa cepat rumah Anda bisa menghargai nilainya hingga LTV 78%, dan PMI dapat dihilangkan ? Ini adalah faktor penentu utama dan, oleh karena itu, yang akan kita fokuskan sekarang.
Penghargaan: Kunci untuk Pengambilan Keputusan
Inilah faktor keputusan yang paling penting: Setelah PMI dihilangkan dari hipotek pertama yang berdiri sendiri, pembayaran bulanan yang akan Anda bayar akan kurang dari pembayaran gabungan pada hipotek pertama dan kedua. Ini menimbulkan dua pertanyaan. Pertama, berapa lama sebelum PMI dapat dieliminasi? Dan kedua, apa penghematan yang terkait dengan setiap opsi?
Di bawah ini adalah dua contoh berdasarkan estimasi tingkat apresiasi harga rumah yang berbeda.
Contoh 1: Tingkat Apresiasi Harga Rumah yang Lambat
Tabel di bawah ini membandingkan pembayaran bulanan hipotek dengan bunga tetap berdurasi 30 tahun yang berdiri sendiri, dengan PMI versus hipotek pertama dengan bunga tetap 30 tahun dikombinasikan dengan hipotek kedua 30 tahun / jatuh tempo dalam 15 tahun.
Hipotek memiliki karakteristik sebagai berikut:
Pada Gambar 2 , tingkat tahunan apresiasi harga rumah diperkirakan.
Perhatikan bahwa pembayaran PMI $ 120 dijatuhkan dari total pembayaran bulanan hipotek pertama yang berdiri sendiri di bulan 60 (lihat Gambar 3 ) ketika LTV mencapai 78% melalui kombinasi pengurangan pokok dan apresiasi harga rumah.
Tabel pada Gambar 4 menunjukkan pembayaran bulanan gabungan dari hipotek pertama dan kedua. Perhatikan bahwa pembayaran bulanan konstan. Tingkat bunga adalah rata-rata tertimbang. LTV hanyalah hipotek pertama.
Dengan menggunakan hipotek pertama dan kedua, $ 85 dolar dapat dihemat per bulan selama 60 bulan pertama. Ini sama dengan total penghematan $ 5.100. Mulai bulan 61, hipotek pertama yang berdiri sendiri memperoleh keuntungan sebesar $ 35 per bulan untuk sisa jangka waktu hipotek. Jika kita membagi $ 5.100 dengan $ 35, kita mendapatkan 145. Dengan kata lain, dalam skenario apresiasi harga rumah yang lambat ini, mulai bulan 61, akan dibutuhkan 145 bulan lagi sebelum keuntungan pembayaran dari hipotek pertama yang berdiri sendiri tanpa PMI bisa mendapatkan mendukung keuntungan awal hipotek gabungan pertama dan kedua. (Periode waktu ini akan diperpanjang jika nilai waktu dari uang dipertimbangkan.)
Contoh 2: Tingkat Apresiasi Harga Rumah yang Cepat
Contoh di bawah ini didasarkan pada hipotek yang sama seperti yang ditunjukkan di atas. Namun, perkiraan apresiasi harga rumah berikut digunakan.
Dalam contoh ini, kami hanya menampilkan satu tabel pembayaran bulanan untuk dua opsi (lihat Gambar 6 ). Perhatikan bahwa PMI dijatuhkan dalam kasus ini di bulan 13 karena apresiasi harga rumah yang cepat, yang dengan cepat menurunkan LTV menjadi 78%.
Dengan apresiasi harga rumah yang cepat, PMI dapat dihilangkan dengan relatif cepat.
Hipotek gabungan hanya memiliki keuntungan pembayaran sebesar $ 85 selama 12 bulan. Ini sama dengan total penghematan $ 1.020. Mulai bulan 13, hipotek berdiri sendiri memiliki keuntungan pembayaran $ 35. Jika kita membagi $ 1.020 dengan 35, kita dapat menentukan bahwa akan butuh 29 bulan untuk menabung tabungan awal dari hipotek pertama dan kedua yang digabungkan. Dengan kata lain, mulai bulan 41, peminjam akan lebih baik secara finansial dengan memilih hipotek pertama yang berdiri sendiri dengan PMI. (Periode waktu ini akan diperpanjang jika nilai waktu dari uang dipertimbangkan.)
Garis bawah
- Jika Anda memilih untuk membayar PMI, itu dapat dihilangkan melalui penilaian setelah LTV mencapai 78%. Jika Anda memilih untuk menggunakan kombinasi hipotek pertama dan kedua, Anda cenderung memiliki tabungan pembayaran awal. Namun, satu-satunya cara untuk menghilangkan hipotek kedua, yang kemungkinan akan membawa tingkat bunga lebih tinggi daripada hipotek pertama, adalah dengan melunasinya atau membiayai kembali pinjaman pertama dan kedua Anda menjadi hipotek baru yang berdiri sendiri.
