Tetapi apa yang terjadi ketika periode bunga saja habis? Siapa yang menawarkan pinjaman ini? Dan kapan masuk akal untuk mendapatkannya? Berikut ini adalah panduan singkat untuk jenis hipotek ini.
Bagaimana Hipotek Hanya Bunga Terstruktur
Pada dasarnya, hipotek bunga-satunya adalah hipotek di mana Anda hanya melakukan pembayaran bunga untuk beberapa tahun pertama - biasanya lima atau sepuluh - dan begitu periode itu berakhir, Anda mulai membayar pokok dan bunga. Jika Anda ingin melakukan pembayaran pokok selama periode bunga saja, Anda bisa, tetapi itu bukan persyaratan pinjaman.
Anda biasanya akan melihat pinjaman dengan bunga hanya terstruktur sebagai 3/1, 5/1, 7/1 atau 10/1 tingkat disesuaikan hipotek (ARM). Pemberi pinjaman mengatakan bahwa pilihan 7/1 dan 10/1 paling populer di kalangan peminjam. Secara umum, periode dengan bunga hanya sama dengan periode dengan suku bunga tetap untuk pinjaman dengan tingkat bunga yang dapat disesuaikan. Itu berarti jika Anda memiliki 10/1 ARM, misalnya, Anda akan membayar bunga hanya untuk sepuluh tahun pertama.
Pada ARM khusus bunga, setelah periode pengantar berakhir, suku bunga akan menyesuaikan setahun sekali (dari situlah "1" berasal) berdasarkan suku bunga acuan seperti LIBOR ditambah margin yang ditentukan oleh pemberi pinjaman. Suku bunga acuan berubah ketika pasar berubah, tetapi margin sudah ditentukan pada saat Anda mengambil pinjaman.
Batas batas kurs Perubahan suku bunga. Ini berlaku untuk semua ARM, bukan hanya ARM yang hanya untuk kepentingan saja. Batas suku bunga awal pada 3/1 ARM dan 5/1 ARMS biasanya dua, kata Casey Fleming, seorang petugas pinjaman dengan C2 Financial Corp di San Diego dan penulis "Panduan Pinjaman: Cara Mendapatkan Hipotek Kemungkinan Terbaik." Itu berarti jika tingkat bunga awal Anda adalah tiga persen, maka karena periode bunga saja berakhir pada tahun keempat atau tahun enam, tingkat bunga baru Anda tidak akan lebih tinggi dari lima persen. Pada 7/1 ARM dan 10/1 ARM, batas kurs awal biasanya lima.
Setelah itu, kenaikan tarif biasanya dibatasi hingga dua persen per tahun, terlepas dari apa periode pengantar ARM itu. Tutup seumur hidup hampir selalu lima persen di atas suku bunga awal pinjaman, kata Fleming. Jadi, jika tingkat awal Anda adalah tiga persen, itu mungkin meningkat menjadi lima persen pada tahun delapan, tujuh persen pada tahun sembilan dan maksimal delapan pada tahun sepuluh.
Setelah periode bunga saja berakhir, Anda harus mulai membayar pokok pinjaman selama sisa jangka waktu pinjaman - atas dasar amortisasi penuh, dalam peminjam bicara. Pinjaman hanya bunga hari ini tidak memiliki pembayaran balon; mereka biasanya tidak diizinkan oleh hukum, kata Fleming. Jadi jika jangka waktu penuh dari ARM 7/1 adalah 30 tahun dan periode bunga saja adalah tujuh tahun, pada tahun delapan, pembayaran bulanan Anda akan dihitung ulang berdasarkan dua hal: pertama, tingkat bunga baru, dan kedua, pembayaran pokok selama 23 tahun yang tersisa.
Pinjaman Hanya Bunga Tetap
Hipotek dengan suku bunga tetap tidak lazim. Dengan pinjaman hanya suku bunga tetap 30 tahun, Anda dapat membayar bunga hanya selama sepuluh tahun, kemudian membayar bunga ditambah pokok selama 20 tahun yang tersisa. Dengan asumsi Anda tidak menaruh apa-apa terhadap pokok selama sepuluh tahun pertama, pembayaran bulanan Anda akan melonjak secara substansial di tahun 11, tidak hanya karena Anda akan mulai membayar pokok, tetapi karena Anda akan membayar pokok dalam waktu hanya 20 tahun, bukan 30 tahun. Karena Anda tidak membayar pokok selama periode bunga saja, ketika tingkat bunga ulang, pembayaran bunga baru Anda didasarkan pada seluruh jumlah pinjaman. Pinjaman $ 100.000 dengan tingkat bunga 3, 5 persen hanya berharga $ 291, 67 per bulan selama sepuluh tahun pertama, tetapi $ 579, 96 per bulan selama 20 tahun tersisa (hampir dua kali lipat).
Lebih dari 30 tahun, pinjaman $ 100.000 akan dikenakan biaya $ 174.190, 80 - dihitung sebagai ($ 291, 67 x 120 pembayaran) + ($ 579, 96 x 240 pembayaran). Jika Anda mengambil pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun dengan tingkat bunga 3, 5 persen yang sama (seperti disebutkan di atas), total biaya Anda selama 30 tahun adalah $ 161.656, 09. Itu bunga $ 12.534, 71 lebih pada pinjaman hanya bunga, dan bahwa biaya bunga tambahan adalah mengapa Anda tidak ingin menyimpan pinjaman hanya bunga untuk jangka waktu penuh. Namun, biaya bunga aktual Anda akan lebih sedikit, jika Anda mengambil pengurangan pajak bunga hipotek.
Apakah Jenis Pinjaman Ini Banyak Tersedia?
Karena begitu banyak peminjam bermasalah dengan pinjaman hanya bunga selama tahun-tahun gelembung, bank ragu untuk menawarkan produk hari ini, kata Yael Ishakis, wakil presiden FM Home Loans di Brooklyn, NY, dan penulis "Panduan Lengkap untuk Membeli sebuah rumah."
Fleming mengatakan sebagian besar pinjaman jumbo, variabel-rate dengan jangka waktu tetap lima, tujuh atau sepuluh tahun. Pinjaman jumbo adalah jenis pinjaman yang tidak sesuai. Tidak seperti pinjaman yang sesuai, pinjaman yang tidak sesuai biasanya tidak memenuhi syarat untuk dijual kepada perusahaan yang disponsori pemerintah, Fannie Mae dan Freddie Mac - pembeli terbesar hipotek yang menyesuaikan dan alasan mengapa pinjaman yang sesuai tersedia secara luas.
Ketika Fannie dan Freddie membeli pinjaman dari pemberi pinjaman hipotek, mereka membuat lebih banyak uang tersedia bagi pemberi pinjaman untuk mengeluarkan pinjaman tambahan. Pinjaman yang tidak sesuai seperti pinjaman dengan bunga saja memiliki pasar hipotek sekunder terbatas, sehingga lebih sulit untuk menemukan investor yang ingin membelinya. Lebih banyak pemberi pinjaman bergantung pada pinjaman ini dan melayani mereka sendiri, yang berarti mereka memiliki lebih sedikit uang untuk membuat pinjaman tambahan. Oleh karena itu pinjaman dengan bunga saja tidak tersedia secara luas. Bahkan jika pinjaman dengan bunga saja bukan merupakan pinjaman jumbo, itu masih dianggap tidak sesuai.
Karena pinjaman dengan bunga saja tidak tersedia secara luas seperti, katakanlah, pinjaman dengan suku bunga tetap 30 tahun, “cara terbaik untuk menemukan pemberi pinjaman dengan bunga saja adalah melalui broker yang memiliki reputasi baik dengan jaringan yang baik, karena akan membutuhkan beberapa belanja serius untuk mencari dan membandingkan penawaran, ”kata Fleming.
Membandingkan Biaya
"Kenaikan tarif untuk fitur hanya bunga bervariasi oleh pemberi pinjaman dan hari, tetapi angka bahwa Anda akan membayar setidaknya 0, 25 persen premium dalam suku bunga, " kata Fleming.
Demikian pula, Whitney Fite, presiden Angel Oak Home Loans di Atlanta, mengatakan suku bunga hipotek hanya sekitar 0, 125 hingga 0, 375 persen lebih tinggi daripada suku bunga untuk amortisasi pinjaman suku bunga tetap atau ARM, tergantung pada rinciannya.
Begini cara pembayaran bulanan Anda akan terlihat dengan pinjaman berbunga hanya $ 100, 000 dibandingkan dengan pinjaman dengan suku bunga tetap atau ARM yang sepenuhnya diamortisasi, masing-masing dengan tarif tipikal untuk jenis pinjaman itu:
- 7 tahun, ARM khusus bunga, 3, 125 persen: $ 260, 42 pembayaran bulanan, 30 tahun pinjaman konvensional dengan suku bunga tetap (bukan hanya bunga), 3, 625 persen: $ 456, 05 pembayaran bulanan 7 tahun, ARM amortisasi penuh (amortisasi 30 tahun), 2, 875 persen: $ 414, 89 pembayaran bulanan
Pada tingkat ini, dalam jangka pendek, ARM hanya bunga akan dikenakan biaya $ 195, 63 lebih rendah per bulan per $ 100.000 yang dipinjam untuk tujuh tahun pertama dibandingkan dengan pinjaman suku bunga tetap 30 tahun, dan $ 154, 47 lebih sedikit per bulan dibandingkan dengan amortisasi penuh 7/1 ARM.
Mustahil untuk menghitung biaya seumur hidup aktual dari pinjaman hanya suku bunga yang dapat disesuaikan ketika Anda mengambilnya karena Anda tidak dapat mengetahui sebelumnya berapa suku bunga yang akan direset ke setiap tahun. Fleming mengatakan, tidak ada cara untuk mengurangi biaya, meskipun Anda dapat menentukan batas suku bunga seumur hidup dan dasar dari kontrak Anda. Ini akan memungkinkan Anda untuk menghitung biaya minimum dan maksimum seumur hidup dan tahu bahwa biaya aktual Anda akan berada di antara keduanya. "Ini akan menjadi rentang yang sangat besar, " kata Fleming.
Garis bawah
Hipotek khusus bunga bisa sulit dipahami, dan pembayaran Anda akan meningkat secara substansial setelah periode bunga saja berakhir. Jika pinjaman hanya bunga Anda adalah ARM, pembayaran Anda akan meningkat lebih banyak lagi jika suku bunga naik, yang merupakan taruhan aman di lingkungan suku bunga rendah hari ini. Pinjaman ini terbaik untuk peminjam canggih yang sepenuhnya memahami cara kerjanya dan risiko apa yang mereka ambil.
