Daftar Isi
- Menentukan Hipotek yang Terjangkau
- Kriteria Pemberi Pinjaman
- Skor Kredit Anda
- Cara Menghitung Uang Muka
- Bagaimana Pemberi Pinjaman Memutuskan
- Kriteria Pribadi untuk Pembeli Rumah
- Pertimbangan Pra-Hipotek
- Biaya Di Luar Hipotek
- Garis bawah
2020 dapat melihat resesi di pasar perumahan, menurut perusahaan real estat online Zillow. Mereka yang tidak mampu membeli semua transaksi tunai seharusnya tidak bertanya, "Bisakah saya membeli rumah itu?" Sebaliknya, mereka harus bertanya, "Bisakah saya meminjam uang untuk rumah itu?"
Pengambilan Kunci
- Aturan praktisnya adalah Anda dapat membeli hipotek yang dua hingga dua setengah kali dari penghasilan kotor Anda. Pembayaran kredit terdiri dari empat hal: pokok, bunga, pajak, dan asuransi, secara kolektif dikenal sebagai PITI. Rasio front-end Anda adalah persentase dari pendapatan kotor tahunan Anda yang digunakan untuk membayar hipotek Anda, dan secara umum tidak boleh lebih dari 28%. Rasio back-end Anda adalah persentase dari pendapatan kotor tahunan Anda yang digunakan untuk membayar hutang Anda, dan secara umum tidak melebihi 36%.
Menentukan Hipotek yang Terjangkau
Secara umum, sebagian besar pemilik rumah prospektif mampu membiayai properti yang harganya antara dua dan dua setengah kali pendapatan kotor mereka. Di bawah formula ini, seseorang yang menghasilkan $ 100.000 per tahun dapat membayar hipotek sebesar $ 200.000 hingga $ 250.000. Namun, perhitungan ini hanya pedoman umum. Anda dapat menggunakan kalkulator hipotek Investopedia untuk memperkirakan pembayaran hipotek bulanan dengan lebih baik.
Pada akhirnya, ketika memutuskan sebuah properti, Anda perlu mempertimbangkan beberapa faktor lagi. Pertama, ide yang baik untuk memiliki pemahaman tentang apa yang menurut kreditor Anda mampu (dan bagaimana perkiraannya). Kedua, Anda perlu menentukan beberapa kriteria pribadi dengan mengevaluasi tidak hanya keuangan Anda tetapi juga preferensi dan prioritas Anda.
Hipotek: Berapa Banyak yang Dapat Anda Mampu?
Kriteria Pemberi Pinjaman
Sementara setiap pemberi pinjaman hipotek menentukan kriteria sendiri untuk keterjangkauan, kemampuan Anda untuk membeli rumah — dan ukuran serta persyaratan pinjaman yang Anda dapatkan — sangat tergantung pada faktor-faktor berikut:
Pendapatan kotor
Ini adalah tingkat penghasilan yang dibuat calon pembeli rumah sebelum pajak penghasilan. Ini umumnya dianggap gaji ditambah pendapatan bonus dan dapat mencakup penghasilan paruh waktu, penghasilan wirausaha, tunjangan Jaminan Sosial, cacat, tunjangan, dan tunjangan anak. Pendapatan kotor memainkan peran penting dalam menentukan rasio front-end.
Rasio Front-End
Rasio ini adalah persentase dari pendapatan kotor tahunan Anda yang dapat didedikasikan untuk membayar hipotek Anda setiap bulan. Pembayaran hipotek terdiri dari empat komponen (sering secara kolektif disebut sebagai PITI): pokok, bunga, pajak, dan asuransi (baik asuransi properti dan asuransi hipotek swasta, jika diharuskan oleh hipotek Anda). Aturan praktis yang baik adalah bahwa PITI tidak boleh melebihi 28% dari pendapatan kotor Anda. Namun, banyak pemberi pinjaman membiarkan peminjam melebihi 30%, dan beberapa bahkan membiarkan peminjam melebihi 40%.
Rasio Back-End
Juga dikenal sebagai rasio utang terhadap pendapatan (DTI), ini menghitung persentase dari pendapatan kotor Anda yang diperlukan untuk menutupi utang Anda. Hutang termasuk pembayaran kartu kredit, tunjangan anak, dan pinjaman luar biasa lainnya (otomatis, pelajar, dll.). Dengan kata lain, jika Anda membayar $ 2.000 setiap bulan dalam pengeluaran dan Anda menghasilkan $ 4.000 setiap bulan, rasio Anda adalah 50% —setengah dari penghasilan bulanan Anda digunakan untuk membayar utang.
Inilah berita buruknya: Rasio utang terhadap pendapatan 50% tidak akan membuat Anda bermimpi seperti itu. Kebanyakan pemberi pinjaman merekomendasikan bahwa DTI Anda tidak melebihi 36% dari penghasilan kotor Anda. Untuk menghitung utang bulanan maksimum Anda berdasarkan rasio ini, kalikan penghasilan kotor Anda dengan 0, 36 dan bagi dengan 12. Sebagai contoh, jika Anda menghasilkan $ 100.000 per tahun, biaya maksimum utang bulanan Anda tidak boleh melebihi $ 3.000. Semakin rendah rasio DTI, semakin baik.
Skor Kredit Anda
Jika satu sisi dari koin keterjangkauan adalah pendapatan, maka sisi lain adalah risiko. Pemberi pinjaman hipotek telah mengembangkan formula untuk menentukan tingkat risiko calon pembeli rumah. Formula bervariasi tetapi umumnya ditentukan dengan menggunakan skor kredit pemohon. Pelamar dengan skor kredit rendah dapat mengharapkan untuk membayar tingkat bunga yang lebih tinggi, juga disebut sebagai tingkat persentase tahunan (APR), atas pinjaman mereka.
20%
Jumlah harga pembelian rumah yang diperlukan untuk uang muka yang memungkinkan Anda menghindari membayar asuransi hipotek pribadi
Cara Menghitung Uang Muka
Uang muka adalah jumlah yang mampu dibayar oleh pembeli sendiri untuk tempat tinggal, menggunakan uang tunai atau aset likuid. Uang muka minimal 20% dari harga pembelian rumah biasanya diminta oleh pemberi pinjaman (dan merupakan minimum yang diperlukan untuk menghindari kebutuhan asuransi hipotek pribadi), tetapi banyak pemberi pinjaman membiarkan pembeli membeli rumah dengan persentase yang jauh lebih kecil. Jelas, semakin banyak Anda dapat meletakkan, semakin sedikit pembiayaan yang Anda butuhkan, dan semakin baik Anda melihat ke bank.
Misalnya, jika calon pembeli rumah mampu membayar 10% pada rumah $ 100.000, uang muka adalah $ 10.000, yang berarti pemilik rumah harus membiayai $ 90.000.
Selain jumlah pembiayaan, pemberi pinjaman juga ingin tahu berapa tahun yang dibutuhkan pinjaman hipotek. Hipotek jangka pendek memiliki pembayaran bulanan lebih tinggi, tetapi kemungkinan lebih murah selama jangka waktu pinjaman.
Bagaimana Pemberi Pinjaman Memutuskan
Banyak faktor yang berbeda masuk ke keputusan pemberi pinjaman hipotek pada keterjangkauan pembeli rumah, tetapi mereka pada dasarnya bermuara pada pendapatan, utang, aset, dan kewajiban. Terkadang kami berpikir aplikasi hipotek kami dinilai oleh orang yang menggunakan firasat daripada kriteria objektif, tetapi, bahkan, bahkan jika pemberi pinjaman hipotek Anda mengalami hari yang buruk, Anda dapat yakin bahwa sebagian besar prosesnya adalah formula.
Pemberi pinjaman ingin tahu berapa banyak penghasilan yang diperoleh seorang pemohon, berapa banyak permintaan yang ada pada pendapatan itu, dan potensi keduanya di masa depan — singkatnya, apa pun yang dapat membahayakan kemampuannya untuk dibayar kembali. Penghasilan, uang muka, dan pengeluaran bulanan umumnya merupakan kualifikasi dasar untuk pembiayaan, sementara sejarah dan skor kredit menentukan tingkat bunga pada pembiayaan itu sendiri.
Kriteria Pribadi untuk Pembeli Rumah
Pemberi pinjaman mungkin memberi tahu Anda bahwa Anda mampu membeli tanah yang sangat luas, tetapi bisakah Anda benar-benar? Ingat, kriteria pemberi pinjaman sebagian besar melihat gaji kotor Anda. Masalah dengan menggunakan gaji kotor itu sederhana: Anda memperhitungkan 30% dari gaji Anda — tetapi bagaimana dengan pajak, potongan FICA, dan premi asuransi kesehatan? Bahkan jika Anda mendapatkan pengembalian pajak Anda, itu tidak membantu Anda sekarang — dan berapa banyak yang akan Anda dapatkan kembali?
Itulah sebabnya beberapa ahli keuangan merasa lebih realistis untuk berpikir dalam hal pendapatan bersih Anda (alias gaji pulang) dan bahwa Anda tidak boleh menggunakan lebih dari 25% penghasilan bersih Anda untuk pembayaran hipotek Anda. Kalau tidak, sementara Anda mungkin benar-benar dapat membayar hipotek bulanan, Anda bisa berakhir "rumah miskin."
Biaya untuk membayar dan memelihara rumah Anda dapat mengambil persentase besar dari penghasilan Anda — jauh dan di atas rasio front-end nominal — sehingga Anda tidak akan memiliki cukup uang untuk menutupi pengeluaran diskresioner lain atau hutang luar biasa atau untuk menabung untuk pensiun atau bahkan hari hujan. Keputusan untuk menjadi rumah miskin atau tidak sebagian besar adalah masalah pilihan pribadi; mendapatkan persetujuan untuk hipotek tidak berarti Anda benar-benar dapat membayar pembayaran.
Jangan menempatkan diri Anda dalam posisi menjadi "miskin di rumah, " membayar begitu banyak untuk hipotek sehingga Anda tidak memiliki cukup uang untuk menutupi pengeluaran diskresioner atau menabung untuk pensiun.
Pertimbangan Pra-Hipotek
Selain kriteria pemberi pinjaman, pertimbangkan masalah-masalah berikut ketika merenungkan kemampuan Anda untuk membayar hipotek.
Pendapatan
Apakah Anda mengandalkan dua penghasilan hanya untuk membayar tagihan? Apakah pekerjaan Anda stabil? Dapatkah Anda dengan mudah menemukan posisi lain yang membayar upah yang sama, atau lebih baik, jika Anda kehilangan pekerjaan saat ini? Jika memenuhi anggaran bulanan Anda tergantung pada setiap sen yang Anda hasilkan, bahkan pengurangan kecil bisa menjadi bencana.
Beban
Perhitungan rasio back-end Anda akan mencakup sebagian besar pengeluaran utang Anda saat ini, tetapi bagaimana dengan pengeluaran lain yang belum Anda hasilkan? Apakah Anda akan punya anak yang kuliah suatu hari nanti? Apakah Anda memiliki rencana untuk membeli mobil, truk, atau kapal baru? Apakah keluarga Anda menikmati liburan tahunan?
Gaya hidup
Apakah Anda bersedia mengubah gaya hidup Anda untuk mendapatkan rumah yang Anda inginkan? Jika lebih sedikit perjalanan ke mal dan sedikit pengetatan anggaran tidak mengganggu Anda, menerapkan rasio back-end yang lebih tinggi mungkin akan berhasil. Jika Anda tidak dapat melakukan penyesuaian apa pun — atau Anda sudah memiliki saldo rekening kartu kredit yang cukup besar — Anda mungkin ingin bermain aman dan mengambil pendekatan yang lebih konservatif dalam perburuan rumah Anda.
Kepribadian
Tidak ada dua orang yang memiliki kepribadian yang sama, terlepas dari pendapatan mereka. Beberapa orang dapat tidur nyenyak di malam hari mengetahui bahwa mereka berutang $ 5.000 per bulan selama 30 tahun ke depan, sementara yang lain resah atas pembayaran setengah ukuran itu. Prospek refinancing rumah untuk membayar pembayaran pada mobil baru akan membuat beberapa orang gila sementara tidak mengkhawatirkan yang lain sama sekali.
Jujurlah tentang tingkat risiko keuangan yang membuat Anda nyaman hidup bersama.
Biaya Di Luar Hipotek
Meskipun hipotek jelas merupakan tanggung jawab keuangan terbesar dari kepemilikan rumah, ada sejumlah biaya tambahan, beberapa di antaranya tidak hilang bahkan setelah hipotek dilunasi. Pembeli yang pintar sebaiknya mengingat hal-hal berikut:
Pemeliharaan
Bahkan jika Anda membangun rumah baru, itu tidak akan tetap baru selamanya, juga tidak akan peralatan besar yang mahal, seperti kompor, mesin pencuci piring, dan lemari es. Hal yang sama berlaku untuk atap rumah, tungku, jalan masuk, karpet, dan bahkan cat di dinding. Jika rumah Anda miskin ketika Anda menerima pembayaran hipotek pertama, Anda dapat menemukan diri Anda dalam situasi yang sulit jika keuangan Anda belum membaik pada saat rumah Anda membutuhkan perbaikan besar.
Keperluan
Panas, listrik, air, pembuangan limbah, pembuangan sampah, televisi kabel, dan layanan telepon semuanya membutuhkan biaya. Biaya ini tidak termasuk dalam rasio front-end, juga tidak dihitung dalam rasio back-end. Namun demikian, mereka tidak dapat dihindari bagi sebagian besar pemilik rumah.
Biaya Asosiasi
Banyak lingkungan yang terjaga keamanannya atau komunitas terencana menilai biaya asosiasi bulanan atau tahunan. Terkadang biaya ini kurang dari $ 100 per tahun; lain kali mereka beberapa ratus dolar per bulan. Di beberapa komunitas mereka termasuk pemeliharaan halaman, pemindahan salju, kolam komunitas, dan layanan lainnya.
Beberapa biaya hanya digunakan untuk biaya administrasi menjalankan komunitas. Penting untuk diingat bahwa sementara jumlah pemberi pinjaman yang meningkat memasukkan biaya asosiasi dalam rasio front-end, biaya-biaya ini cenderung meningkat seiring waktu.
Mebel dan Dekorasi
Berkendara melalui hampir semua komunitas rumah baru setelah matahari terbenam dan Anda mungkin akan melihat beberapa lampu interior menerangi kamar kosong yang luas yang hanya dapat Anda lihat karena rumah-rumah besar dan indah itu tidak memiliki penutup jendela. Ini bukan tren dekorasi terbaru. Ini adalah hasil dari keluarga yang menghabiskan semua uangnya untuk rumah dan sekarang tidak mampu membeli tirai atau perabot. Sebelum Anda membeli rumah baru, perhatikan baik-baik jumlah kamar yang perlu dilengkapi dan jumlah jendela yang membutuhkan penutup.
Garis bawah
Biaya rumah adalah pengeluaran pribadi terbesar yang akan dihadapi sebagian besar orang. Sebelum mengambil hutang yang sangat besar, luangkan waktu untuk melakukan perhitungan. Setelah Anda menghitungnya, pertimbangkan situasi pribadi Anda dan pikirkan gaya hidup Anda — tidak hanya sekarang tetapi ke satu atau dua dekade mendatang.
Rumah impian mungkin semua yang Anda inginkan dengan harga yang mahal sekarang, tetapi apakah itu layak untuk memperpanjang diri Anda dan keluarga Anda? Apakah Anda akan menggadaikan tidak hanya rumah Anda tetapi seluruh hidup Anda juga? Pemberi pinjaman membantu Anda membeli rumah, tetapi orang yang harus memutuskan apakah Anda benar-benar mampu membelinya adalah Anda.
