Salah satu keputusan finansial terbesar yang dibuat orang dalam hidup mereka adalah membeli rumah. Mengapa begitu banyak orang membuat komitmen finansial yang besar ketika menyewa lebih murah dan merupakan kewajiban yang jauh lebih pendek dan lebih fleksibel?
Salah satu alasannya adalah bahwa kepemilikan rumah memungkinkan individu untuk membangun ekuitas dan mengurangi bunga hipotek dari pajak mereka, yang menjadikannya satu-satunya pembebasan pajak terbesar. Ada juga keuntungan berinvestasi di rumah yang diharapkan akan meningkat nilainya seiring waktu. Ada juga manfaat tidak berwujud seperti memiliki kontrol lebih besar atas renovasi.
Ketika seseorang membeli rumah, pembayaran bulanannya meningkat, tetapi memiliki rumah Anda bisa menjadi hadiah jika keputusan yang tepat dibuat sejak awal.
Langkah Satu: Menghapus Utang yang Ada
Persiapan yang tepat adalah setengah dari perjuangan untuk memenuhi syarat untuk hipotek. Hal pertama yang harus dilakukan calon peminjam adalah mendapatkan salinan laporan kredit mereka untuk menentukan skor FICO dan kelayakan kredit mereka. Pada tahun 2018, Administrasi Perumahan Federal, atau FHA, mensyaratkan skor kredit minimal 500 untuk pinjaman FHA; namun, banyak kreditur membutuhkan skor 620 hingga 640. Jika skor Anda rendah, Anda harus berupaya memperbaikinya dengan menjaga saldo rendah pada kartu kredit, membayar tagihan tepat waktu, dan membayar utang berbunga tinggi Anda. Jangan menutup kartu kredit yang tidak digunakan, karena hal itu dapat memengaruhi skor FICO dan rasio penggunaan kredit Anda secara negatif (untuk lebih lanjut tentang rasio ini baca " Rasio Utilisasi Kredit" ). Jaga keseimbangan tetap rendah. Juga, periksa apakah ada kesalahan atau perbedaan dengan pelaporan kreditor Anda dan perbaiki.
Pada saat yang sama, Anda harus menyimpan uang sebanyak mungkin untuk uang muka Anda. Namun, melunasi hutang berbunga tinggi lebih penting. Setiap tingkat kartu kredit yang memiliki tingkat bunga lebih dari dua kali tingkat bunga terlalu tinggi. Misalnya, jika kurs utama saat ini adalah 6%, Anda harus mencoba melunasi semua kartu kredit Anda dengan suku bunga 12% atau lebih, atau mencari pemberi pinjaman lain dengan tarif yang lebih baik untuk mentransfer utang Anda.
Langkah Dua: Berbelanja untuk Pemberi Pinjaman
Setelah skor kredit Anda sesuai dengan yang Anda inginkan, Anda harus berbelanja untuk pemberi pinjaman. Dengan asumsi Anda adalah prospek yang baik, biarkan tiga atau empat pemberi pinjaman bersaing untuk bisnis Anda. Jangan beri setiap pemberi pinjaman persetujuan untuk mengakses laporan kredit Anda. Dapatkan salinan awal dari "perkiraan itikad baik" (formulir HUD-1) dan analisis setiap tagihan. Hanya ketika Anda telah memilih pemberi pinjaman Anda mengizinkan mereka memeriksa kredit Anda.
Biaya pemberi pinjaman kepada peminjam sangat kreatif dan beragam. Biaya seperti asal pinjaman, biaya pemrosesan. dan biaya penjaminan sering dinegosiasikan ke bawah oleh setidaknya 50% atau bahkan dibebaskan oleh pemberi pinjaman jika mereka menginginkan bisnis Anda. Hindari poin jika Anda bisa. Ketika Anda membayar poin, Anda membayar bunga (1 poin = 1 persen) secara sekaligus di muka untuk mendapatkan tingkat yang lebih rendah pada hipotek suku bunga tetap Anda, yang pada dasarnya meningkatkan jumlah uang muka Anda. Poin adalah biaya tambahan yang tidak perlu oleh pemberi pinjaman. Menolak untuk membayar biaya ini, atau membawa bisnis Anda ke tempat lain.
Dalam beberapa kasus, mungkin layak untuk menyewa pengacara real estat yang dapat mengidentifikasi biaya yang tidak perlu. Agen real estat yang berpengetahuan luas juga dapat memandu Anda tentang biaya mana yang merupakan kebiasaan dan mana yang berpotensi dihilangkan. Misalnya, biaya kepemilikan di negara bagian Florida adalah tanggung jawab pembeli (kecuali penjual setuju untuk mengambil biaya), jadi Anda perlu tahu bahwa biaya ini harus muncul berdasarkan perkiraan niat baik Anda. Jika pemberi pinjaman Anda adalah pemberi pinjaman luar negara, mereka mungkin memiliki biaya yang berbeda (yang biasanya melebihi $ 1.000) dan mungkin muncul sebagai biaya kejutan pada pernyataan penyelesaian HUD-1 Anda sebelum ditutup.
Mengapa Pemberi Cinta Suka PMI
Pemberi pinjaman dapat memangsa pembeli rumah pertama kali. Sebagian besar pemberi pinjaman membebankan biaya asuransi hipotek pribadi (PMI) jika Anda gagal membayar uang muka awal sebesar 20% atau lebih di rumah Anda. Asuransi ini melindungi pemberi pinjaman, bukan Anda, dalam kasus gagal bayar atas pinjaman Anda. Umumnya, pemberi pinjaman akan menganggap pinjaman yang dibiayai lebih dari 80% dari nilai rumah sebagai risiko gagal bayar yang lebih besar dan memerlukan pembayaran PMI. Berapa pembayaran untuk PMI ini? Jika Anda mengajukan pinjaman $ 200.000 dengan uang muka 10 persen, Anda dapat mengharapkan untuk membayar setidaknya $ 100 per bulan untuk pembayaran PMI. Bukan hal yang aneh melihat pembayaran PMI dalam kisaran $ 150 hingga $ 200 sebulan.
Langkah Tiga: Munculkan Uang Muka
Apa yang dapat Anda lakukan jika Anda tidak mampu membayar uang muka 20% dari pinjaman rumah Anda? Jika Anda melihat rumah $ 200.000 dan Anda memiliki $ 10.000 untuk uang muka, sebagian besar pemberi pinjaman akan memerlukan pembayaran PMI jika Anda tidak memasukkan setidaknya $ 40.000 di rumah (biaya pinjaman / pinjaman tidak termasuk dalam perhitungan pinjaman kami). Untuk sebagian besar pembeli rumah pertama kali, uang muka $ 40.000 tidak masuk akal.
Namun, Anda dapat mencoba untuk "mengembalikan" pinjaman Anda sehingga dua pemberi pinjaman mengambil bagian dalam pinjaman tersebut. Ini bisa menyerupai rencana tipe 80-15-5: Anda membiayai 80% pada hipotek primer, 15% pada hipotek kedua atau pinjaman ekuitas rumah, dan 5% sebagai uang muka Anda. Dengan menggunakan pinjaman ekuitas rumah ditambah uang muka Anda, Anda dapat memanfaatkan jumlah itu terhadap harga pembelian rumah Anda dan menutupi persyaratan 20% ke bawah, sehingga menghindari PMI. Ekuitas rumah atau pinjaman kedua kemungkinan besar akan memiliki tingkat variabel atau tingkat yang lebih tinggi dari hipotek utama Anda, jadi Anda harus mengawasi pinjaman ini dan mencoba melunasinya terlebih dahulu. Bunga dari pinjaman ekuitas rumah juga merupakan bunga yang dapat dikurangkan dari pajak federal AS (utang ekuitas rumah dikenakan plafon $ 100.000 untuk dikurangkan).
Jenis-jenis Pinjaman
Pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun adalah pinjaman hipotek yang paling umum karena suku bunga tidak berubah selama masa pinjaman. Sebagian besar pemilik rumah lebih suka jenis pinjaman ini karena pembayaran bulanan mereka akan tetap stabil selama bertahun-tahun. Pinjaman tetap 15 tahun menjadi lebih populer karena mengurangi jangka waktu pinjaman, yang mengurangi jumlah bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman. Pinjaman jangka pendek ini biasanya memiliki tingkat bunga yang lebih tinggi karena pemberi pinjaman memberikan kesempatan untuk menghasilkan uang, terutama jika tingkat bunga meningkat.
Hipotek tingkat-disesuaikan (ARM) menawarkan tingkat bunga rendah untuk jangka waktu tertentu. Tingkat bunga dapat disesuaikan setiap tahun atau mereka mungkin terdaftar sebagai "3-1, " "5-1, " "7-1, " atau yang serupa. Di bawah pinjaman "tingkat bunga tetap" 7-1 ", jumlah pinjaman akan ditetapkan untuk tujuh tahun pertama dan kemudian akan disesuaikan pada tahun kedelapan berdasarkan kondisi pasar saat ini, yang biasanya didasarkan pada satu tahun Indeks keuangan. Awalnya, suku bunga ARM dapat berkisar antara satu hingga tiga poin persentase di bawah hipotek tetap konvensional dan kemudian biasanya disesuaikan setiap tahun setelah jangka waktu tetap berakhir. Apakah ARM tepat untuk Anda sering tergantung pada berapa lama Anda berencana untuk tinggal di rumah. Dalam kasus "7-1, " jika Anda hanya berencana untuk tinggal di rumah selama tujuh tahun, ini mungkin pinjaman yang sempurna untuk Anda. Namun, jika Anda berencana untuk tinggal di rumah lebih lama dan suku bunga mulai naik; pembayaran bulanan Anda dapat naik secara signifikan.
Garis bawah
Perlu upaya ekstra untuk meninjau pernyataan penyelesaian HUD-1 Anda sebelum tanggal penutupan rumah baru Anda; angka-angka yang tercantum di sana harus cocok dengan angka-angka yang diberikan kepada Anda berdasarkan perkiraan dengan niat baik. Jika angkanya meningkat, atau Anda melihat tagihan baru, hubungi pemberi pinjaman dan minta mereka untuk menjelaskan atau memperbaiki kesalahan. Membeli rumah adalah komitmen jangka panjang, jadi pastikan bahwa Anda sepenuhnya memahami semua persyaratan pinjaman Anda dan jangan mengabaikan biaya tersembunyi yang nantinya bisa Anda sesali.
