Apa itu Gelembung Perumahan?
Gelembung perumahan, atau gelembung real estat, adalah kenaikan harga rumah yang dipicu oleh permintaan, spekulasi, dan pengeluaran yang meriah hingga titik kehancuran. Gelembung perumahan biasanya dimulai dengan peningkatan permintaan, di tengah terbatasnya pasokan, yang membutuhkan waktu yang relatif lama untuk diisi kembali dan meningkat. Spekulan menuangkan uang ke pasar, lebih lanjut mendorong permintaan. Pada titik tertentu, permintaan menurun atau mandek pada saat yang bersamaan pasokan meningkat, menghasilkan penurunan harga yang tajam — dan gelembung meledak.
Memahami Gelembung Perumahan
Gelembung perumahan adalah peristiwa sementara, tetapi bisa berlangsung selama bertahun-tahun. Biasanya, itu didorong oleh sesuatu di luar norma seperti permintaan, spekulasi, investasi tingkat tinggi, atau kelebihan likuiditas — yang semuanya dapat menyebabkan harga rumah menjadi tidak berkelanjutan. Ini mengarah pada peningkatan permintaan versus penawaran. Menurut Dana Moneter Internasional (IMF), gelembung perumahan mungkin lebih jarang daripada gelembung ekuitas, tetapi mereka cenderung berlangsung dua kali lebih lama.
Gelembung perumahan tidak hanya menyebabkan jatuhnya real estat besar, tetapi juga memiliki efek signifikan pada orang-orang dari semua kelas, lingkungan, dan ekonomi secara keseluruhan. Mereka dapat memaksa orang untuk mencari cara untuk melunasi hipotek mereka melalui program yang berbeda atau mungkin mereka menggali rekening pensiun agar mampu tinggal di rumah mereka. Gelembung perumahan telah menjadi salah satu alasan utama mengapa orang akhirnya kehilangan tabungannya.
Pengambilan Kunci
- Gelembung perumahan merupakan kondisi sementara dari harga yang dinilai terlalu tinggi dan spekulasi yang merajalela di pasar perumahan. AS mengalami gelembung perumahan besar di tahun 2000-an yang disebabkan oleh masuknya uang ke pasar perumahan, kondisi pinjaman longgar, dan kebijakan pemerintah untuk mempromosikan rumah - kepemilikan. Gelembung perumahan, seperti halnya gelembung lainnya, adalah peristiwa sementara dan berpotensi terjadi kapan saja kondisi pasar mengizinkannya.
Apa yang menyebabkan gelembung perumahan?
Secara tradisional, pasar perumahan tidak rentan terhadap gelembung seperti pasar keuangan lainnya karena transaksi yang besar dan biaya yang terkait dengan memiliki rumah. Namun, peningkatan cepat dalam pasokan kredit yang mengarah ke kombinasi suku bunga yang sangat rendah dan melonggarnya standar penjaminan kredit dapat membawa peminjam ke pasar dan permintaan bahan bakar. Peningkatan suku bunga dan pengetatan standar kredit dapat mengurangi permintaan, menyebabkan gelembung perumahan meledak.
Mid-2000 US Housing Bubble
Gelembung perumahan AS yang terkenal pada pertengahan 2000-an sebagian merupakan akibat dari gelembung lain, ini di sektor teknologi. Itu secara langsung terkait dengan, dan apa yang beberapa mempertimbangkan penyebab, krisis keuangan 2007-2008.
Selama gelembung dotcom pada akhir 1990-an, banyak perusahaan teknologi baru memiliki penawaran saham biasa hingga harga yang sangat tinggi dalam periode waktu yang relatif singkat. Bahkan perusahaan-perusahaan yang sedikit lebih dari startup dan belum menghasilkan pendapatan aktual menawar hingga kapitalisasi pasar yang besar oleh spekulan yang berusaha untuk mendapatkan keuntungan cepat. Pada tahun 2000, Nasdaq memuncak, dan ketika gelembung teknologi pecah, banyak dari saham yang dulunya terbang tinggi ini jatuh ke tingkat harga yang jauh lebih rendah.
Ketika para investor meninggalkan pasar saham segera setelah gelembung dotcom meledak dan pasar saham ambruk, mereka memindahkan uang mereka ke real estat. Pada saat yang sama, Federal Reserve AS memangkas suku bunga dan menahannya untuk memerangi resesi ringan yang mengikuti kehancuran teknologi, serta untuk meredakan ketidakpastian setelah serangan World Trade Center 9/11/2001.
Banjir uang dan kredit ini bertemu dengan berbagai kebijakan pemerintah yang dirancang untuk mendorong kepemilikan rumah dan sejumlah inovasi pasar keuangan yang meningkatkan likuiditas aset terkait real estat. Harga rumah naik, dan semakin banyak orang masuk ke bisnis jual beli rumah.
Selama enam tahun berikutnya, mania atas kepemilikan rumah tumbuh ke tingkat yang mengkhawatirkan ketika suku bunga anjlok, dan persyaratan pinjaman yang ketat semuanya ditinggalkan. Diperkirakan bahwa 56 persen pembelian rumah selama periode itu dilakukan oleh orang-orang yang tidak akan mampu membelinya di bawah persyaratan pinjaman normal. Orang-orang ini dijuluki peminjam subprime. Sebagian besar pinjaman adalah hipotek tingkat bunga yang disesuaikan dengan tingkat awal yang rendah dan pengaturan ulang yang dijadwalkan selama tiga hingga lima tahun.
Seperti gelembung teknologi, gelembung perumahan ditandai dengan kenaikan harga rumah awal karena fundamental, tetapi ketika pasar bull di perumahan terus berlanjut, banyak investor mulai membeli rumah sebagai investasi spekulatif.
Dorongan pemerintah atas kepemilikan rumah yang luas mendorong bank-bank untuk menurunkan suku bunga mereka dan persyaratan pinjaman, yang memicu kegilaan membeli rumah yang mendorong harga naik 50 hingga 100 persen tergantung pada wilayah negara itu. Kegilaan membeli rumah menarik spekulan yang mulai membalik-balikkan rumah dengan untung puluhan ribu dolar hanya dalam waktu dua minggu.
Selama periode yang sama, pasar saham mulai pulih kembali, dan pada tahun 2006 suku bunga mulai bergerak naik. Hipotek dengan tingkat yang dapat disesuaikan mulai disetel ulang pada tingkat yang lebih tinggi karena tanda-tanda bahwa ekonomi melambat muncul pada tahun 2007. Dengan harga rumah yang tertatih-tatih di tingkat yang tinggi, premi risiko terlalu tinggi bagi investor, yang kemudian berhenti membeli rumah. Ketika menjadi jelas bagi pembeli rumah bahwa nilai rumah sebenarnya bisa turun, harga rumah mulai anjlok, memicu aksi jual besar-besaran pada sekuritas yang didukung hipotek. Harga rumah pada akhirnya akan turun lebih dari 40 persen di beberapa wilayah negara, dan default hipotek massal akan menyebabkan jutaan penyitaan selama beberapa tahun ke depan.
